Как найти жилье в Амстердаме. Главное

Цены, советы, полезные ссылки и, как обычно, немного воды

Этот пост — попытка (к слову, далеко не первая) собрать вместе все самое полезное и интересное о поиске съемной квартиры в Амстердаме. Наши на этот счет мучения закончились достаточно быстро и вполне удачно, но подготовительной работы было проведено, кажется, даже больше чем нужно… так что мне есть о чем вам рассказать :)

Что искать?

Естественно, все зависит от ваших потребностей и финансовых возможностей, но небольшая классификация все же не помешает. Итак:

Kamer (комната) — в европейской терминологии, это, как правило, не просто случайная комната в большой квартире, которую вы снимаете с кем-то еще, а именно спальня — ваше сугубо личное пространство. При этом гостиная, столовая, кухня и всяческие подсобные помещения — общие и доступны для всех квартирантов. Комнаты обычно сдаются уже с мебелью (как минимум с кроватью) и не требуют больших вложений при заселении. Средняя цена — от 500 до 900 евро в месяц — в завимости от района и состояния самой квартиры.

Gemeubileerd (меблированная квартира) — апартаменты со всем необходимым — мебель, бытовая техника, шторы, освещение и т.д. Этот вариант жилья — самый дорогой, т.к. стоимость мебели в прямом смысле включена в “чек”. По голландским законам хозяин обязан указывать стоимость “аренды мебели” отдельной строчкой в общем счете и, что важно, учитывать ее амортизацию — ежегодно с жильца положено “списывать” не более 20% от изначальной цены каждого предмета интерьера, причем только в случае, если предмету этому не более 5 лет (т.е. предполагается что полную стоимость новой мебели хозяин возвращает себе за пятилетку), а для мебели старше 5 лет применяются те же 20%, но уже от ее second-hand value.

Качество и внешний вид мебели, как понимаете, тут может варьироваться :))

Если вы снимаете меблированную квартиру на длительный срок — нюанс с оценкой мебели важно не просто знать, но и контролировать, ибо далеко не каждый квартиросдатчик будет честным и добросовестным.

Gestoffeerd (пустая квартира с отделкой) — это квартиры “с ремонтом” (выкрашенные стены, есть напольное покрытие), а также с минимально-необходимой начинкой — кухней, бытовой техникой, светильниками и гардинами (но это не точно… конфигурация раз от раза может быть разной). Если вы арендуете пустую квартиру у “частного собственника”, то скорее всего она будет именно Gestoffeerd.

Иногда (на самом деле достаточно часто) в таких квартирах запрещено вносить спонтанные изменения в “исходную конфигурацию” — это значит, что вы не имеете права вбить в стену гвоздь для фоторамки или перекрасить стены (даже если они достались вам не в лучшем виде). Любые подобные “коррективы” нужно сначала согласовать с хозяином.

Kaal (абсолютно пустая квартира)  наиболее бюджетный (в долгосрочной перспективе) и популярный (как минимум среди аборегенов) вариант. В таких аппартаментах есть только готовые к использованию ванная и туалет, обычно есть кухня (с плитой, но иногда без холодильника), посудомойка и стиральная машина (если повезет), двери и голые стены, выкрашенные какой-нибудь светлой краской. На полу — чистейший бетон, вместо ламп — торчащие провода и никаких гвоздиков, вешалок, гардин и прочих приятных мелочей, которые делают квартиру пригодной для жизни. Звучит так себе, но на самом деле, если вы в Амстердаме надолго, такой вариант может оказаться намного выгодней.

Мы снимаем именно такую квартиру. И пусть нам пришлось купить холодильник, стиральную машину и сушку, а также перекрасить стены и постелить во всей квартире “свой пол”, по итогам первого года аренды мы все равно остались в плюсе (если сравнивать с gestoffeerd-вариантами, схожими по размерам, расположению и милоте).

Как искать?

Для начала, главный наш друг — сайт Funda.nl. Здесь публикуется абсолютное большинство объявлений об аренде или продаже любой недвижимости (не пугайтесь сайтов на голландском, просто используйте Chrom с автопереводом текста).

Минус Фунды — лучшие варианты уходят практически в тот же день, а некоторые (особенно размещенные агентствами и корпорациями) на момент публикации уже могут быть сданы. Так что использовать этот ресурс стоит в первую очередь чтобы прицениться и понять количество и качество вариантов в конкретном районе или городе (сайт покрывает не только Амстердам, но и всю территорию NL).

