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馬灣的發展歷史，要追溯到九十年代。當時政府為了收地去興建青嶼幹線，而和在馬灣上擁有大量土地的新地達成協議。
這份在1997年簽訂的協議，讓新地能夠換地發展珀麗灣項目，而政府則要求發展商在馬灣作出一系列的發展計劃，包括:
- 發展及營運馬灣島上交通 (即是珀麗灣客運及往後加入的陽光巴士，同為新地旗下)
- 興建學校及多用途綜合大樓
- 發展遊樂及保育設施(即馬灣公園一期及二期)
- 由發展商興建鄉村式屋宇(田寮新村)，以安置馬灣原居民
另外，新地亦和康文署合作翻新馬灣東灣泳灘，不過根據區議會文件中透露，有關泳灘的發展項目並非1997的協議中所涵蓋。
馬灣東灣泳灘發展共兩期，第一期發展已於2004年完成，而第二期工程則包括把泳灘擴建四倍，以及增建設有看台的沙灘排球場。不過，該工程牽涉填海工程，從2014年討論至今仍未開始。
https://www.districtcouncils.gov.hk/tw/doc/2016_2019/sc/working_groups_minutes/TWDC/TWDC_MW_1_Minutes_1819.pdf
由於篇幅有限，對馬灣過去發展史有興趣的讀者，可以到以下網頁細閱。
https://m.facebook.com/TourisMan.hk/photos/a.1999082560368370/2699939726949313/?type=3&source=48
而今天筆者重點要談的，是馬灣公園第二期的發展計劃。
馬灣公園第一期工程，包括宗教主題公園挪亞方舟、挪亞方舟度假酒店、大自然公園及太陽館，公園內亦設有古蹟館。該古蹟館由其中一間芳園書室活化而成，而第一期工程已於2012年全部完成。
不過，不少遊客反映大自然公園設施至今陳舊，新鮮感欠奉。
第二期工程曾經建議發展冰雪樂園及渡假酒店，但該建議已在2003年被撤回。
而根據城規會在2014年核准的馬灣公園總綱發展藍圖上，第二期工程為休閑及旅遊用途，集中保育馬灣舊村，將會活化成藝術村，提供藝術工作室、工作坊、零售及餐飲。
而位於公園第二期範圍內的歷史遺跡，例如被列為三級歷史建築的天后古廟、九龍關紀念碑和碑石、以及「梅蔚」石刻，均會獲保育。
至於蘋果日報報導，近日被發現的另一塊九龍關界碑，新地亦表示會根據和政府的協議作補育。
立即實地去馬灣走一轉。相信不少人也知道，馬灣和愉景灣一樣，設有交通限制。
不過由新地旗下珀麗灣客運及陽光巴士所營運的村巴，其實也是對外開放的，從荃灣或葵芳港鐵站乘搭就可以了。
先談談馬灣現有的商業設施。新地在珀麗灣設有兩個商場，包括毗鄰珀麗灣碼頭的珀麗灣商場，以及在馬灣東灣泳灘旁邊的珀麗灣臨海廣場。
珀麗灣商場只有數個店舖，僅為居民提供生活所需，包括7–11 便利店及百佳旗下fusion超市。
而珀麗灣臨海廣場的定位，則與英皇旗下淺水灣The Pulse相似，以泳灘遊客為主。商場地下設有數間餐廳，一樓則設有咖啡店太陽系委員會，以及位於二樓的婚宴場地Club One 銀灘。
至於即將發展成旅遊景點的馬灣公園二期，暫時未能從馬灣公園一期前往，而Google Map 上的地圖亦有誤。
筆者在二期工程範圍未封閉前，曾經作實地考察。在馬灣鄉事會路和芳園路交界旁邊，有一條小路，步行約十分鐘左右，便會到達馬灣舊村。
雖然馬灣舊村早已人去樓空，但在這個像是廢墟的遺址中，抹不去的是生存過的痕跡，例如村民在牆上寫上對發展商的控訴，還有植物在建築物上叢生，也是一種和諧。
當然，筆者上述談的這種「廢墟美」，相信不會被新地所保留，取以代之的是為建築物外牆髹上不同色彩，化身成港版希臘小鎮。
從新地公開的設計圖片中，除了天后古廟對出的廣場會作翻新外，部分結構欠佳的建築物相信會被夷平，而餘下的建築物相信經過修葺工程後，外牆會髹上不同顏色。
是次活化馬灣舊村的費用，會動用協議中餘下的五千多萬元，而超出的金額將由新地自行承擔。
政府強調，整個計劃是一項不賺取商業利潤的社區計劃，其利潤將需要全部回撥到公園的營運資金當中。
新地過去活化古蹟的經驗不算多，在馬灣公園一期內的芳園學校被活化成古蹟館是其中之一。
在香港，活化和自負盈虧之間，是否沒有完美的方程式？馬會旗下的大館，算是近年在活化和商業模式中，拿捏得較為恰到好處的例子。
至於項目由發展商作活化，但項目中的利益卻不能進發展商的口袋中，這會否令發展商「Hea 做」？今天筆者不宜妄下判斷，待項目完成後再講也不遲。
而且就算政府主導的活化工程，例如近日在鐵路博物館中新增的活化列車上，被發現加上不同現代設備，亦是備受爭議和批評。
除了較早前談過中環街市的活化項目外，另一個在活化中表現積極的發展商，是新世界。
近日新世界積極邀請名人及KOL，優先參與炮台山皇都戲院的「尋找你我他的皇都」活動。
該活動邀請到建築師黎雋維(Charles) 設計，從佈置中亦看到在不少細節上有下過苦功。
如果筆者有機會參與活動的話，再另文探討。
不過，也許發展商未必想邀請筆者，因為活化皇都戲院的背後，其實發展商也是想推動戲院大廈的重建項目上馬，如果有看過《狂舞派3》的讀者該會明白。
在香港，要保存歷史困難重重。正因如此，也許各式各樣的保育，也有值得支持和監察的地方。
