單人套房(SRO)的前世今生
在美國地產業界，單人套房(Single room occupancy,或簡稱SRO)可說是個黑暗但又公開的秘密。
SRO指的是什麼?
SRO指的是單一個裝潢好的房間，沒有獨立的廚房或浴室，而是跟樓裡面其他人共用廚房、衛浴等設施。通常房間有簡單的裝潢跟家具，也就是床跟桌子等，非常類似旅館或酒店的設施。不過，通常SRO並非用來作短期暫住，而是讓住客作為長期住宅使用的。
SRO的興起: 便宜的住房選項
SRO由於沒有附獨立的衛浴跟廚房，可以想見租約也是相對便宜的，即使在寸土寸金的紐約市曼哈頓也可以月租千元美金以內。這種SRO的出現當然是都市化的自然產物，因為這種居住方式最省錢，適合來到城市工作的藍領基層，因此這種住宅形式開始大量出現在19世紀末到20世紀中葉的美國大城市，例如1950年代紐約市就有大約20萬的SRO。
為什麼SRO這樣的單人套房可以價錢是一般Studio的一半、甚至是三分之一呢? 主要原因在於興建成本的差異，以及未來房屋維持成本的落差。
對於房產開發商來說，廚房以及衛浴設施牽涉到相對複雜的管線設計，不管是煮飯要用的煤氣管線或者衛浴設備需要的水管、廢水管道等等，這些都是需要特別設計、讓建築成本大增的主因，當然單個人需要的空間也會大幅減少。以一個約5萬平方呎的公寓大樓來說，如果蓋成小的套房(studio)包含廚房衛浴，那個大約只能容納120個單位左右，如果蓋成全部都是SRO、平均6個人共用一套廚房的話，那麼將可以蓋出200多個單位[1]，足足可以增加將近一倍。
以興建好之後的月租金成本而言，雖然說SRO通常需要樓裡面有一個super(公寓管理員)以及他自己的空間，但平均下來，根據紐約市2018年的研究，比起studio 約需要$1,500美金的租金才能勉強打平，SRO只需要$840，幾乎是studio的一半[2]。
SRO的式微: 道德環境考量
然而，SRO也逐漸被衛道人士視為眼中釘，因為單人套房通常意味著「沒有家庭」，也因此被貼上「道德敗壞」、「不正常」、「同性戀」等標籤。在1970年代當時普遍認為核心家庭才是「正確」，因此這樣的道德批判當然覺得「一群年輕女人住在一起」不是什麼好事，而「一群男人混在一起」當然就更不能接受了。此外大部分人對住在SRO的人，也認為是「貧窮、社會底層、拿政府福利」的象徵，。也在這樣的風氣之下，加上70年代的城市衰退(urban decay)潮流之下都市的居住環境逐漸讓人詬病，因此政府也逐漸立法管制SRO，目的就是逐漸消滅這種「邪惡」的單人套房。
有些人對SRO的消失是樂觀其成，認為這樣的做法可以減少「擾人的鄰居」以及「低素質的居住環境」，但也有人憂心這樣的潮流將會讓都市可負擔的住房減少，甚至可能讓無家可歸的流浪漢增加。不過無論少數聲音如何反對，在20世紀後半，整體社會的大趨勢都是把SRO當成洪水猛獸的，也因此實際上來說SRO的數量就是直線下降。例如紐約市就用J-51減稅計畫，提供給開發商們更大的誘因去把SRO改成「正常」的住房單位，目前大約只剩下三萬個SRO單位，是1950年代的六分之一都不到；在1970年代加州舊金山就消滅掉了大約6000多的SRO，芝加哥在同期則減少了大約2萬多個SRO住宅。
SRO重生為共享公寓：千禧世代價值觀當道
不過就在近代房價持續飛漲、城市普遍面臨住房供給不足的情況 (以紐約市來說，租房的空屋率一直都在5%之下除了疫情期間短暫提高)，不管開發商或者政客們又重新開始對SRO青眼有加了。
以紐約市最近的發展為例，政府已經批准了幾個試驗性的住宅計畫，包括在布魯克林塞普利斯丘陵Cypress Hills的一個將會有十五個SRO單位的共享公寓，又例如在曼哈頓東哈林區的新計畫Carmel Place，預計將會有254個「超迷你」單位。
更有趣的是，SRO在改名換姓成「共享公寓」(co-living apartment)之後，再也不是跟「貧窮」掛上等號，反而開始面向年輕、白領的客群，這「共享公寓」的居住形式，跟千禧世代不一定要成家、不一定要結婚生小孩、也不定要進入兩人世界或核心家庭的「潮流」想法不謀而合。
SRO跟大行其道的室友分租，法律風險差很多
不過也許很多人會質疑，像是在寸土寸金的紐約市曼哈頓本島以及周邊地區，其實大家早就默許室友、客廳分隔房等長久存在的現象了，這跟SRO又有什麼不同呢？
從法規角度來說，三個互不相識、沒有親屬關係的室友，他們可以一起跟房東簽一個約租，租下一個二房一廳的單位，大家一起共用廚房和衛浴設施。這當然並不罕見並且合法，在法規下，這三個室友們就被視為一個「家庭」，並且法律規定他們都必須有權使用廚房跟衛浴空間。然而，這種「室友制」這需要個別租客去彼此協商、願意接受一起簽租約、共同負擔租約的承諾，這才能夠實現。萬一其中一個室友想要提早退租，那麼還在租約上的兩個人可能就得負擔全額的房租，或者想辦法找人替代了。也就是說，這種「室友制度」的隱形協商、違約成本，往往是在租客身上的。
然而，SRO是每個單人直接跟房東簽約的，因此沒有「找室友」這樣的需求，房客也不需要把篩選室友的責任一肩扛起 (當然這也意味著對室友沒有選擇權，這也是事情的一體兩面)。
小結：SRO也許是值得關注與投資的未來趨勢
究竟這種新興的「共享公寓」會不會成為新潮流，逐漸變成主流地產的一部份呢？ 而相關的法規是否需要與時俱進、好配合年輕世代的住房需求？眼光精準的地產開發商們已經磨刀霍霍準備進入這塊市場了，這也許是值得觀察的趨勢。
[1] 資料來源於Stern, E., & Yager, J. (2018). 21st Century SROs: Can small housing units help meet the need for affordable housing in New York City. NYU Furnam Center: New York, NY, USA.
[2] 來源同上。
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