群眾街(CrowdStreet)與華爾街(Wall Street)的地產大戰 — 韭菜可能翻身嗎?
在這場由老牌的華爾街和新生的「群眾街(CrowdStreet)」所領頭的地產大戰中，正見證全新的地產投資型態的誕生。
一邊是口袋超深的傳統財經鉅頭，另一邊則是熱血沸騰的創新者企圖集結普通投資人。而在這場大戰的最前線，一群普通的投資者 — — 俗稱“韭菜”，是否有翻身的可能呢？
就在最近發生的紐約地產投資商Nightingale不當挪用5千多萬美金的割韭菜事件，讓誓言讓一般投資人也能投資大型商業地產的Crowdstreet平台，突然顯得有些蒼白無力。
這個事件雖然重重打擊了地產業群眾募資的信心。但筆者認為，一時的危機如果能成為這條新道路發展的學習契機，倒也不失為一場有意義的社會實驗以及新商業模式的探索。
從占領華爾街運動到今天的眾籌平台
站領華爾街的運動早已過去，然而現代的商業體系卻還響著當時的回音，運用金融工程技術，把動輒數千萬美金的地標等級商業地產分割後交到小投資人手上，讓口袋不深的普通人也能說「我就是111 wall street的地主」 — — 這就是CrowdStreet的商業模式。
CrowdStreet 是眾多地地產眾籌平台之一，其他知名的平台例如PeerStreet、RealtyMogul、 Pacaso等等也各領風騷，用各自獨特的商業模式開啟地產投資新時代。這類平台往往提供一個募資以及投資平台，讓口袋不夠深的一般投資人，也可以買豪宅或參與動輒數千萬美金的的大型商業地產項目。這在過去當然是無法想像的，因為這樣規模的投資，過去大多被華爾街的大型金融機構和高資產個人或家族辦公室所壟斷。
具體來說，CrowdStreet 試圖打破傳統的金融屏障，讓更多的人可以參與到大型地產投資中。通過這個平台，投資者可以獲得各種投資機會的詳細信息，並可以根據自己的需求和偏好來選擇投資項目。CrowdStreet 提供的在線工具也讓投資者可以有效地管理他們的投資，而不是完全依賴於傳統的金融機構或者理財顧問，可說是技術革新所帶來的投資民主化浪潮的一部份。
然而，就像任何創新和試驗一樣，這個模式並不完美，尤其在試驗的未成熟沙盒階段，往往需要許多挫折以及災難人們才能學會怎樣在監管與創新之間取得平衡。對這類平台的質疑當然不勝枚舉：
首先，這類平台的早期開發耗資甚鉅，往往是由風投或者天使投資人所支持，這可能會引起一些人的警覺，擔心這可能會是另一個利用技術來追求極大利益的企業，搜刮募資過程中的手續費而不管一般投資人死活；
此外，最近與紐約地產商 Nightingale Properties 的爭議，也顯示出這一模式中可能存在的監管風險和缺陷。
Nightingale事件：5千多萬憑空消失
不久前，CrowdStreet的平台上，由紐約的Nightingale Properties地產商募資的大型商業地產項目，因為涉及大量的資金不當挪用而引起了眾人的關注。Nightingale properties原本募資5400萬美元預計購買亞特蘭大一幢價值1.8億美元的金融大樓。
然而，當投資人開始發現過戶遲遲沒有發生、事情不對勁的時候，美國證券交易委員會(Securities and Exchange Commission, SEC) 啟動調查這才發現原本的5千多萬美元資金，竟然只剩下125,000美元在帳上，大部分的資金去向不明，連帶翻出Nightingale Properties的其他募款項目，發現總共有6300萬美金，都在房產沒過戶之前已經人間蒸發。這不禁讓人們連帶對CrowdStreet平台的可靠性產生了懷疑，因為Crowdstreet可是號稱有專業審查這些地產投資項目，讓一般投資人放心投資。
即使現在CrowdStreet開始啟動調查，強迫Nightingale破產好讓他們能夠接管項目，這些措施都是為時已晚，錢早已進到Nightingale幕後黑手Elie Schwartz關係戶手上。
事後諸葛：為什麼不用託管帳戶(escrow account)?
CrowdStreet 表示他們「從未經歷過這樣的事情」，並強調他們只是一個「交易平台」，不負責監管投資基金。但這起Nightingale 事件仍然讓CrowdStreet面臨嚴重的質疑和壓力，甚至可能面臨SEC的調查。
事件發生後，CrowdStreet也已經修訂了平台上的第三方資金托管政策，然而這對已經失去數千萬美元資金的投資人，這似乎是緩不濟急。當然，Crowdstreet也力挽狂瀾，趕緊祭出各種監管項目的政策例如要求季度報告等，然而有人卻發現季度報告只適用於已經過戶買過來的地產項目，不適用於像是Nightingale這樣根本連過戶都沒發生就資產掏空的情況。
其中一個質疑的聲音，就是問為什麼Crowdstreet不使用專業律師託管帳戶。雖然律師託管帳戶並不是百分百的保障，但也是一般認為在地產交易中有效減少資金掏空風險的有力工具，因為律師託管帳戶一般是被律師倫理委員會嚴加監控，屬於司法體系的一部份。此外，以筆者所在的紐約為例，律師託管帳戶並不會產生利息，這些利息其實是從銀行直接匯入紐約州的律師客戶保障基金(Lawyers’ Fund for Client Protection)，長此以往這個基金透過所有律師們的帳戶利息收入，可是擁有大筆資產，專門用來保障託管帳戶資金被不當挪用的客戶。不只是紐約，在美國許多州都有相似的設計，提供對律師託管帳戶內資金的額外保障，減少因為各種失誤而蒙受損失的可能。
前景：Nightingale之後更多的警覺與教訓
當然，現在說地產眾籌面臨末日可能還言之過早，以CrowdStreet為代表的的地產眾籌模式，儼然還在早期實驗摸索階段，這些新模式也當然會面臨各種市場機制以及人性的考驗。然而，它的未來是否真的能像這些創業者們宣稱的能夠為“韭菜”們帶來像是大腕一樣的真正投資機會，這還是一個未知數，究竟它是投資民主化的先聲、另一種利用資訊不對稱收割一般小額投資人的新模式，這都還是現在進行式也還沒定論。
無疑地，這些新興地產投資平台，至少讓人們開始思考地產投資的變革和一般人小額投資者的位置。也許在這個過程中，“韭菜”們也才能夠真正學會如何與資本市場打交道，把這些投資機會當作習得知識的過程，讓自己變成Morgan Housel所說的「致富心態」，才能真正有翻身的機會。
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