AIRBNB v. 紐約市：投資短租房的機運與挑戰
紐約市號稱不眠的城市，這個稱號可不是浪得虛名。
然而，不眠的城市卻對AIRBNB這個讓旅人們有安眠之處的的APP懷抱巨大的敵意，從數年前開始不斷收緊，疫情期間好不容易因為紐約市政府自顧不暇鬆綁一些，但又在九月推出更為緊縮的Local Law 18「登記制度」即將實施，讓短租房主們寸步難行。究竟紐約市這個號稱世界最繁榮的都市，為什麼這個討厭短租房?
AIRBNB的崛起：從房間共享到旅宿巨擘
過去十年間，Airbnb已從一個創新的住宿分享平台，成長為全球領先的旅行業巨擘，尤其在紐約這樣受到旅客歡迎的大都市更是如此。AIRBNB的壯大當然帶來短租市場的起飛，越來越多的國內外遊客在旅遊時會選擇Airbnb或類似的短租房型，尋找各種獨特的、不同於酒店的住宿體驗。
對於紐約人來說，租給遊客的小公寓、豪宅、或甚至是公寓裡一間空房，都已成為這城市的日常，也是妥善利用空餘房間賺取額外收入的方式：旅客獲得獨特的生活體驗、房主獲得不斐收入，這看起來似乎是雙贏的局面。
更有許多房產投資人，看中這個巨大的商機，早早布局把手裡的公寓物件改造成獨具風格的短租產品，快速的旅客更迭以及媲美旅館的價格，往往讓短租房的投資者賺得缽滿盆滿。雖然需要更多的物業管理成本，但卻也帶來極高的短期回報。
短租市場的興起與迴響
然而，正如任何新的商業模式，Airbnb帶來的不只是便利與額外收入，它也影響各種從政府層面到日常居民的許多面向。
一方面，許多房東發現他們可以通過出租自己的空間賺取額外的收入，這對於生活在高物價的紐約的居民無疑是天降甘霖。但另一方面，這也意味著部分原本供給長期租賃的房源被轉為短租使用，使得長租市場變得日益緊縮 (當然這點在實務上還有待數據證明，根據下面紐約市政府發布的文案，顯示社區每多1%的短租房就會造成房價上升1.58%)。
除了房源供給問題，短租房也對酒店業帶來了沉重的打擊。隨著更多的遊客選擇使用Airbnb，許多酒店開始面臨住房率的下滑，尤其是中低端的旅館業者更是面臨許多經濟壓力。
除了政策層面之外，紐約居民對短租模式也是褒貶不一：有些人覺得這是一種全新的社交方式，可以和來自世界各地的旅客交流，分享彼此的故事和文化；但也有人擔心，這樣的模式可能導致社區出入成員不穩定，破壞該地的鄰里和諧。
法律角力開始：獨角獸與紐約市的戰爭號角響起
隨著短租變成潮流，AIRBNB的估值也一飛沖天成為了市值超過10億美元的獨角獸新創，然而樹大招風，坐大的AIRBNB也開始招惹紐約既得利益者的眼紅，一系列法律大戰的號角因而響起。
- 從2010年代初短租崛起之後，Airbnb與紐約市政府就開始了一場持續多年的法綠大戰。首先是紐約州在2010年制定的一項法律，該法律明確規定，除非房主也居住在同一單位內，否則禁止將整套公寓做少於30天的短租，尤其是在大型公寓樓(multiple dwelling)中 (當時對於1–2家庭的小型住房還沒有管得那麼嚴格)；
- 到了2016年，政府方面更加大了打擊力度，針對違反上述「30天內短租」規定的網路廣告也予以禁止，一旦被查獲更是面臨數千一次的罰款，因而把好不容易賺進口袋的利益侵蝕乾淨。這使得Airbnb不得不更為謹慎，因為這不只是對於房東的打擊，對於平台本身也是一種挑戰。
- 2023年以來，紐約市政府從疫情中回復之後，local law 18正準備磨刀霍霍嚴格要求AIRBNB業者必須登記，並且強制AIRBNB交出手上的交易資訊，甚至會列出違規的大樓清單。根據紐約市政府數據，去年$8千多萬的AIRBNB收入中大約有一半都是違反"30天規則"的短租。在各種法案打擊下，airbnb listing已經在過去幾個月從2萬多降到只剩下400多。
這樣的法律制裁當然是照顧著特定族群的利益，因為紐約市的立法者認為，這樣的短租模式可能對長租市場造成不利影響，尤其紐約市本身就已經是個住房嚴重不足、隨時都處於可租房源低於5%的租房嚴重不足的情況，立法者們擔心大量的房源如果被用於短租，可能會造成原本已經昂貴的租金大幅上升，並導致一般的租客被迫搬離，嚴重影響當地的租房市場。此外，部分人也擔心短租可能帶來的治安問題。由於短租的旅客往往只停留很短的時間，有可能對當地的社區規範不夠熟悉，增加社區的管理難度。
當然，打壓短租房的法律也受到了不少批評。許多Airbnb的房東和使用者認為這樣的做法太過嚴苛，有可能遏阻原本可能有的文化交流與在地化、貼近當地生活的獨特體驗，也讓許多當地居民失去出租自己的空置房間或公寓賺取額外收入的可能性。更有評論家認為這樣的法律其實只是在維護旅館業者的利益。
像AIRBNB這類短租業者在紐約市所面臨的法律角力，其實在世界許多國家與城市都上演著，也反映了很多城市在發展與保守、傳統與創新之間的掙扎。
疫情竟是AIRBNB的救命稻草
