我從一家資產管理顧問公司手中買了一間公寓，再請他們協助做成可以出租的資產。本篇文章記錄現在正在進行中的頂樓工程報價學到的五件重要事情。
我原本以為交屋後，還需要送審施工許可，過很久才會開始工程。結果包租顧問公司的操作流程根本不是這樣，時間就是金錢。我的物件是本層加上頂加，反正頂加也不用施工許可，那不如趕快整理整理，趕快出租就能提早收租金，可以降低不少空窗期的資金壓力。
天花板全換掉究竟是貴還是不貴
我的頂樓加蓋原始屋況應該還算是不錯，只是天花板舊了些，是辦公室那種輕鋼架隔間，有些是較老舊。之前就有詢問過資產管理顧問公司，這個天花板全部換掉，換成看不見鋼架的那種輕鋼架會很貴嗎？他們說，不便宜，全部換掉可能要 3–4 萬。
我想說，才三到四萬，讓租客上班看輕鋼架天花板，下班不用再繼續看著天花板，這也太划算了。我之後一定要換。
什麼都沒做就要花 2X 萬了！
頂樓加蓋，其實就是個違法的東西，能收租不被拆掉，那是平常有扶老婆婆過馬路也有買玉蘭花有好福報。所以策略就是在頂加花越少錢越好，是誰都不想在隨時會消失的東西上投資太多吧（但拜託拜託請不要消失，我會多做好事）。
設計師口口聲聲說，頂加能不花就不要花，我心裡惦記的是天花板好醜要換。結果第一個版本的「頂樓」工程預算書就把我從幻想中拉到現實了。能不花就不花的原則下，要花的居然超過 20 萬！
究竟花了哪些東西
先看看我的頂加原始的樣子，三房一廳加上一個小廚房，其實屋況還不差，除了那個天花板和昏暗的燈，那究竟要花多少錢勒（文末附上明細）…
- 花最多的，不意外的是水電工程，由於原本的頂加電線和水管都是和本層共用的。我想當個有良心的包租公，一定要換成安全的電路才行。水管部分也重新換上加壓馬達，把本層和頂樓的水管分開，這樣才不會彼此影響。包含重新拉主電源線、電源開關箱、冷氣迴路、加壓馬達、插座等，約 55,000 元。
- 第二的頂加必備的冷氣，冷氣就算是用三線品牌，一台含標準安裝也都要 16K 左右。可是又不能不裝，每個房間都要一台，一共三台。至於客廳，沒有西曬的困擾，就讓他們開房間冷氣涼到客廳吧。如果到時候不行，再跟房客商量共同負擔裝上去。
- 第三意外的是管理費用，自己對這些設計、裝潢、工程完全外行，要請顧問公司的專業設計以及工程管理幫忙看著整個流程，要付出 15% 左右的費用。很貴，可是算一算，有人看著總比工班亂做、工程落跑、做出來不合用之類的慘劇好。參考 設計公司含施工，監工費能不能收？ ｜ Courcasa 小院
- 鐵窗據說價錢很死，可是寫這篇文章的時候忘記確認報價的鐵窗究竟是哪種規格了，之後再確認一次才好。參考 鐵窗價格計算方式
- 油漆的話，沒想到也是一大筆錢，用的是虹牌油漆。在網路上查到很多價格，這兩年價錢約 1,000/坪，含簡單批土以及兩三層的油漆。看到我的報價單，算一算居然每坪要 1,500，而且還不含簡單抹平，這不是被宰了嗎！詢問後才發現，事情果然跟新手想的不一樣，我算的單位是地上坪數，油漆是算牆面坪數的，一面地有三面牆，算起來一坪約 750 左右而已啦。多學到一課，油漆要算牆面面積才行。
看一看，好像都是必要的東西，每項算四萬，20 萬就飛了！20 萬就飛了！20 萬就飛了！這真是太可怕，簡單做頂樓就已經這樣，本層的工程我開始有點不敢想像了。
天花板還換不換呢？
一直想換天花板的我，特地問了設計師換天花板的報價：
- 拆除天花板加清運 19,500
- 輕鋼架天花板約 25 坪，33,750