Другие сайты с объявлениями — pararius.nl, huizenzoeker.nl, directwonen.nl, и perfecthousing.com — они ощутимо меньше, но зато здесь иногда можно найти “эксклюзивные” варианты, недоступные на Фунде. Комнаты и временные аппартаменты можно искать также через kamernet.nl, rooming.nl, kamer.nl и easykamer.nl. Плюс, можно плотно засесть в Facebook. Вот несколько самых активных групп — раз, два, три, четыре, пять — в которых регулярно появляются объявления о сдаче квартир и комнат.

Результат поиска по всем этим ресурсам почти наверняка приведет вас к “частному собственнику”, что совсем не страшно (в отличии от дикого рынка пост-совка, в NL вы получаете полноценный договор в котором будут учтены все ваши права в соответствии с законом), но крайне затратно по ресурсам и времени.

Рынок жилья в Амстердаме изрядно перегрет и разбалован ордами экспатов, поэтому нужно быть готовым к тому, что не вы выбираете квартиру, а ее хозяин должен будет выбрать вас среди десятка таких же алчущих с горящим глазом. Тут важно подготовиться и иметь при себе локальные документы (residence permit и BSN), трудовой договор (как подтверждение вашей финансовой состоятельности), а также рекомендации от предыдущих квартиросдатчиков (если у вас здесь уже были хотя бы временные аппартаменты), вашего работодателя или хотя бы друзей (лучше местных, конечно же). Обычно рекомендуют заложить на поиски 2–3 месяца, мчать на просмотр понравившегося варианта без промедления и соглашаться на хорошую квартиру без всяких там “подумаю до завтра”.

Но есть и другой вариант — обратиться в Корпорацию. Фактически, корпорация — это управляющая компания, которая распоряжается сотнями (а иногда и тысячами) апартаментов в доходных домах, т.е. зданиях где все (или некоторые) квартиры предназначены только для сдачи в аренду. Вот сайты крупных корпораций с недвижимостью в Амстердаме (и не только): ikwilhuren.nu, vesteda.com.

Плюсов в таком варианте много. Помимо того, что сам процесс поиска через корпорации выглядит менее стрессово, цены на предлагаемые ими варианты ощутимо ниже “свободного рынка”. Отдельно приятно, что взаимодействие с таким арендодателем будет намного более прозрачным и формальным, а решение всех капитальных проблем — протекает кран, сломалась плита, перегорела проводка и т.д. — корпорация берет на себя. Даже в спорах между соседям, она часто играет роль примиряющего посредника.

Главной проблемой при обращении в корпорацию может стать нехватка всяческих бумажек, ибо в отличии от “частного собственника” тут, например, требуется предоставить не только рабочий контракт, но и salary slip (расчетный листок по зарплате) за 2–3 месяца — что очевидно может стать проблемой если вы начали поиски квартиры сразу после (или даже до) переезда. Этот вопрос можно попробовать решить внесением дополнительного залога (в нормальной ситуации просят залог за 1 или 2 месяца), или же договориться что будете досылать нужные документы по мере их появления. Обычно в корпорациях существует внутренний “рейтинг” клиентов — так что чем больше данных о себе вы сможете предоставить, тем больше у вас шансов получить действительно хорошие варианты для просмотра.

Кстати о просмотре. В случае сотрудничества с корпорацией есть не нулевая вероятность, что вам могут предложить апартаменты, предварительный просмотр которых недоступен. По закону текущий (пусть даже съезжающий) жилец в праве не пускать никого в свою квартиру до истечения срока договора. Поэтому часто сотрудники корпорации могут, в лучшем случае, дать вам телефон текущих арендаторов, чтобы вы попробовали договориться о просмотре сами, а в худшем — показать вам только план помещения и (если повезет) несколько фотографий.

Но если вам действительно очень понравилась квартира, посмотреть которую заранее невозможно — не стоит тянуть. Почти наверняка найдется кто-то другой, кто с легкостью согласится на “кота в мешке” (что, на самом деле, не так уж и страшно, потому что корпорация обязана предоставить новому жильцу апартаменты именно в том виде, в котором они были заявлены… а заявлены они всегда в виде Kaal, т.е. пустыми и требующими нехитрого ремонта).

Где искать?

Тема “Хорошие и плохие районы Амстердама” кажется заслуживает отдельного поста, ибо нюансов и критериев оценки “хорошести” — очень много. (UPD: теперь об этом есть отдельный пост) А здесь пусть будет краткий перечень районов и ближайших пригородов, которые обычно попадают в поле зрения любого переезжающего соотечественника:


Центр (Amsterdam Centrum)
Историческая застройка, все что находится внутри Кольца каналов, настоящий такой открыточный Амстердам. Кто же не захочет здесь жить? :) 
Но есть нюансы. Главный минус — не самое разумное соотношение стоимости и качества жилья. Вообще, жизнь в центре это не столько про комфорт, сколько про возможность почувствовать энергетику одно из самых крутейших европейских городов.

