買房子當包租公做為投資策略的主要原因是 1.我希望我的錢產生出價值 2.買在抗跌區域房價不太容易跌 3. 可以槓桿自己的信用放大投報率 。以自有投入資金來算，投報率可以到 8~11% 左右。
超過了 30 歲好幾年，有一天突然意識到就算當工程師有穩定的工作又怎樣，如果一直賣時間賣下去永遠都無法達到自由，所以才踏入了投資的世界。我必須把我的錢給花出去，錢才會幫我賺錢回來。
一開始的選擇方向有哪些？股票金融產品、創業、電商、房地產？
我知道投資大家都是從美股台股 ETF 開始的，一開始確實也看了一陣子，但心裡就是沒有愛。對我來說，股價買低賣高，好像就是一個數字遊戲一個金融遊戲，我的錢應該能為社會創造出更多價值。其他金融類產品對我來說好像都有類似特性，例如基金、保險這一類的；所以一開始我先把金融產品給剔除了。
創業好像是條熱門的選項。一直在新創公司工作的我，也是接觸過很多老闆，大約 90%，他們的雙眼無神，看上去總是很煩躁的樣子，總是尋找著自己的浮木。創業當然有很多人是熱血的眼神發光的；但我問了自己許久，目前好像也沒有超有熱情想要解決的事情，有熱情到願意放入自己兩三年所有的時間，這樣貿然創業好像最後就淪為追著錢跑，那就不好玩了。
電商呢？也嘗試瞭解過一些亞馬遜跨境電商、中國電商之類的課程。這種好像不太算投資，這比較算是創業，賺的是經營財，當然經營的好可以荷包滿滿，但經營不好的話就是看哪款熱門有賺頭就跟著賣，從頭到尾也不會摸到商品，更談不上喜歡或不喜歡自己的商品了。我希望我的投資，至少是我喜歡的東西。
算一算好像就是房地產了，至少這個東西我以前接觸過，畢竟從大學就一路租屋到現在，是個自己瞭解的產品。買賣的東西至少看得到摸得到，感覺好像比較有價值一些。
然後房地產對我來說還有一些好處：
- 相對於其他產品來說，房地產只要挑對地點和價錢其實是不太會跌的
- 房地產的「價格」會隨著通貨膨脹而上漲（就算價值一樣，因為通貨膨脹，以後的價格也會變高）
- 房地產可以槓桿操作（貸款），因為抗跌，所以相對是比較安全的槓桿
鎖定房地產以後，有哪些選項？賺價差、預售屋、二房東、隔套、自住
在家裡觀念的薰陶下，我原本以為房地產就是買了自己住，然後有一天賣掉那麼簡單。但一想到每個月都要穩定付出還貸款的錢，總是令人不太開心；這樣反而要一直工作下去，原本就是為了逃離一直工作賣時間，結果投資下去為了還貸款，反而更要工作，那就得不償失了。
好奇別人怎麼處理的，就到處參加那種房地產投資講座，令人大開眼界，而且還能避開每月還貸款的窘境。房地產聽過的操作方法大概有下列這一些：
- 買賣中古屋賺價差：教你怎麼看房子、殺價、買便宜，裝潢後脫手的。或是買便宜自住等房價上漲的然後脫手的。
- 買賣預售屋的：有個知名老師就是專門團購預售屋，可以用比較便宜的資金買到預售屋的權力，俗稱紅單。然後等蓋好這段期間直接把紅單脫手，這樣從頭到尾都不用碰到房子就能賺到價差了。
- 做二房東的：這好像不太算房地產，這比較類似經營商店。就是便宜租來房子，然後整修布置裝潢再以高價租出去，投入成本小，賺的是經營財。
- 隔套房收租的：有一種是專門買中古屋，然後分割成套房再出租的；可以大大的拉高投報率，缺點是投入成本比較高。
- 叫你投資他的：有些老師會說，多少錢都可以入場房地產，就是把錢匯給他，像是集資一樣。等買賣後再把錢分給大家，或是出租然後穩定把投報率還給大家。
我選擇的是隔套收租當包租公，因為風險和投報率對我可以接受，還能創造社會價值
仔細研究才發現房地產類型其實還有很多選擇，我選擇的依據是：
- 我無法預測這一區以後的房價會上漲還是下跌，所以我不應該操作那些買賣賺價差（預售屋、新成屋）的類型。在無法預測的情況下投入，那就是賭博而不是投資了。
- 買中古屋整修漂亮以後再出售，這個在初期對工程知識不夠的情況下，也無法評估整修房子需要的金額；感覺不是新手好選擇。
- 投資類型，把錢給別人集資的那種，的目前心理還承受不起。如果投資下去成天擔心對方跑掉倒會的，吃不下睡不著，那可就不好了。
- 二房東：這是個初期的選項，可以用比較少的資金就啟動，然後補充自己欠缺的房地產和租房知識。
隔套房長期收租，這聽起來比較接近自己想要的，主要有這些原因：
- 首先是收租可以完全拿去繳房貸，代表我不用扛著每個月要繳房貸的壓力持有房地產。
- 為社會貢獻價值，我以前每每租屋的時候都想著，希望有好房東願意把他的房子租給我，我會好好照顧他的房子的。現在我也有能力當個好房東，為離鄉的人打造一個舒適安心的租屋環境。
- 我也不用預測未來會漲會跌，因為我靠租金償還貸款。所以房價就算跌了，只要我的租金能償還貸款，那我就沒什麼壓力，一直租下去就好。
- 隔套的初始投入成本很高，但現金投報率其實不低，因為能貸款到許多錢，讓銀行放大你的錢。以總價投報率來說，大約可以有 4%~6%，這是總價，包含銀行貸款給你的那部分。以自有投入資金來算，投報率可以到 8~11% 左右。
如果你問我為什麼沒有選擇二房東當作入門，因為我算一算自有資金和貸款額度以後，發現自己夠貸款買下一間房屋，那當然選擇更穩定的自有房屋隔套而不是二房東。
所以只要能拿出一開始得投入成本，比起房地產的風險，相對的他的投報率算是挺優渥的了。而且還能回饋社會！這就是我選隔套長期收租當作我主要投資策略的原因。
