樓價漲跌都要增加供應

價值物語│郝承林

(資料圖片)

近日看到評論,說美國加快「收水」,本港樓價即將下跌,所以政府不用增加供應,否則未來新樓落成,將進一步推跌樓價。經本欄多年闡述,終於愈來愈多人同意,資產價格其實是貨幣現象,居民收入和供應等都屬次要。既然一切都是貨幣現象,那麼供應增加與否,樓價都會調整,只是供應增加,樓價跌了,人們能住大單位;供應不增,人們繼續住在納米樓而已!

橋水基金創辦人達里奧(Ray Dalio)認為,世上一切都是信貸周期。政府增加公共開支,公司生意好了,員工收入增加,背後都是因銀根放鬆;相反,企業盈利減,失業率上升,一切都只因信貸不夠,是「收水」讓失業率上升,銀行不願做按揭,樓價下跌,並不是平白無故的出現失業率上升或銀行「收水」,而是央行收緊銀根,讓兩者出現(個別企業會有不同,但加起來便是總數),故資產價格跟隨信貸周期。


過去20年與M2走勢同步

過去20年,本港廣義貨幣(M2)增長和樓價幾乎同步。1997年時M2增長逾20%,樓價按年升兩三成;1998至2000年M2回落,樓價亦調整。到了2003年前M2負增長,樓價更出現大跌。

2004至2007年中國經濟崛起,外資紛紛湧入,樓價見底回升。金融海嘯後美國推出三輪QE,本港M2平均都能保持高單位數增長,樓價遂長升長有。過去10年樓價出現較大調整基本只有3次,剛好都碰上M2下跌(2008、2011和2016年)。

美國自去年第四季開始QT,本港M2也開始回落,從年初的13%,放緩至9月的4.2%。你認為樓市開始調整嗎?

本地貨幣供應在聯繫滙率制度下,最主要看聯儲局態度。過去10年中港經濟熱火朝天,本來應該加息,但聯儲局說美國經濟復甦步伐未穩,保持低息環境,本港樓價升至遠超居民負擔,卻還是要繼續升。


助市民改善居住空間

現在貿易戰打得激烈,又遇上內地經濟增長放緩,本應保持低息,但聯儲局說美國經濟正在加速,失業率下降,工資上升,所以加息縮表要繼續,明年仍是要「收水」6000億美元。

果如是,你認為未來一兩年本港M2增長會怎樣?美國「收水」,中國「放水」不就可以了嗎?過去10年,中美央行政策方向同步,唯一不同的只是「放水」力度而已。如美國「收水」,中國繼續「放水」,恐怕會是對人民幣滙價的大挑戰。

其他如工資上升支撐樓價,參考達里奧的說法,「收水」期間經濟恐怕不易有好表現。供應增加影響樓價?全港住宅數量約300萬套,假若能住70年,每年便要4萬多個單位替換(假設未來沒有人口增長);即使單位供應增加至8萬個,也不過讓分母大了2%多一點,不會是樓價調整的主因。更不要說,現在許多新單位是200至300方呎的納米樓,是另外一個市場,對整體樓市影響不大。

物業除有投資價值,還有居住價值。美國QT當然會影響樓價,但如果因此不增加供應,那麼即使樓價便宜了,人們仍是住蝸居。

補白:達里奧的另一洞見,是投資成績取決於何時借錢。信貸周期剛開始時借(如2008年),只要一個周期,香港買樓的成了小富,內房商更成了大富。信貸周期即將完結時借嘛,結果便真的你諗你矣。

hcl.hkej@gmail.com

(編者按:郝承林著作《致富新世代2──科網君臨天下》現已發售)
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原文載於2018年11月9日信報財經新聞。

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