正當AIRBNB跟紐約政府的戰爭如火如荼，沒想到疫情的爆發竟然成為AIRBNB的救命稻草。
隨著COVID-19疫情肆虐，2020年初開始全球各地都受到了巨大的衝擊，而紐約市更成為了重災區，醫院快速超載，大幅的shutdown影響市民生活的各方各面，也因此政府被迫將注意力集中應對疫情上，放鬆了對Airbnb及其他短租業者的嚴格監管。
對Airbnb來說，疫情既是考驗也是轉型的機會。由於疫情期間居家辦公和在家上班成為新常態，Airbnb 敏銳地捕捉到了新的市場趨勢和需求，推廣了長期住宿選項，以滿足那些想要更好的工作和生活環境的需求，隨著「工作度假」概念在疫情期間迅速流行起來，許多人離開居住的城市、人選擇在海灘邊或湖畔別墅一邊工作、一邊度假。對於這種在家工作與度假的需求，
Airbnb 不僅提供長達數個月的住宿方案，還鼓勵房東加強網速和在家工作環境，確保這些房源能適應遠距工作的需求。在Airbnb平台上，使用者可以選擇提供高速網絡和工作空間的房源。除此之外，考慮到疫情和工作變動的不確定性，Airbnb也對平台上的取消政策進行調整，這樣的策略不僅增加了用戶的信任感，也讓長期訂房的業務直線上升。
在這一系列的策略調整，再加上紐約市在疫情期間自顧不暇，Airbnb成功地捕捉到這個機會，最終成功地在疫情下的生存與發展，甚至逆勢在2020年底成功上市。
短租市場與在地社區的和解途徑
短租業務，尤其是Airbnb的成功，當然衝擊到全球許多城市和地區。雖然短租為遊客提供了不同於傳統旅館的住宿選擇並為房東帶來了額外收入，但它也帶來各種嶄新的挑戰，也因此招來各地政府的打壓。
如前面提到的，短租對長期租房地市場可能帶來不利影響、造成長期租房的供應不足，甚至間接導致房租上漲。這不僅影響尋找長期住宿的市民，還可能對低收入家庭造成壓力，使他們被迫搬遷或者居住水平下降；短租的經營也涉及安全、稅收和區域規劃等問題。例如，有些短租房可能沒有適當的安全措施，而稅收問題則涉及到短租所帶來的經濟效益是否有被公平的分配。
面臨這些短租帶來的挑戰，有一些國家以及地區政府已經採取各種政策行動，例如某些地方要求短租業主登記並支付旅遊稅，又或者針對短租房的數量與區域進行限制，以保護該地一般住宅市場以及社區的穩定。除了上述的限制性的措施之外，也有一些政府採取更具建設性的策略，把蘿蔔與棍棒都一起使用以求達到更好的政策效果，例如提供稅收優惠鼓勵短租業主把閒置物業用於長期出租房使用，又或者與短租平台合作確保遊客安全並促進經濟發展。
以下是筆者整理的幾個重要的與短租共存的政策面向：
- 共同設立標準：政府需要考慮短租的現實條件，才能制定一套既能確保租客安全，又能維護房東利益的共同標準，例如物業安全檢查、緊急應對機制、登記要求等
- 數據分享：Airbnb可以與政府共享部分數據與資料，幫助政府更好地理解短租市場的動態，正確分析短租對長租市場的影響，從而制定更為合理的政策。
- 稅收合作：短租平台考慮與政府合作，在平台上直接徵收相關的旅遊或住宿稅，這不僅可以為政府帶來收入，也能減少房東的稅收以及合規負擔。
- 推動社區參與：以獎勵措施鼓勵短租房東和社區居民進行定期交流，讓居民能瞭解短租的好處，並共同面對可能的治安以及社區管理問題。
- 長短租共同發展：考慮到短租和長租市場的相互作用，政府可以探索鬆綁區劃法規、推出混合租賃模式，既滿足旅客的需求，又確保長期住戶的利益。
結語：改變的代價以及短租市場的未來
不管政策怎樣制定，這些政策都需要政府改變「拒絕面對」的立場，而開始走向共存共榮才可能發生。
對許多政府來說，面對短租興起時，往往經過和「五階段的悲傷反應」相似的歷程：否認、憤怒、討價還價、抑鬱和接受。當短租業務初露頭角時，許多城市的第一反應是「否認」其對住房市場和社區的潛在影響；隨著短租的業務擴張，許多城市尤其是旅遊熱點開始進入「憤怒」階段，政府開始看到長期租金上漲、傳統酒店業受到衝擊、以及社區結構改變；在面對這些挑戰時，一些地方政府開始與短租平台「討價還價」，例如制定一系列規範，要求業主登記或支付稅費，或限制短租的日數和位置；然而當這些措施未能完全解決問題時，許多地方進入了「抑鬱」階段，不知道如何管理日益增加的短租物業和與之相關的問題；最後，許多政府開始進入「接受」階段，認識到短租是現代都市生活的一部分，並尋找創新的策略來平衡各方利益。
世界永遠在改變、而且改變的腳步不會因為任何人的反對而停下來，因此真正的問題其實不在改變本身，而是我們是否準備好迎接這些變化，並且運用智慧與改變一起前行。對於短租產業來說，道路或許曲折，但與各地政府和平共處似乎是唯一的出路。畢竟短租早已成為一種不可忽視的住宿模式，如何平衡各方利益，創造共贏局面，將是各大城市面臨的共同挑戰。
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