加國首次購房上篇 Our First House in Canada
2023年我們為了工作搬到Owen Sound，由於當時的租金實在太高(2200/month+ hydro)，諸多考量下，男子和我拿到永久居民身份後2023年底就開始找房。
那時候我同事都推薦 realtors查看新房源，house sigma查看近期買賣差價以了解市場。
買房之前先了解 :
1. 加拿大常見房屋類型
- House 獨立房子-又有分一層樓bunglaw 跟多層的樓
- Townhouse 排屋：房子兩邊的牆跟別人共享
- Semi-detached:只有一面牆跟別人共享
- Apartment:公寓，通常要繳管理費，土地也不是自己的
2. Conditional offer:
加拿大買房，通常下offer還會附加兩個條件conditions，如果這兩個條件只要其中一個沒過，那麼offer也就不成立，房子就無法交易了。
條件一是房子要過home inspection (房屋檢查），新房就不需要了。條件二是買家貸款要過（pre-approval），以免到時候發現沒錢買。
在市區買房由於競爭激烈，賣家如果有多個offers，就很常要求買家免除home inspection。
3. FHSA(first home saving account) and first home buyer incentives
FHSA: 當你成為永久居民時，更新SIN後就可以到銀行開立FHSA，並存入每年(一月到十二月)最大額度8000 cad，這個帳戶的用意就是節稅，它合併RRSP 跟TFSA優點。如果你沒有要現在買房但有規劃也建議先開起來，再用裡面的錢去買最最保險的GIC，順便賺利息。
First home buyer incentives: 針對多倫多地區，新房交易，其他地區買房，RRSP提款買房，甚至頭期款借款等等都有各種優惠。
可以參考下面文章，裡面有很多實用的資料。
Ontario First-Time Home Buyer Guide — NerdWallet
4. ⭐️ 貸款利息(mortgage rate)以及還款計劃(repayment)
1.房貸利息mortgage rate: Mortgage Calculator可以幫你試算利息
2.借貸公司mortgage lender
3.頭期款downpayment
4.房貸保險 mortgage insurance: 頭期款小於20%，就會被要求買以保障銀行跟借貸公司
5.浮動利息variable interest:貸款利率會更動
6.固定利率fixed rate: 貸款利率不動
7.房貸償還期限Amortization period: 通常都是25年，這裡要注意，房貸利息強制每五年更新一次，
並不會因為你說要25年還完，就25年都同一個利息。也就是說，每五年你都要比較各大銀行跟借貸公司的mortage rate!然後重新簽合約。
8.本金principle房貸利息
真的是很多可以講，如果可以現金支付就用現金買，或盡量存到大於20%的頭期款，因為如果頭期款少的話，還要再買mortgage insurance (額外一筆花費)，聽起來女子有夠傳統的，但因為利息算法真的不是那麼簡單(參考Mortgage Calculator)，有些人可能買房的前幾年都只是在還利息而已，女子是覺得可以少借就少借。當然如果厲害的可以拿那些錢投資，若賺得比房貸利息還高的話，也是可以，完全取決於個人。
那時候女子每天都會關注聯邦政府是否要降息的新聞，由於2023-2024通貨膨脹嚴重，房貸浮動利息(variable interest)漲到6–8%，固定利率(fixed rate)在這樣的環境下就相對保險安全(5%左右)，但，你若看好未來五年都會降息，有可能到最後浮動利率可以低至1-2%，也是有可能的。
加速還款
可以參考以下婷婷的影片，還款方式都講的很清楚，超推她的財經影片，都超級實用。
Mortgage Payoff Calculator了解哪些加速還款方式可以提前多久還完房貸。
( 講完貸款頭就超暈，喝口水休息 😌)
下圖為我們買房流程，大部分都是走這樣的流程。
房仲、預貸、選房:
一開始我是自己一間一間跟賣房的房仲聯絡，後來我就跟其中一個賣方女房仲(listing realtor)-Megan聯絡，請她幫我安排我想要看的其他房子行程。
房仲費用正常2–2.5% 當然還有更低的，就看買家願不願意承擔風險。
之後，Megan也帶我看了數十套房子我想要的房子，由於預算有限，我都選50萬內的，從十一月看到二月多，Megan推薦貸款仲介mortgage agent: Andrea，他們兩個都是當地人，都會跟我解釋哪些區域比較安全，哪些住宅區生活品質比較好，遊民比較少也比較安靜等等。