加起來是 53,520，我的媽阿，都可以再換一次水電或是買 3.3 台冷氣、全部油漆 1.5 次。這真是超！級！貴！
還換嗎？當然不換。這項 CP 值太低了，寧願拿去換冷氣或是貼地板，提高的租金應該都會比換天花板多。
我美好的想像，挖東牆捕西牆
就算這樣已經 20 萬，我特別在意的室內空間昏暗問題還是沒解決。看到這個價錢，那骨底節省的小精靈又跑出來，既然之後本層都要全部打掉，而本層似乎又有一兩盞不錯的燈，那乾脆把本層的燈座拆上來給頂樓用，這樣就不用另外花錢買；覺得自己真是太聰明，只要換上 E27 燈座，插上幾個 LED 燈泡，馬上可以進身為明亮的空間氣氛了。
順便看一看，廁所的鏡子好像也比頂樓的好些，一起拆去給頂樓用吧。然後我就花了快要 30 分鐘在找有哪些東西可以搬到頂樓用的，勤儉持家省錢。
C 小姐說的，料不貴，貴的是師傅工資
抱著挖到寶的心情跑去問設計師，能不能把本層的東西搬到頂加來用，這樣就能節省材料費了！事情再度超出了菜鳥的想像！設計師 C 小姐跟我說了一段故事：
我有一間套房，一層5間，是買人家隔好的，他的電路配置可能有問題，我的那層燈三不五時就壞一個，一年已經換了一整層的燈一輪..哈…
每次找師傅去換，1顆工+料報500元，就算我累積壞個2顆，想請師傅一起換，他還是收我500元*2…
我就跟師傅抗議，你去修1顆收500，一次修2顆不能就500就好，不然我就再貼點材料錢600元可以嗎?
師傅看了我一眼說，嗯..那他寧願跑二次去裝，不然就是妳自己去裝。
C 小姐說：「其實料都不貴，貴的都是工資，有時省一個燈，並不會少到哪裡，反而是工資貴。」要把本層的東西拿到頂樓裝當然可以，但師傅拆要工錢，裝也要工錢，也不會先幫你測試燈座是不是好的，如果裝上去才發現是壞的，那就要花錢請他拆下來；自己要承擔風險。
如果是這樣，好像還不如直接叫新的材料，把拆的工錢投資到料上，至少裝上去一定是新的是好的。異想天開的挖東牆補西牆計畫再度失敗。
我學到了什麼
- 要信任別人。如果不信任別人，這件事情就無法進行下去。就算知道每一項工程的執行細節，例如油漆用哪一種、刷幾道漆，可是仍然保證之後的成果不會出乎意料。能做的是情只有事前多溝通，把自己的需求盡量和設計師講，然後相信設計師以及監工單位會以他們的專業完成這件事情。
- 找一個自己願意相信的人或單位。自己無法評估每一項的合理性，找一個自己願意相信的，會讓自己夜晚時好睡很多，而不是一直擔心別人黑我。我的目的是建立穩定的被動收入系統，不是體驗社會黑暗。
- 每樣東西都少少錢，每項幾千元加起來就會變成好幾萬了。如果真得想省錢，可以從換開關面板這一類的小工程著手。請師傅幫忙換插座或開關，一個插座就是 300 元，一整個房間大約 20 個插座，那就是 300*20 = 6000 元了。如果自己學著換，料的成本才 50 元而已。但要不要花時間就是另外一件事情了。
- 料不貴，貴的是工資，是專業。如果覺得設計師會在材料上灌水，其實可以自己上網叫料叫家具，寄到工地請師傅幫忙裝；但算起來其實不會差很多，還要花時間瞭解每個材料的規格，到時候叫到不一樣規格的，只能打落牙齒和血吞了。專業有多貴呢？舉個例子，如果自己叫燈座來給師傅裝，工資一座燈就是 600 元，五座燈就 3000 元了，這只是工資~
- 多問多學，學到就是自己的。覺得奇怪的價錢就提出來問設計師，會讓自己好睡很多。例如我在算油漆的時候 ，算到地坪結果超貴，自己內心上演了許多小劇場，想說是不是遇到黑店了，要怎麼表現我很懂才不會被黑。結果是自己算錯，要算牆壁坪數才對。