Средняя цена за квартиру с 1–2 спальнями в центре: 1600–1800 евро в месяц.

Субъективный совет №1: если у вас мало времени на поиск постоянного жилья, но есть неплохой бюджет — снимите временную квартиру (на 3–6 месяцев) в центре, этого вполне хватит, чтобы определиться хотите ли вы здесь остаться. 
Субъективный совет №2: можно шагнуть чуть дальше за пределы Кольца каналов и искать жилье в не столь дорогих, но вполне милых районах — De Pijp, Oud West или недалеко от Westerpark и Oosterpark. Узкие улочки, красивые дома, парки где перманентно хочется валяться на траве, хипстерские кафешки и другие классические амстердамские прелести вам обеспечены.


Запад и Восток (Amsterdam West, Amsterdam Oost)
Районы в основном застроены все теми же кирпичными, типично амстердамскими, 3–4 этажными домами но уже более позднего года выпуска (в среднем им по 100–200 лет). Местами шаблон старой застройки рвут дома-уродцы из 50х–70х, реже — новые здания, которые голландцы все-таки научились хитро и органично вписывать в старые кварталы.

Средняя цена за квартиру с 1–2 спальнями: 1300–1600 евро в месяц.


Юг — “любимая жена” экспатов (Amsterdam Zuid и Amstelveen)
Самые дорогие и пафосные районы (Amstelveen по факту — город-сателлит, но на деле является логичным продолжением южной части Амстердама).
Жилье в районе Zuid очень разное — от космически-дорогих многоэтажных особняков и небоскребов-новостроек до унылых панелек с пыльными пластиковыми окнами (впрочем цена и на них шкалит — только в путь). В Amstelveen — в основном таун-хаусы и отдельно стоящие дома на 1–2–3 хозяев.

Цена за квартиру с 1–2 спальнями в Zuid — 1500–2000 евро в месяц, а кусочек дома или таунхауса в Amstelveen может в среднем обойтись от 1500 до 2500 евро.

Zuid: особняки, небоскребы и новые дома с “canal view”

“Нелюбимые жены” экспатов (Amsterdam Noord и Amsterdam Nieuw West)
Главная беда Noord’а — он лежит через пролив от основной части Амстердама, что, мягко говоря, создает проблемы транспортом. Но скоро (по плану в июле 2018) в Noord протянут отдельную ветку метро (которая будет вести, кстати, прямиком в Zuid) и жизнь должна заиграть новыми красками.(update 2018: метро открыли, все хорошо))
Жизнь в Nieuw West — настоящая проверка вашей толерантности. Здесь много социального жилья и очень неслабое комьюнити мигрантов из арабских стран (настолько неслабое, что даже в местных магазинах H&M, например, продают в основном вещи больше соответствующие “ближневосточной моде”). Сейчас район масштабно и активно перестраивается, что меняет и контингент, и общий уровень “социальной напряженности”. Мы живем как раз в одном из новых кварталов Nieuw West и нам тут вполне неплохо :)

Аренда квартиры в Noord или Nieuw West — отличный компромисс если бюджет ваш слегка ограничен. Средняя цена за квартиру с 1–2 спальнями: 1000–1500 евро в месяц.

Nieuw West: пафосные дома vs. дешевые социальные панельки. От одного до другого — 10 минут легким шагом.

Юго-Восток — гетто, офисы и шабаш (Amsterdam Zuid-Oost)
Наверное, самая неблагополучная часть Амстердама — здесь много социального жилья а.к.а. многоэтажные “человейники”, а один из районов (Bijlmer) до сих пор считается чем-то вроде гетто. Живут здесь в основном мигранты из Суринама и других бывших голландских колоний. И тем не менее, здесь тоже можно встретить вполне приятные и тихие кварталы. А еще в Zuid-Oost достаточно большая business-aria, шопинг и две самые большие развлекательные площадки — Ziggo Dome и стадион Amsterdam ArenA.

Средняя цена за квартиру с 1–2 спальнями: 1000–1500 евро в месяц.

На вид в Zuid-Oost все выглядит очень прилично, во всяком случае поприятней чем какое-нибудь Южное Бутово))

Островной Амстердам (Zeeburg и IJburg)
Самая восточная часть Амстердама (Indische Buurt) и несколько искусственных насыпных островов (KNSM Island, Eastern Docklands и IJburg). Здесь много нового, доступного и комфортного жилья, абсолютно благополучная и приятная атмосфера, но расположение может вызывать легкое ощущение изоляции от настоящей городской жизни.