因為不熟房屋貸款，房貸仲介Andrea甚至來我家跟我們講一下房貸的處理流程以及準備我們的基本資料，最後我們跟她簽合約處理貸款事宜。基本上我和男子就是準備頭期款(down payment)跟簽署前仔細看貸款文件，檢查利率跟如何repayment。但，也可以自己跑各大銀行去辦貸款或pre-approval。
預算：Andrea有解釋除了房子本身的價格，買房時還有home inspection (約600–700)，律師費，土地的轉讓費（land transfer tax)，主要就這三大項，會要求我們再預留個7–8k。最後因為首次購房有土地轉讓稅優惠，最後也沒繳那麼多。
選房：我們的預算是50萬上下，至少兩個衛浴，兩房以上，地區也有選儘量靠近我工作的醫院。
2023年底我們有先看到一間非常靠近醫院的房子(townhouse)，那時候我們是希望可以把價格壓在50萬下，後來counter offer 沒有我們要的價格，賣家又堅持不降價格，又因為是第一間，想說之後一定會有更多房源，所以我們就放棄了。
到了2024年一月底我們就非常認真看房，當時看到一間很喜歡的A房 但礙於地點跟價格，所以我們就把它排第二順位。取而代之，我們下offer在同樣離醫院很近的B房，但很幸運也很不幸的，B房子在home inspection時沒過，我們就不再考慮。所以就回頭看女子很喜歡的那間A房，又再去看那間房子，最後也很順利的買到。
Making offer開價: 可以跟你的房仲討論，女子都會先問有沒有其他offer。再開價錢前，建議再去看一次房子，確認真的是不是你要的。
Closing date: 房產歸屬你的日期，在這個日期前，要完成跟律師的交接以及最後的訪視，如果你還要工作，那就要算好日期，在closing date之前可以再回去一兩趟看房子屋況以及賣家物品是否清空。
付訂金 Deposit:
可以是付給賣家的律師或賣家的房屋仲介(realtor)，通常都是以支票形式支付，我們這邊是都先付5k，但在多倫多地區價格就不一樣了。
若之後不想買了或home inspection結果不是那麼滿意，取消交易，訂金也會全數退回。
Negotiation談價格跟條件:
買家跟賣家透過彼此的仲介談房子價錢，女子一開始開價都問Megan(看你有多信任你的仲介)，才不會太失禮，彼此仲介來回講價修改合契約；此外還可以跟賣家談條件，比如老舊二手房常見問題: 電路板fuser換成breaker，移除鋁線(aluminum wiring)等等，這些條件上的問題，可以等房屋視察完後，跟屋主談，如果他們不想處理，那可以決定不買。
房屋視察 Home Inspection:
要自己找，為了避免利益衝突，房仲通常只會建議不會幫你聯絡安排，總之找到home inspector-Peter檢查房子，home inspection 約3–4小時，房子的裡裡外外都有檢查，屋頂什麼時候重鋪，屋頂有沒有發霉，冷氣壓縮機跟furnance 是自己的還是租的，電路板狀況、有沒有漏水漏電、窗戶密合度等等，Peter都很認真的講解跟建議，有問題他都會回答，最後也會寫成報告。
女子覺得home inspection時，建議買家觀察外面鄰居(是否吵雜髒亂，大白天喝酒等等)，以及屋內的味道、聲音跟硬體設備(買房都會附洗衣機、烘衣機、爐子加烤箱、冰箱)有沒有異常，3–4小時在房子裡面待下來，其實心裡大概就有底是不是自己要的。
Home inspection 完可以再和賣方談條件，比如剛剛提的電路板更新及移除鋁製電線等等。
Home inspection 結果其實很主觀，就看買家滿不滿意，上文提到的B房，就是因為屋頂都發霉，我們就不打算買。
ps.如果有朋友是房子的專家，第一次看房時一起帶上，不ok的就可以立刻從清單刪除或是可以跟賣家協商處理問題。
房屋保險Home Insurance
合併車子保險會有優惠，如果你現在在租屋，建議也買個房屋保險，保險的年資越久，價格會比較優惠。
女子那時候是請insurance broker(也是請他辦車險)找房屋保險公司，他們都會問房屋的年齡，電路板，有沒有鋁製電線，地下室有沒有抽水機，室外的防火栓離家多遠等等。
最後，買房建議:
1.不要買超過20年的房子：除非你有閒又有水電木工能力，要不然建議買新房或屋齡小於20年。
2.申請房貸時最好是全職不要有任何貸款(信用貸款、車貸)
3.買房之前要建立好的信用積分。
4.拿到永居的中高收入族群應立即辦理FHSA:女子是要買房時才去開辦，其實我在2023年就可以辦了，但女子一直拖，要不然可以省掉好多稅收。
5. 多參考youtube 分享、網路文章Ontario First-Time Home Buyer Guide — NerdWallet 以及政府官網，都會有很多買房節稅的優惠。
6. 買房時如果跟鄰居有柵欄，記得問一下土地劃分，若跟鄰居有模糊地帶記得講清楚，如果講不清然後你又很在意，就跳過這間房吧，因為到時候要賣房也是一個麻煩!
以上為女子和男子第一次買房經驗分享，下篇會在介紹入住心得，感謝閱讀，希望大家找到自己夢想的家。 ❤️
