到底香港人份糧幾多拎去供樓?波叔一個數,人口普查一個數,金管又一個數
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唔好睇答案,唔好google,問咗你先。香港地,樓市嘅「負擔比率」,而家係幾多?
其實以前在01寫過文,講咩「負擔比率」嘅虛妄。又係畀人勁鬧。無他,一如以往,真相最令人難接受。總係有人以為幾十年前「樓價/收入」係咁多倍(或者成日講嘅「唔飲唔食幾多年先買到樓」),而家就應該返去嗰個水平先「合理」。甚至有人以為馬來西亞樓價係收入嘅3倍,「所以」香港十幾倍就係「唔合理」。(一百萬令吉嘅問題:點解你唔移民去馬來西亞?唔係晦氣,係認真問。答到你咪明點解香港啲樓咁貴。)
但其實「負擔比率」有兩種。一種就係頭先講嘅「中位數樓價/中位數收入」,亦即「唔飲唔食幾多年先買到樓」,01篇文講過,有機會補充,但唔係今次。
文首個問題,香港地,「樓市嘅「負擔比率」,而家係幾多?」,係想問第二個含意,即係,「供樓供款/月收入」,亦即係「你份糧有幾多拎去供樓」。清己澄,畀你估多次。
估完,畀你再去google下,對下自己答案先。然後睇埋落去。
根據政府 《2017年第三季經濟報告》(好似未出第四季/全年,但不重要)。按揭供款佔入息比率,係68%。波叔話呢個數高過20年嘅平均值(四十幾),令人擔心咁話。
真係?你真係覺得啲業主(例如我)一個月三份二人工去咗供樓?你真係咁覺得?使唔使介紹醫生畀你?
咁梗係有古怪啦。但,又唔好鬧波叔住,更唔好乜都鬧林鄭或特區政府,事實上條數由港英年代已開始有,一路都係咁計,要鬧可以由尤德開始鬧起。
其實好明顯啲業主唔係用緊三份二人工去供樓。更唔好忘記,而家你要做按揭,就當你有首期都好,銀行執壓力測試都仲執得幾緊。你出術係一回事(點出術就無謂教你犯法了),如果你唔出術,而供款佔收入六七成,銀行都批嘅。話我知邊間銀行,我幫你去檢舉。
香港人,最鍾意就標題黨,最唔鍾意就用腦。咁想知點解佢個數咁離地,梗係要睇下點計。以下係政府計法嘅假設:
一、住戶入息中位數的家庭
二、以市價購買一個45方米(500尺左台)單位
三、當前按揭利率
四、按揭成數七成
五、還款期20年
頭三樣,唔會好有爭議,人工樓價同銀行利率大家睇得到,好難錯。問題就梗係第四同第五。先講第四,唔使睇金管局數字都知,而家啲人,其實邊使借到七成上會(你要?咁係你冇錢。放心,我借到九成添,仲冇錢)。父幹嘅,大陸佬嘅,出首期邊止啱啱好?頭先講過啦,要過壓力測試,你畀三成首期,阿仔份糧雞碎咁多,點供?佢肯供銀行都唔肯放。所以,就畀夠一半,甚至畀七成首期啦(即係借三成)。
第五樣,我諗你都唔使我解,絶大多數人都唔止20年啦.金管局又話你知(金管局是好東西嚟的,相對地),而家啲按揭,平均係320個月,27年左右.
咁小學數學啦,明明五成你當七成,明明三十年你當廿年。即係政府嘅數完全計多咗貸款額,又計少咗年期,咁梗係好似要用三份二人工供啦,明白點解脫節未?
未完呀吓,既然68%明顯同現實脫節,下半部話埋你知,「實際上」啲人用緊幾人工嘅幾多巴仙去供樓(唔開篇新文了,鍾意嘅留個言話我知寧願一篇過定分兩篇,而家選擇一篇過)
休息完畢,上半場講咗,政府話「按揭供款佔入息比率係68%」,你真係信業主份糧嘅三份二去咗供樓,我介紹個醫生畀你。
唔係68%,咁到底係幾多?
放心,最後會答,但講多樣嘢。就算更正咗政府計法嘅二大問題(唔夠七成當七成,供三十年就當廿年),都仲有一樣最致命嘅嘢未講。亦係我在01篇文,以及任何時間講樓價都講嘅問題:中位數。
「中位數樓價/中位數收入」,亦即「唔飲唔食幾多年先買到樓」,分子(上格嗰個,段估你都唔記得咗)冇問題,總冇理由拎山頂豪宅比,但分母就大問題。
好重要:邊個話你知買樓嘅係中位數收入嘅人?邊個話你知買樓嘅係中位數收入嘅人?邊個話你知買樓嘅係中位數收入嘅人?
香港唔係,深圳唔係,北京唔係,東京都唔係,紐約倫敦全部唔係。吉隆坡都唔係。亦都即係點解Demographia啲報告係冇乜價值嘅
就算父幹完都好,供樓嘅,都係收入高過中位數嘅人—仲未計父幹可能幫補埋收入(樓上咪講過出術呃銀行,其實你收入唔夠,但叫爹哋媽咪個個月入幾皮嘢畀你,你用尾畀返佢,有返一年半載紀錄,就可以當收入了,銀行會接受的,甚至會教你咁做,呢啲公開的秘密)。
咁明顯哋,供緊樓嗰班人,根本就唔係「中位數」嘅人。到高潮啦喎,開估,到底對於呢班人,呢個reduced sample,呢班人用緊收入幾多去供樓?
答案:其實政府每五年做嘅人口普查就有數字,對上一次係2016年,當時係............
18%!
大半份糧拎去供樓?錯,係供完樓仲有大半份糧。
另外仲有趣嘅係,2016年係18%,估下2006年係幾多?提示:諗下嗰十年之間收入升咗幾多,樓價又升咗幾多?
開估,2006年係:27%。
係咪同你直覺估嘅好唔同?收入明明冇大升,樓價升得快咁多,點解供款佔收入反而下跌?
原因好多,不一一細講。但首先:高收入嗰班人,收入未必就跑輸樓價。另外,2006同2016供樓嘅,亦唔係同一班人。三來,唔好忘記2006年係金融海嘯前,美國聯邦基金利率係5厘,2016年,係近乎零。更唔好忘記,好多所謂「按揭」,可能係啲友一早供滿層樓,趁低息加按套現炒股票。(唔肯定人口普查計法計唔計加按套現,待查,但不太重要)
結論:所謂咩「唔飲唔食N年先買到樓」,純係局外人自我安慰。我好肯定買樓嗰個唔係唔飲唔食N年。佢暴飲暴食N年做埋樓奴但生活仲係過得比你好。自己領略下句嘢咩意思。
同樣哋,唔好以為咩樓奴供樓好辛苦,唔好以為要用大半收入供樓。實情啲友相當輕鬆。仲要係,呢十年間越嚟越輕鬆。
最後補多筆,唔死心嘅,以為2016年同而家唔同世界嘅,比多個數你。金管局嘅 OMDSR ,未償還按揭供款與入息比率,不停有數。同人口普查計嘅,差不多概念,計法少少唔同,不細解。
金管局嘅OMDSR,係十個巴仙左右。遠遠低97年嘅三十巴仙。
香港跟美國加息,啲友就供唔起樓,就斷供,就銀主盤,銀行就爆煲。你話呢?
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