先天不足的商場: 土瓜灣翔龍灣廣場

hkmalls
先天不足的商場
4 min readAug 21, 2020

很久沒談這個單元了。今天先天不足的主角,是位於馬頭角,恆基旗下的翔龍灣廣場。

這個商場的地理位置其實也頗為尷尬的,馬頭角其實也算是土瓜灣的部分,但偏偏翔龍灣廣場旁邊就是九龍城碼頭。

翔龍灣前身為煤氣南廠,上蓋住宅於2007年入伙,而基座商場翔龍灣廣場亦在同年正式啓用。

翔龍灣廣場面積十五萬平方呎,設計上和2003年落成,同系大角咀港灣豪庭相近。

source: Openrice

開幕初期,翔龍灣廣場是恆基的重點項目,更引入當時的吉之島開設獨立超級市場。不過該吉之島經營六年後未有續租,於2013年結業。

翔龍灣廣場除了位置非常「吊腳」,外區人不會前往消費外,就算靠上蓋住宅,也不足以支撐整個商場。

翔龍灣合共超過一千七百個單位,卻有個十五萬呎的商場;港灣豪庭單位數量是翔龍灣的一倍,商場也才二十萬呎。

而且,港灣豪庭廣場因同系千色Citistore縮水,至今地下部分範圍仍是空置。

當然,資源錯配問題時有發生。筆者曾經探討過白石角即將有二萬人居住,區內商場卻只有三萬平方呎,規劃上並沒有考慮過居民實際需要。

對發展商來說,商場當然不能丟空。場內前吉之島的部分,由惠康承租至今。

而商場內的酒樓,則和區內商店般成為了自由行的天堂,亦引起了翔龍灣居民的不滿。

據居民透露,商場翻新工程更是為了引入更多以自由行為主的商店。

結果,因為居民反彈、社會運動及疫情關係,自由行絕跡區內,反而令位於紅磡的超市Soda Mall 首達百貨開始受關注。

翔龍灣商場的未來應該如何定位?該像元朗千色匯般引入同系日式超市UNY嗎?

不過,就算屯馬線全線通車,翔龍灣廣場也因為偏離土瓜灣站和宋皇臺站而難以受惠。也許像港灣豪庭般增加餐飲組合,會是比較實際的出路。

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