Средняя цена за квартиру с 1–2 спальнями: 1200–1600 евро в месяц.


Ближнее подамстердамье (Zaandam, Diemen)
Два ближайших пригорода Амстердама — Zaandam и Diemen — хороший вариант, если вы хотите получить больше за меньшие деньги… скажем, снять не квартиру, а дом (обычно это все-таки кусочек в таун-хаусе, но голландцы и это считают “домом”). В обоих случаях наверняка придется задуматься о покупке машины, потому что общественный транспорт хоть и хорош (а в Diemen, например, ходит даже трамвай), но все равно накладывает некоторые логистические ограничения.

Средняя цена — 1000–1500 евро в месяц за небольшой дом или просторные апартаменты.

Веселые дома в Zaandam. Тут кстати много подобного веселья – один только Inntel Hotels Amsterdam Zaandam чего стоит.

Дальнее подамстердамье (Haarlem, Hoofddorp, Hilversum, Almere) — все такое разное… 
Haarlem — красивый, живой, веселый. А еще тут отличный шопинг и до сурового Северного моря совсем недалеко.

Красная дорожка — по поводу ежегодной крутейшей Shopping night в Харлеме.

В Hoofddorp над головой постоянно гудят самолеты (потому что аэропорт практически “за углом”), здесь большая собственная business area и от/до Амстердама можно при желании домчать даже на велосипеде. 
Hilversum — маленькая медийная столица (тут находятся офисы большинства голландских студий и телеканалов) окруженная густыми лесами (что, кстати, редкость для Северной Голландии)
В Almere много, очень много нового жилья (город начал строиться только в 70х) и, нетипичного для голладнских городов, простора. В виде бонуса — панорамные виды (на залив или на соседнюю стройку — как повезет) и адские ветра.

Точный диапазон цен определить сложно (у каждого места есть свои дорогие и не очень районы), но в среднем можно расчитывать на 1000-1500 евро в месяц за хорошую квартиру или дом.

Важные моменты:

  • Срок договора — обычно контракт заключается на 1 год с дальнейшим ежемесячным автопроднением. Т.е. если вдруг вы захотите съехать до истечения годового контракта — скорее всего придется заплатить неустойку, а если после — достаточно просто уведомить хозяина за месяц.
  • Количество комнат — голландцы считают комнаты также как мы — то есть не количество спален (как это заведено у американцев, например), а именно количество всех жилых комнат в квартире/доме: гостиная, спальни, кабинет и т.д. (кухня, прачечная и другие подсобные помещения в посчете комнат не участвуют). Единственный нюанс — иногда столовую считают как отдельную комнату, хотя она является скорее частью гостиной (отделена от нее перегородкой или просто находится в нише)
  • Расчет цены — доступная стоимость аренды всегда плотно привязана к вашему доходу. Например, если вы единственный работающий человек в семье и получаете минимальную запрлату проф. мигранта (в 2018 это чуть меньше 57К евро в год, gross), то квартиру за 2000 (и даже за 1500) евро вам просто никто не сдаст. Формулы для оценки платежеспособности в разных случаях используются разные, но для общего понимания можно, например, посмотреть калькулятор одной из корпораций.
  • Прозрачность расчетов — по закону квартиросдатчик всегда должен показывать в счете все составляющие стоимости жилья: собственно сам размер аренды, а также service cost (уборка подъезда, затраты на ремонт и поддержку коммуникаций и т.д.), utiluties (коммунальные платежи — свет/газ, вода, телефон, интернет и т.д.) — если они включены в цену аренды квартиры, а не оплачиваются отдельно лично вами, а также прайс за аренду мебели (как уже было описано выше). Более того, по итогам календарного года, хозяин (или корпорация) обязаны предоставить вам отчет о фактических затратах по каждому пункту и сделать перерасчет, по итогам которого вы можете даже остаться в плюсе (если вы переплатили — хозяин обязан вернуть вам разницу).
  • Регистрация — обсуждая условия аренды важно проконтролировать возможность регистрации в съемной квартире (особенно если вы арендуете ее на короткий срок или готовы снять только комнату). Регистрация (ваш офицальный адрес, указанный в муниципалитете) нужна для любых финансовых операций, оформления на работе и т.д. Если вам предлагают квартиру/комнату без регистрации — скорее всего вы имеете дело с мошенниками.

Полезные ссылки:


Мой канал Little Big NL в Telegram, Instagram, Facebook