禁止外國人買房？ 美國州政府在盤算什麼
之前佛羅里達州州長簽署法案，即將禁止中國人買房產，消息傳出之後在華人圈引發軒然大波。
這個法案SB264禁止中國、委內瑞拉、敘利亞等與美國不友好的七國人民，持有軍事基地以及其他重要設施10英里內的房產。當然，中國公民並不是唯一被報復性對待的一群，但其中針對中國人民的懲罰特別嚴重，例如已經持有的中國人不舉報會有每天1千美金罰款。
其實佛州並不孤單，德州也有禁止伊朗、俄羅斯、北韓等國人士購買該州農地的立法提案，而佛州這次2023年的立法，主要是說這幾個「敵國」人士不能購買靠近「重要基礎設施」(critical infrastructure)，其他類似立法的還有阿肯色州、田納西州、南卡羅來納、夏威夷等。
法案的現實因素：房價太高買不起
可以想見，這樣的法案自然有其政治原因、民意基礎，不管法案名義上的說法如何，通常大抵根基在國防安全、保護美國房屋市場、避免重要農業資源落入敵手等等。
這樣的法案會產生，除了川普總統帶起的的美國愛國主義、甚至極端一點的白人至上主義排外心態，其實這樣的政策在「左」的一邊也有支持者，而他們的理由是認為住宅應該是人權的一部份、不該做為「商品」一樣自由地在市場上被販售流通。
這樣的說詞當然有現實的背景因素，也就是美國房產可負擔性 (affordability)[1]。一般來說只要房貸支出超過該家庭收入的30%就會被認為「難以負擔」。在利率推升、新房供給又嚴重不足的情況下，近期美國的房產可負擔性 (affordability)來到歷史低點，原因就是在過去半個世紀當中，收入的水平提升了6.6倍，但是房價卻漲了14.6倍，於是對於美國大眾來說明確的感受就是「房子太貴買不起」。
當然，就像任何複雜的社會系統，房產可負擔性的影響因素實在太多，例如供給面而言，確實因為區劃限制(zoning)、過去幾年疫情停工等各種因素，難以有足夠的供給量來應付在家工作以及千禧世代成家的需求。但是要解決供給面的問題至少3–5年以上，短期內只能從眼前的需求面下手，於是政客的眼光們拋向了天然的適當標的：外國人。
美國的好鄰居加拿大也有類似的法案，該法案禁止外國投資人在未來兩年內購買加拿大住宅房產。而這樣的現實因素，也體現在佛州另一個法案”Live Local Act” ，該法案提供許多住房補貼、並且讓建商在改變區劃(zoning)時更加容易。
就像其他「紅藍對抗」的領域，這些一看就是「美國優先」的保護主義政策、在共和黨州通過的立法，往往觸動民主黨人的敏感神經。有人認為，這樣的政策無疑是違反1964年民權法案（Civil Rights Act），以及1968年的公平住房法（Fair Housing Act），這些法案都明文禁止針對種族、膚色、國別、宗教、性別、家庭狀態、以及殘疾的住房歧視[2]。
也因此在聯邦民主黨執政的情況下，也有人開始醞釀要用聯邦/中央的反歧視立法，禁止這種針對特定國家人士的買房限制。
禁止外國人持有房產，這不是第一次
這種排除外國人持有土地的法案，今天既然會有、過去曾經出現也不奇怪，畢竟人類這物種可是充滿著各種黑歷史，比較知名的應該就是19世紀末20世紀初的Alien Land Laws(外國人土地法)。
在19世紀末期，雖然美國大量引入華人移工造鐵路，以及用華人移工便宜人力取代南方棉花田過去黑奴從事的工作，但大量的「黃皮膚」亞裔臉孔，引起當時美國人對於蒙古帝國「黃禍」的負面聯想。再加上日本被「打開」鎖國以後，開始大量移民夏威夷等地，開始影響美國人看待亞裔的心態。在對亞裔面孔的仇視風潮、以及美國本土主義人士的搖旗吶喊之下，在當時的「外國人入籍法案 (Naturalization Act of 1870)」中，硬是關上亞裔人士入美國籍的大門 (只有當時是美國屬地的菲律賓除外)，當然後面的1882的排華法案就更是惡名昭彰了。而在這樣的政治風氣下，禁止不能入籍的國家 (當然包括中國、日本等亞洲國家)人士持有美國房產，好像也是再正當不過了。
當時的法案在各州都有不同版本，例如加州和華盛頓州是禁止除了「白人以及非裔美國人」以外人士持有房產；明尼蘇達州則是禁止除了美國人「宣稱將匯入籍」人士以外的人持有房產；猶他州只允許外國人「租」房產而禁止持有；除此之外還有其他許多州有相似概念、不同版本的法規限制外國人持有美國土地。這些法案有些壽命頗長，很多都到1960年代才陸續去除，甚至懷俄明州的法案是到了2001年才解除。其實從被排除的人群，往往就可以看得出來政治盤算。
法案被挑戰，然後呢？
雖然佛州這個法案在引起爭議之後，可能還是前途未卜。但是在當前的政治氛圍中，類似的法案或政策當然有可能隨時死灰復燃。
例如民主黨參議員Tester就認為「農用」土地應該特殊對待，以避免重要農業(糧食)資源落入錯誤的一方手裡，這樣的聲音在農業大州不算少數；其他類似的聲音則著重在國防面向，認為外國人持有軍事用途土地周遭的房產可能是「別有用心」。當然也有批評聲音認為這樣的政策漏洞百出，例如外國公司只要買通一個美國人就好了。
目前總共有14個州有類似的法案，這也許是近年來特定中國企業高調投資美國房產引起的反彈，例如「阜豐」(Fufeng Group)在北達科他州的玉米加工廠投資，曾經在官員口中稱道的美好投資以及巨大的機運，卻在美中關係緊張、當地居民反對之下開始產生疑慮，甚至被認為是用來監視24公里外空軍基地的據點。當然，在這種情況下，中國駐美大使館發言人指出阜豐是一家民營公司，甚至「反對惡意泛化國家安全概念」，對事情一點幫助都沒有。
可以想見，在目前的中美緊張政治局勢，再加上房產供應不足、住房可負擔性持續下探，任何「敵國」都有可能隨時成為針對的標的。也許在這樣的局勢中，更應該考慮持有房產的同時獲取美國身分的必要性，又或者審慎評估投資標的以及政經局勢，才不至於成為這波打「外國人」浪潮的受害者。
[1] 一般以該地的薪資以及房價中位數的比例計算。當然實際上還有很多其他因素影響可負擔性，例如房貸利率、保險、地稅、管委會收費等等。
[2] 詳情參見希爾維亞的「隔離的地產邊界 — 為什麼現在還在談種族歧視?」一文。
