空虛寂寞覺得冷的紐約房東
與市場經濟作對的下場- 2019年的租客保護法到底帶來什麼?
前言：全美疫情後租金「漲」聲響起
在疫情期間，在遠距工作潮流之下，許多工作紛紛出走高生活成本的大都市，美國幾大主要租房市場一度大幅崩盤。然而疫情開始已經超過兩年，在通膨加持之下，租金已經大幅反彈。全美各地幾乎都面臨租金大幅上漲的情況，某些特別熱門的地區甚至有高達30%以上的平均租金漲幅。
以美國媒體Hustle 針對上千租戶以及房東做的調查顯示，全國平均租金漲幅就有超過14%，在某些特定熱門區域例如邁阿密(Miami, FL)、奧斯丁(Austin, TX)等甚至多達25%以上。而指標的地產調查報告也顯示，比較去年同期的租金數字，全國市場來說大約有13.7%的漲幅，尤其陽光地帶(sun belt)表現亮眼，其中以奧蘭多(Orlando, FL)的漲幅最高達到24%，同在佛州的邁阿密(Miami, FL)與坦帕(Tampa, FL)也都有超過20%的漲幅[1]。
房東們大多數認為，他們調漲房租是為了因應通膨成長的勞工維修成本，以及反映市場，主要是由於薪資上漲、缺工潮而帶來的購買能力上升，使得租客口袋裡的錢變多、變相推高了租房市場。
然而在一片「漲」聲當中，卻也有一批房東們無法隨著市場調整租金，也就是租金管制(rent regulated)的房產單位地主們。
漲聲與通膨之下的代罪羔羊：租金管制房
全美國有租金管制的地區 (加州、紐約、紐澤西、馬里蘭、華盛頓DC、以及奧瑞岡州)，大約有一半的房產落入租金管制的範疇，因此這些房產都多少受到租金漲幅的限制，因而無法隨著「市場價」做調整，當普遍租金漲幅10~20%時這些房屋卻往往只能漲不到3~7%。
除了租金漲幅的限制之外，各州都還有各種不同程度的租客保護，這些租客保護方案似乎在疫情前一年的2019年達到頂峰，例如在2019年，紐約州跟加州都各自通過了「租客保護法」(Tenant Protection Act)，奧瑞岡州更是直接進行全州範圍的租金管制以及「正當理由驅逐」(good cause eviction)[2][3]。
通往地獄的道路往往是由善意鋪成：租金管制的惡果
這些租客保護法案當然都立意良善，想要保護租客利益，以免沒錢沒勢的租客被惡房東任意漲租金、惡意驅趕。然而就像俗話所言：「通往地獄的道路往往是由善意鋪成。」許多立意良善的法案，也往往有許多「沒有意料到的效果」(unintended effect)，好心往往沒有促成好事，至少在租金管制的案例上確實如此，怎麼說呢？
眾所周知經濟學家們可說是百家爭鳴，甚少能夠在一個議題上達成共識，然而經濟學家們卻難得地在租金管制議題上達到高度共識，有高達93%的經濟學家們認為租金管制是非常不好的政策，因為長遠來說，它會造成租房的供給品質與數量都下降[4]，因此根本達不到保護租客的效果。
其實道理非常簡單，如果今天政府突然宣布所有麵包價格不能高於一塊美金，那麼隔天就會看到市場上大家都不賣麵包了，就算有麵包也會是成本遠低於一元的劣質麵包，而且政府還要增加管制成本去執行這個命令，然後有錢想要買美味的高價麵包的人有錢也買不到。在這種情況下，反而容易催生黑市，例如租房市場上出現檯面下的「喝茶費」(key money)、或者其他扭曲的市場現象，這其實就是錯誤租金官制政策的後果。
此外，2019年租客保護法的負面後果，已經在幾年後逐漸發生了。以筆者所在的紐約來說，由於租金管制嚴厲，在2019年以後甚至對修繕支出的部分攤在未來漲租當中，都有漲幅以及數字的限制，導致對於房東來說根本沒有動機去做任何維修。例如裝一台新電梯替換掉老舊電梯需要花費30萬美金，但由於法規限制只能在未來15年當中回收最高一個單位$15,000，因此換算下來只能在未來漲租當中逐年去收回大約25萬美金，那麼房東除了要先從口袋掏錢去做更新，面臨有可能無法完全回收的風險之外，還要自行吸收這15年物價上漲的壓力，並且確定從自己口袋墊付差價的5萬美金，除非慈善機構否則誰願意呢？
又例如在今天的勞工以及物料成本大增的情況下，要完整翻新一個天花板都塌陷漏水的老舊公寓，可能需要7~12萬美金才能做到，但法規卻只允許在未來15年攤分最高$15,000的維修費用，那麼房東根本不可能好好去做翻新修復，但是如果只是粉刷一下出租又容易被租客抱怨、進而收不到房租，因此許多房東們寧願把老舊的單位空置而不願意出租，更甚者有一些看到這樣的經濟模式根本不符合投資收益，因此低價賣掉給不那麼了解的外行投資客，就此止損認賠殺出。
畸形房市：寧願空置也不要出租=房客更加無房可租
就因為這些法規，導致畸型的房市：有許多閒置的空房，但房東們卻不願意出租，導致紐約市的租房市場還是一屋難求，租房的供給仍然低於需求，完全沒有達到保護租客的效果。而這個供不應求，其實一大部分是人為的結果，因為有太多這種空置的房屋，但卻因為上述的欠於維修，因而不會被放到租房市場上。
當然也有租客團體認為房東們是刻意囤貨，期望未來法規改變之後奇貨可居，但這也許只適用於有充足現金流的大型投資戶而非一般小房東。也因此有立法者提議課徵「空房稅」。然而，上有政策下有對策，這樣的政策又會對房市產生什麼「沒有意料到的效果」(unintended effect)呢？這也許是立法者、房東或房客團體難以預料的。
[1] Yardi Matrix June 2022 Monthly Report.
[2] 即使租約到期，房東也不能驅趕房客，必須要有「正當理由」才能夠驅趕。
[3] 諷刺的是，即使有如此高度管制，但波特蘭的租金相比兩年前仍然有高達40%的漲幅。
[4] Krugman, Paul (2000–06–07). “Opinion | Reckonings; A Rent Affair”. The New York Times. ISSN 0362–4331. Archived from the original on 2017–03–24. Retrieved 2019–10–21.
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