FAQ по покупке жилья в Нидерландах. Часть 2

Итак, в прошлый раз обещала рассказать нужен ли маклер (или кто-то еще) для покупки дома, или можно справиться самим (спойлер — можно)).

© funda.nl

Для начала пара вещей, к которым придется обращаться по ходу текста:

Oriëntatierapport — предварительная оценка максимальной суммы кредита от банка (на основании вашего дохода), ее нужно получить до того, как вы начинаете смотреть дома/квартиры и делать ставки.

Taxatierapport — оценка стоимости дома/квартиры в настоящем рынке. Ее делают независимые (но авторизованные банком) оценщики, иногда даже без визуального осмотра, опираясь на данные продаж соседних домов в этом же районе за последнее время.
Важно: та сумма, которую назовет (и официально зарепортит) оценщик и будет максимальной суммой вашего кредита на дом (даже если банк в oriëntatierapport вам насчитал больше).

То есть, на простом примере: дом выставлен за 340К, ставку вы сделали (накинув, чтобы наверняка выиграть) — 375К, опираясь на предварительный отчет от банка (oriëntatierapport) с лимитом до 400К. Вроде все круто. Но в случае если оценщик в taxatierapport посчитает, что дом стоит 350К — ровно столько вы от банка и получите. В такой ситуации придется либо добавлять 25К из собственных средств (если они есть), либо отказываться от сделки — а это уже может обойтись вам в 10% от цены (несостоявшейся) покупки, если вы заранее не прописали такой вариант “выхода” в предварительном контракте.
© funda.nl

Итак, теперь по сути дела. Идти на сделку можно тремя путями: 
1) с маклером, 2) с ипотек-эдвайзером, 3) самостоятельно… хотя нет, можно еще совместить сразу пп. 1 и 2 — но это дорого))
Сейчас расскажу в чем отличия:

1. Маклер (Makelaar)

Хороший маклер ходит с вами на просмотры, указывает на (не всегда очевидные) “косяки”, помогает делать ставку (в рынке — как раз так, чтобы она билась с taxatierapport или вашими финансовыми возможностями) и иногда может даже помочь найти “правильного” оценщика, а также берет на себя существенную часть бумажной возни и, в целом, для местного населения часто является неким гарантом вашего адекватного поведения в процессе сделки :)
Стоит маклер в среднем 2–3К евро, за определенное количество просмотров.

2. Частный ипотек-эдвайзер (Hypotheekadviseur)

Хороший ипотек-эдвайзер помогает выбрать банк и условия кредита, которые для вас будут наиболее удобны и вкусны — это особенно актуально, если у вас сложная структура доходов (например, контрактная работа или свой бизнес) или вы делаете ставку по самой верхней планке ваших финансовых возможностей. В этом случае эдвайзер может “выиграть” для вас лишние NN тысяч евро просто перебирая условия разных банков (в том числе тех, которые не будут работать с вами напрямую).

Наличие ипотек-эдвайзера для сделки обязательно (во всяком случае банки этого очень хотят). Но у вас есть выбор: нанять независимого эдвайзера который будет всецело отстаивать ваши интересны, как описано выше (цена сопоставима с услугами маклера — 2–3К евро) или же взять “дешевого” эдвайзера от самого банка (600–900 евро за сделку), который просто будет заниматься процессингом вашего кредита (только во одном конкретном банке).

Чтобы немного сгладить неприятный финансовый аспект, сразу скажу, что на стоимость услуг и маклера, и эдвайзера можно сделать налоговый вычет, так что кое-что потраченное к вам вернется.

© funda.nl

3. Всё сам, без никого

Если вы сильны в датамайнинге и готовы сами во всем разбираться, вполне можно провести сделку самостоятельно. Вот несколько хинтов:

  1. Чтобы понимать/сравнивать условия и размер кредита в разных банках можно самим заранее запросить oriëntatierapport в 2–4 наиболее интересных (напомню, что сравнить банковские проценты можно тут), а получив ответ от каждого из них, выбрать лучший и уже с ним отправляться искать дом. 
    Безусловно, такой подход не заменит опыт и находчивость хорошего ипотек-эдвайзера, но в обычной ситуации — когда вы работаете в найме и получаете понятное количество денег, без каких-либо сложных схем — такой подготовки будет вполне достаточно.
  2. Чтобы угадать со ставкой и оценкой в taxatierapport можно посмотреть старые объявления (например за предыдущий год) на funda.nl по продаже соседних домов/квартир в интересующем районе и заглянуть в “кадастр” — где за 1,5 евро можно получить реальную стоимость продажи дома по конкретному адресу, а за 2,5 по целому zip-code, в который обычно попадает сразу несколько домов или вся улица (по сути это ровно то, что делают маклеры и оценщики — только у них доступ за большие деньги и сразу ко всей базе сделок).
  3. Чтобы избежать покупки дома с тонной технических проблем (которые потом придется устранять за свой счет) можно заказать bouwtechnische keuring report — это техническая оценка дома, она позволяет выявить фундаментальные и не очень проблемы с проводкой, водопроводом, изоляцией, трещинами в стенах или асбестом (от которого, по закону, вы обязаны избавиться до 2025 года). Делают оценку независимые компании, стоит 300–500 евро. 
    Если вы хотите заказать такой отчет — стоит сразу просписать в предварительном договоре (он делается в течение недели после выигрша ставки) условие вашего выхода из сделки, если “техническая проверка показала, что затраты на срочный ремонт превышают N тысяч евро”).
  4. Оформление сделки также можно провести самостоятельно — всю основную работу по контракту сделает маклер продавца, а бумаги по кредиту — тот самый “дешевый” эдвайзер от банка (а вам, естественно, остается только все контролировать и проверять))
© funda.nl

Почему же после всех этих полезных знаний мы решили, что нам все же нужен маклер?

В первую очередь, потому что мы хотим купить не квартиру (тут бы мы точно пошли все делать самостоятельно), а дом — в котором фундамент, крыша, котел и вот это все, в чем мы абсолютно ничего не понимаем. А соображающий маклер уже по году постройки и документам на дом (когда была реновация, что меняли, что достраивали и т.д.) может предугадать масштаб проблем, а при просмотре увидеть серьезные недостатки, которые могут быть спрятаны за хорошей отделкой и красивым фасадом.

Так что… посмотрим, что из этого выйдет и во сколько нам это обойдется :)

Продолжение следует…


Больше историй хороших и разных — в моем канале Little Big NL в Telegram, Instagram, Facebook.