屯馬綫一期帶來的新機遇(中): 啟德商業區
上星期講完顯徑站對面的顯徑商場，但這星期就不是順理成章講鑽石山。鑽石山站上蓋的綜合發展區，現正發展為公屋和居屋，要到2021到2023年才落成，至於荷里活廣場也不用多作介紹了吧。
所以這星期來到區內居民望穿秋水，終於等到的啟德站。
區內最早落成的啟睛邨，早於2013年已入伙，至今近七年才等到區內首個大型交通配套，而一直只聞樓梯響的環保連接系統，很可能會胎死腹中。
當然，用120億元去建設一個服務小社區的交通系統，並不合乎成本效益。反正香港不缺的，就是大白象工程。
而在亞洲各地也有規模相若的交通系統，如新加坡的輕軌（LRT）、澳門輕軌等，但都為人詬病。文友 火車未到站 Train Not Arriving 也談過政府在連接系統上猶豫不決，政府自從2017年作中期公眾諮詢後，便沒有再作跟進。
事實上，翻查在前跑道區的工程資料，發現已不再預留空間作環保連接系統，取而代之的是類似首爾站的高架綠化設施。
啟德區內交通配套欠缺長遠規劃，對啟德商業區有致命的影響。但談及影響前，先談啟德這片土地的前世今生。
啟德機場自從1998年搬到赤鱲角後，土地規劃受有關維港填海的司法覆核案影響，而丟空多年，直到2006年才由城規會以不填海作為原則重新規劃，2009年規劃才正式獲批，到啟德郵輪碼頭在2014年落成，土地資源已經白白浪費了十多年。
香港政府的規劃，永遠都是把交通配套放在最後，亦令啟德郵輪碼頭成為其中一項早年為人詬病的大型基建。
當然，其造價只是72億，對比明日大嶼、港珠澳大橋、三跑和高鐵香港段就只是冰山一角；而郵輪碼頭太荒蕪令隔離措施更易實行，則純粹是意外。
郵輪碼頭所在的位置是在舊啟德機場的跑道末端，除了郵輪碼頭天台有綠化公園外，跑道末端更有紀念舊機場的啟德跑道公園。
先不說為何紀念舊機場的公園，要在開幕後四年才有首架飛機作展覽，該處真的太荒蕪。
郵輪碼頭週邊的交通規劃失敗，過往曾多次辦過大型活動都成為公關災難，亦令綠化地帶形同虛設，市民難以使用。
啟德發展區內其實規劃了多個綠化地帶，除了跑道公園外，還有都會公園及海濱長廊、啟德大道公園等。
固然大家不會認為他們會像新加坡的Gardens by the Bay般能夠成為地標，但觀乎執行效率也是落後新加坡很多。（新加坡Gardens by the Bay 由公佈到建成花了七年）
說了那麼多，又回到今天的正題，就是商業發展的部分。政府想把啟德發展區包裝成另一個商業區（CBD）、甚至角色上和九龍東的商廈重叠，但最令地產商卻步的，就是文初所談，缺乏交通的配套，會牽一髮動全身。
啟德發展區的商業發展大致分為三大區域 – 郵輪碼頭週邊、啟德體育園及港鐵啟德站週邊。
1）郵輪碼頭週邊
郵輪碼頭週邊共有三幅商業用地，包括高銀流標的用地。
剛才也談過，郵輪碼頭附近交通欠佳，住宅全數入伙後，新道路能否負荷成疑；而且市道如此低迷，也幾近肯定不會有發展商有興趣發展這批商業用地，最後相信會改劃為住宅用地，甚至起具海景的公屋或居屋也不足為奇。
但這區域的配套之差，絕對比得上筆者談過的白石角。
（6/3 更新：補充有關旅遊中樞的最新規劃）
2）啟德體育園
至於佔地28公頃的啟德體育園，位於港鐵宋皇臺站和啟德站之間，由新世界旗下公司興建及管理，預計於2023年落成。
項目除包括主場館外，亦有室內多功能體育館及商場等，相信項目最終是想取代香港大球場及中環海濱活動空間。
但除了要面對公眾的壓力外，還是要面對交通配套的問題，像七人欖球賽及流行演唱會所帶來的的人流，單靠兩個車站也不易消化。
3）港鐵啟德站週邊
終於談到啟德站了。先看看這個公眾建議的版本，才發覺現實總是相差那麼遠。
以啟德站為中心的商業項目，包括房署旗下的睛朗商場、各住宅附設的基座商場、啟德地下街、南豐旗下的商業項目、利福旗下的雙子塔項目、以及啟德站上蓋的商店。
若你有去過啟德，不難發現煥然壹居、啟朗苑、啟德一號及OASIS Kai Tak的基座商場都是兩層高。
這也許就是公眾建議中，有關啟德坊的部分。結果就當然完全和歐陸小街扯不上關係。
而啟德地下街全長1500米，建成後會貫穿宋皇臺站和啟德站，但和外國的發展模式不同，大部分會由發展有關地皮的發展商負責興建，但沿途多幅地皮至今仍未招標，地下街要完全啟用（非開通），恐怕又要待十年八載。
新鴻基旗下的啟德項目亦是地下街途經的其中之一，其設計已經曝光，基座將設四層超過二十五萬平方呎的商場，商場亦會連接地下街。不過新地在區內另一旗艦商場Mikiki，至今經營得不算理想，下星期會再詳談。
至於南豐旗下的商業項目，據網上流傳的建築圖則，可見會有其中七層作為商場，發展商亦需建設及管理地下街的其中一部分。
近日報章亦報導，南豐被啟德項目的投資，拖累其評級下跌。撇開跑道末段的商業用地，區內尚有其他商業用地未作招標，南豐項目的前景仍有變數。
利福國際旗下的雙子塔相信會是區內另一最具規模的商業項目。項目包括一座18層及一座19層大樓，其中一座將會是崇光百貨啟德店，另一座則是附設戲院的銀座式商場。
利福國際於2001年拯救陷入財困的崇光百貨香港業務後，近二十年來在港只在尖沙咀設分店，所以啟德項目絕對是集團落重注。適逢香港零售走進寒冬，到項目在2022年落成時，會為集團帶來好消息還是負擔呢？
至於啟德站上蓋的商店，至今筆者還未找到任何機構「認頭」。建築署只負責建設車站廣場公園，而這座不高於15米的商店大樓，理論上是由港鐵興建的吧？但至今仍然是個謎。
說到最後，筆者已經有點頭暈眼花。為什麼筆者說啟德規劃欠佳，大概就是地皮好像有作分區規劃，但實際上項目和配套的發展卻十分雜亂。到一切完成後，好像已不是大家心中的模樣。
重點是，香港除了樓，然後呢？如果已經有樓的你，又覺得安居樂業了嗎？
文中透露過下星期，屯馬綫系列最後會去到Mikiki。Mikiki作為新蒲崗的旗艦商場，絕對不符合新地所預期。項目還能夠挽救頹勢嗎？還是隨啟德各個商場啟用後，Mikiki還是安份地走毗鄰越秀廣場的街坊路線。
下星期再續。
