租金管制(rent stabilization)跟城市區劃(zoning)的共通點：短視近利?!
如果要問「租金管制」跟「城市區劃」有什麼共通之處，答案也許很多，但希爾維亞覺得其中最值得玩味的地方，就是這兩者都是「嘉惠現在居民，但卻未必符合長遠的都市未來發展」，也就是短視近利，然而這也是典型的民主政治操作下的產物。
怎麼說呢？
租金管制短視近利 反而害了未來的租客
希爾維亞之前在另一篇文章「你無法想像的這三個原因：租金管制反而害了租客」曾經提過：
租金管制解決的租金問題是針對既有的租客們，因為房子變成了租金管制、這些租客們便不再需要擔心會因為租金高漲而被趕出自己的社區。針對舊金山的研究顯示，租金管制政策讓讓租客更傾向於留在租房，提升了約20%的意願」。
然而，這並不是一個互惠共贏的局面，因為討好的現有的租客，卻可能苦了房東們以及未來的租客，因為以下三個主要原因：
· 租金管制使得房源更加稀缺，因為開發商們可能興趣缺缺；
· 房東們對於租要入住的新租客收入水準、信用等等要求更高，以免遇到不良租客還趕不走；
· 租金管制使得房屋資源的分配隨機而失去市場機制，例如小孩離開之後父母卻還繼續保有三房一廳，因為繼續待著租金才會便宜。
城市區劃保障現在居民 阻擋未來發展
如果說租金管制政策嘉惠現有居民，卻反而犧牲的未來可能居民的利益，那麼都市區劃可能也不相上下。
就如同希爾維亞寫於2020年底的文章「城市已死？ — — 如何投資後疫情逃離都市潮」，事後去看疫情後的房價趨勢，當時的預言竟是一語成讖。而在那篇文章中，筆者也談到了都市「區劃」(zoning)的演變以及對房產投資的重要性。例如紐約長島市(Long Island City) 雖然地理位置極佳，地鐵進入曼哈頓中城就1–2站約十分鐘不到，但長久以來都是被劃為工業區，也因此發展有限。自從2001年區劃委員會批准特定區域可以住商混合之後，長島市就藉著靠近曼哈頓中城的地利之便一躍飛天，房價可是翻了幾翻，要是持有土地被建商收購或者共同開發那更是美金印鈔機等級的發展，隨便入袋個千萬美金都不為過。
不過並不是每個人都想要自己的社區飛黃騰達，有許多在傳統住宅區的居民其實並不想要太多過度的商業開發。例如已經發展起來的長島市，在日前亞馬遜總部選址最終選擇長島市的時候，雖然政府都市樂見其成甚至給予眾多稅務優惠，然而當地居民反而表現出敵意，最終這個第二總部計畫也因為在地居民的反對而作罷。
至於為什麼當地居民會反對這種擺明會帶來大量金流的大型開發呢？原因不外乎以外幾種：
· 租金：
對於當地的租客居民來說，大型開發案可能會讓租金跟物價水漲船高
· 區貌變化：
即使是擁有房產的自住屋主，雖然商業開發可能會讓房價上漲，但也可能大幅改變區域的面貌，尤其在仕紳化(gentrification)效果加持之下，很可能街區會在短短數年內變得面目全非。
· 地稅：
對於擁有房屋但並非用來投資的自住屋主來說，可能高漲的房價遠在天邊，但是地稅的高漲卻是近在眼前，當然其他物價也可能隨之上漲。
· 學區：
社區開發也可能帶來學區的變化，讓原本足夠的師資以及學校資源不敷使用。
· 生活品質：
社區的開發也可能讓原本寧靜的住宅區變得嘈雜，犯罪率也可能隨著人口增加節節攀升、更不用說交通壅擠程度的惡化幾乎是必然的結果。
然而，一個區域需要開發的時候，幾乎都需要當地的區劃委員會的支持，也就是說一定會有一定程度的當地居民的聲音在裡面。
民主的難題：現在利益與未來發展的衝突
這時候就體現出來了民主政治的兩難以及特殊之處：開發案有時候是看到長遠的未來利益，但卻可能對當地居民的眼前利益造成負面影響而無法過關。這幾乎是任何民主制度都會面臨到的情況，也就是選民利益與社區發展之間、「現在」與「未來」的衝突。這種衝突在租金管制、都市區劃都體現得淋漓盡致。
然而，是不是這種「現在」與「未來」的衝突就永遠無解呢？
希爾維亞倒也沒有這麼悲觀。就像前面說的，民主制度的特殊之處就是不同的聲音能被聽見，而即使同樣是在地居民，也可能有不同的看法跟意見。以紐約市大型開發案Hudson Yards(一般譯為哈德遜城市廣場)為例，該地段其實在過去數十年來有過好幾次不同的開發提案，例如建紐約洋基隊(New York Yankees)的棒球場，或者紐約噴射機隊(New York Jets)的美式橄欖球場加上奧運村等，但最終這些提案都受到反對而作罷，最終在2009年的時候紐約市批准了開發商將該區轉換為大型住宅商業混合用途的開發案，眾所周知該地瞬間變成豪宅明星餐廳店鋪群聚地，也成為紐約市曼哈頓的新地標。
當年擋下哈德遜城市廣場兩大球場開發案，好像顯得不識時務、墨守成規，如今的發展卻證實紐約客放眼未來的眼光卓絕。或許在地居民不是不願意看到地區的發展，只是居民們比開發商更知道未來的圖景吧。
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