早前傳媒盛傳，位於九龍灣的國際展貿中心(九展)，將會易手予億京為首的財團，作價超過110億元。
九展的地皮含金量高，除了位於未來啟德發展區旁邊之外，其地積比達十二倍，意味重建後樓面可增加超過三成，因此有理由相信，億京會積極考慮重建。而億京過往發展商業項目的經驗亦甚為豐富，包括筆者曾經介紹過的荃灣Plaza 88。
http://hd.stheadline.com/news/realtime/hk/2072175/
雖然Plaza 88 至今出租情況不算理想，但發展商似乎仍看好啟德未來的發展。
曾幾何時，啟德一帶是非常繁榮的區域，箇中原因當然是因為啟德機場。
而九展是在1995年落成，並沒有因鄰近啟德機場而受惠。
反而更受啟德機場影響的九龍城廣場，現在卻和九展一樣，面臨拆卸重建的命運，可謂難兄難弟。
在九展落成後的一段時間，該建築物只能作為展覽及會所用途。而在九十年代，其展覽廳亦曾經由亞洲電視承租舉辦大型節目，例如1999年台慶或頒獎禮。
後來，九展的發展商合和在2005年向政府申請更改用途，向政府繳付補地價超過兩億元，換取部分樓面由展貿改為非工業用途。
九展共九層樓面(B3、B1、地下至六樓）改建為商場EMax (後來改名為E-Max)，商場內設有保齡球場、佔地兩層的家居展覽館、寵物百貨PetMax，以及新建的多用途娛樂及展覽場館(即現時的Star Hall 匯星)。
不過，EMax在2007年7月開幕時，卻遇上同區另一主要對手，嘉里旗下的企業廣場五期(Megabox)開幕。
Megabox 面積超過100萬平方呎，而且設計本來就是作為商場用途，布局上明顯比EMax 優勝。
加上Megabox引入首次登陸香港的過江龍，包括英國家居店B&Q、澳洲家品店Spotlight，以及溜冰場Mega Ice及全港最大的大眾書局，噱頭十足。
不過，好景不常，Megabox 除了和EMax 一樣受到交通配套上的先天不足外，亦經歷了環球金融海嘯，以及過江龍水土不服的問題，商場的旗艦租户陸續遷出及重組，直到找到AEON及宜家家居後，商場才找到其定位。
http://www.etnet.com.hk/www/tc/lifestyle/officetips/executive/20274
回到EMax，商場雖然設有保齡球場及匯星，但商場週末的人流僅屬一般，只能靠三不五時舉辦的婚宴展覽充撐場面。
到了2014年，商場租户重組，保齡球場結業，改建為戲院星影滙。
而五樓及六樓的家居博覽館則因為六樓改建為辦公室，原來的租户需要搬走，家居博覽館則改名為家居中心，遷至四至五樓。
往後的數年，商場嘗試了不同定位，包括以親子為主的室內彈床樂園BOUNCE (2015)及歡樂天地、九展名店倉(2017)、VeryFood 美食廣場等，但仍然未能為商場帶來穩定人流，最終部分樓面租予電視台ViuTV 作為廠房及辦公室用途。
E-Max 的死因是什麼？筆者在某個週六晚上去了商場走一轉。
這個晚上，並沒有演唱會舉行，亦因此顧客並沒有誘因前往。商場人流稀少，僅在餐廳內發現少量顧客。
商場的動線亦欠理想，無論是名店倉或是美食廣場、家居中心的部分，都是採用九十年代流行的迴旋設計。
迴旋設計的目的，是刻意令顧客有點迷路的感覺，從而能夠增加顧客逗留的時間，但亦是其缺點，顧客普遍不享受這種購物體驗。
迴旋設計在以往新地旗下的商場甚為普遍，例如在旺角新世紀廣場(MOKO)。不過其動線已在2013年翻新工程時作大幅度改動，迴旋的幅度減少之餘，近中庭的動線亦「拉直」了。
九展動線欠理想，加上名店倉的租户吸引力遠遠不及定位更清晰的東薈城，令九展返魂乏術。
原本合和向政府爭取多年，希望自資興建兩條連接啟德發展區的行人天橋，至今計劃亦胎死腹中。
疫情至今已經過了超過一年，辦公室和會議中心的需求亦持續疲弱。
不過，億京對九展有興趣的話，似乎看好啟德這個未來CBD (中心商業區，不是大麻二酚)。
未來啟德區內的商業發展，有南豐旗下的綜合商業項目AIRSIDE，以及利福旗下的雙子大廈，兩個項目皆位於啟德站的步行距離之內。
缺乏交通配套的九展，要如何提升其項目的吸引力，也是發展商要考慮的重要一環。
不過，更著緊的可能是電視台ViuTV。串流平台Viu 及 ViuTV用了多年時間，才能夠整合其辦公室及廠房在九展及鄰近的高銀金融國際中心，達致協同效應 。
除了即將要面對免費電視牌照的中期檢討以外，也許ViuTV也是時候覓地搬遷。
多謝大家支持hkmalls 這個小眾的地頭，雖然收入就肯定養不起筆者(笑)。不用擔心，筆者未打算講再見，短期內也沒有移民的計劃。
不過休息是為了走更遠的路，所以六月份為本網的年度公休。我們七月份再見！
