曾在網路上看到種聲浪，說台北之所以房價高，是因為政府對台北的容積率限制，導致新大樓的樓層沒法蓋得太高。如果政府將容積率調高，讓同樣面積的土地能蓋起更高的大樓，就能供給更多的住房面積，就能有效解決居住正義問題。好多年前未接觸建築及都市規畫相關書籍時，也覺得此言在理。既然營建技術上有能力興建高樓，沒道理要浪費空中的空間。
直到今日，人們普遍對建蔽率和容積率還是有些陌生，容齋主先解釋解釋。假設你有塊100坪的土地，土地面積的50%用於蓋建築，其餘50%不作使用，則代表建蔽率為50%。而容積率則是指每單位面積的土地，能蓋多少空間的建坪。假設容積率為300%，則100坪的土地就能蓋出300%於土地面積的建坪。兩者並用，假設有100坪的土地，容積率為300%，建蔽率為50%，則最有效率的做法，便是蓋出每層50坪的6層建築。當然實際運作時，還得考量到規則相當複雜的容積率獎勵和轉移等相關辦法。因此很多人就說，如果我們將容積率往上調高，不就在同樣的土地面積上，創造出更多的空間供使用了嗎?
這是個乍聽之下很有道理，但細思後卻相當有問題的說法。
首先，是人口密度問題。同樣面積的土地若乘載著更多市民，則必然導致用水、用電、電信等管線負載及供給問題，不過好在管線問題在科技進步之下，只要政府肯花錢就能解決泰半。不過同樣跟人口密度相關的，就是學校、綠地、道路面積問題，學校必然得容納更多學生，都市規劃的人均綠地面積必然減少。更嚴重的是人均道路面積不足，都市交通將會更壅塞，更直觀的說，便是停車位將嚴重不足。另一個與人口密度息息相關的，便是人均警員比和人均消防比，當都市人口增加，警消人員必然得跟著增加，但相對警消建築的空間也需有所增加。
種種條件是環環相扣的，最顯著的例子台北市內湖在數十年來的人口大量湧入，但在未有妥善都市計畫及道路面積未有效增加下，內湖交通壅塞問題早已無法解決。人人都以為政府萬能，但在如今成熟的民主政治下，要在都市拓寬或開闢道路的難度也不可與數十年前同日而語。
那麼蓋更高的大樓能讓房價變低嗎? 我沒有能力完整回答這問題，但我想針對我所知道的事實逐一思考可能性。先是建物本身，因為台灣位處地震帶，加上每年固定有颱風造訪，高樓層所需的安全係數等級絕對是較高的。相對帶來的就是建物本身需要更高的成本興建，同時也需要更高的成本進行維護。
另個問題是，雖然樓地板面積增加，但可使用的樓地板面積卻不見得會增加。眾所皆知，隨著樓層高度的增加，電梯及逃生梯的配置也得增加，甚至在極高建築中還得增設消防直達梯以及各類的安全設施。換句話說，越高的建築，其電梯、逃生梯及消防安全等設施所佔的每層樓地板面積越高。而對於低樓層區域來說，這些犧牲的樓地板面積是無意義的。不但得花費大量成本建置設施，還同樣得要花費高昂成本養護，並且隨著樓高增加，成本費用也是隨之增加。
整理一下。雖然建得越高，總共樓地板面積越多，但相對應用於消防安全的總面積必然增加，並且雖然高樓層的面積增加，但相對應會擠壓到低樓層的面積。也就是說在經濟的考量下，樓層高度終究有其限度。
試想今天在台北市，蓋了一棟樓高40層的建案，主打低總價小坪數，總戶數高達300餘戶，那將會面對的問題是甚麼? 低總價的買家經常會誤判持有成本多寡，加上高樓層建築的維護成本遠高於尋常大樓，或許短期內不會發生太多問題，但經過20年後的管理費收入會逐漸不敷維護大樓消防及安全需求，勢必得要另開專案向300個產權持有人收取大樓維護費用，但因為產權複雜、溝通成本過高，最後將不了了之。很快這棟大樓就會外觀老舊、電梯破爛、樓梯間的燈管不亮、管理不彰、出入和產權複雜，很快就會變成破敗的治安死角，而且還伴隨著巨大的消防風險。也因此，若要推出高樓層建案，相對於低總價小坪數，建商更傾向於推出高總價豪宅，至少能確保建築的維護和消防在未來不成問題。
那麼蓋高樓能降低房價嗎? 我想答案應該相反，開放容積率應該反而會導致房價上升。前文提到高樓層建築的持有成本較高，最後高樓層建案變成豪宅的機率較高。就算低總價與高總價在同一條件下競爭，作為奢侈品的豪宅也有較高機率與資產階級成交。此外考量到後續維護成本及管理問題，相關單位也較不喜歡高樓層的低總價建案。這點在《世界是垂直的》書中提及，人們都以為高樓能帶來更高的都市人口密度，但其實高樓豪宅的人口密度，反而比附近尋常公寓為低，因為資產階級享受了更大的空間作為宅邸。
另外，容積率放寬也將導致政府及建商開發郊區新市鎮的意願降低，同時也將導致更多的資本湧入台北市精華地段。雖然很反直覺，但這樣執行下來房價應該只會增高，而非降低。畢竟已然如此高房價的豪宅，只能以奢侈品形式作為解釋。
因此我對於蓋高樓是否能降低房價，實在不具備多少信心。
補充一點，台北市另一個高樓限制的原因，還有一項是因為松山機場。早期松山機場因為飛航安全因素，限制距離跑道中心點3公里內的建物高度不得超過60公尺，這項規定在2007年放寬到樓高90公尺。而跑道往南3公里，正好就是台北市的重要道路忠孝東路。所以如果你有發現的話，台北市大部分的高樓，都位居忠孝東路以南，像是信義區、新光摩天、遠企等高樓皆在城市較南方之處。
最後不得不提，容積率的提高肯定能將都市更新的動能提高，也肯定在短期內能鼓勵更多老舊建物重建。但其實回頭想一想，台北市老舊建物的都市更新，大多產權的持有人都能從中賺千萬以上的利潤，若目前的利潤都無法滿足都市更新的條件，顯見都更意願的關鍵並非卡在利潤不足，而是其他更困難更無解的問題上。
結論。放寬容積率蓋大樓，能不能解決居住正義的問題? 即便增加容積率能增加總面積，但考量到後續維護問題，民眾不見得能因此受惠。淺見認為或許短期數年內會增加更多更高的大樓，但時間一拉長，這些建物的安全及消防都可能造成更大的問題。屆時社會將面對比居住正義議題，更為險峻的都市安全問題。
