[基礎篇]10分鐘簡單易懂，弄明白甚麼是法拍屋

Dong

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東哥經濟學

Sep 9, 2021

他的房子為甚麼會被法拍?那是凶宅嗎?法拍屋可以貸款嗎?法拍屋可以進去看室內嗎?法拍屋不能看室內，萬一屋況很差怎麼辦?鋼筋外露，漏水等等?前屋主萬一房子被我標走，萬一想不開，鬧自殺怎麼辦?會不會很麻煩….

所以呢，東哥今天想要站在一個從業者的角度，希望可以經過最淺顯易懂的方式從法拍世界的1.0到5.0的故事，跟大家聊個明白，法拍屋到底是怎麼回事?

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1.法拍屋1.0的故事

最簡單的模式，假設老王他大學研究所畢業好不容易存了一筆錢，恩差不多頭期款了，你的女友暗示你說該買間房了，於是你們就到處看房，也順利買了一間房子，於是每個月開始繳貸款，這時候的你在職場上也混了一陣子覺得有志難伸，老闆跟主管跟豬一樣，覺得自己跳出來創業可以更好，於是呢，老王就決定出來創業了。

這時候的老王可能要去辦青年創業貸款等等的，精明的銀行，為了讓自己損失的風險較低，通常會叫老王提供擔保品，當老王創業的初始起始資金，於是老王就拿他當時買的不動產開始抵押，借錢了一筆創業的初始基金想要來一展鴻圖，但是好景不常遇到疫情以及種種你以前在職場環境上沒有遇過棘手的問題，所以導致你每天常常跑銀行三點半，我相信有創過業的人應該對我講的這對故事可能心有戚戚焉，之後銀行已經不再借你錢了，這時候的老王，雖然頭抱在燒，但下個月的房租水電還有員工薪水，再不去籌錢，林北就要付不來了，林北的宏圖大業就挫屎了，頭都已經洗下去了，不能說斷就斷吧。

於是每天為錢傷腦筋的老王，就會開始跟親朋好友借錢，這時候你會跟他們說，你銀行借到不能再借了嗎? 你也許可能找你最要好的大學同學好哥們，張三，王五，老六，各借個幾百萬，然後房子抵押給他們…然後老王還是一直事業沒有起色，這時候老王還會去地下錢莊借高利貸。

我想這就是大多數被法拍屋主最基本的起手式1.0版本，就是檯面上，銀行等金融機構可以融資借錢的地方都借了，信貸房貸房屋增貸，甚麼貸都借到不能再借了。

再來就是你看不見的借貸，檯面下的借貸，你的親朋好友簽的本票借據，還有人稱吸血鬼的地下錢莊….

簡單的來說就是該借的錢都借好借滿了，不該借的錢也都借光了。

直到有一天老王欠的這些債主，看誰先受不了老王不還錢，去法院強制查封老王的房子，來拍賣來還錢，這個基本上是法拍市場實務上最常看到實際的狀況。

2.法拍2.0版本故事

此時，借錢的債權人(假設是老張或者是土地銀行好了)因為收不到房貸，他們會先進行催收或聲請支付命令，意思就是ㄟㄟ~老王欠林北的錢給林北快還錢來喔~

如果經過我們中華民國的法院法官大人裁定假執行，那麼法院相關人員就會安排時間去進行查封以及書記官會製作筆錄製作，所以有注意到嗎?

這時候法院的人會進去老王的房子開始看屋況並且製作筆錄，接著會同政府的地政機關進行測量，最後會有估價師對這個房子進行估價，如果債權債務雙方沒有提出異議(這句話的意思就是說老王你欠老張錢還不出來對吧，所以本官來這查封你目前這棟房子，把房子拍賣掉之後換錢還給老張，你們雙方都沒意見對吧) ，恩恩對，於是法院才會安排第一次拍賣的時間。

3.法拍3.0版本的故事

這時候通常從法官大人裁定查封要拍賣你的房子，到拍賣最少也要半年以上有的甚至到1年。好了，經過政府官員一系列的流程，終於上了我們司法院的官網，老王的房子假設是地球村台灣台北市大安區某某地某某號，地址都會寫得很清楚，以及拍賣的件號跟土地，然後筆錄上面也會寫當時法院的人以及政府機關相關的人員當時查看屋況的狀況。

之後假設是110年9/9號早上10點30分，我們在台北地方法院進行第一次的拍賣，保證金2成，意思就是說假設這間這一個拍次法院公告出來的底價是1000萬，你就是要開銀行本支200萬，才可以去參與投標，一般投標的時間是30分鐘，也就是說假設法院公告出來10:30分開始投標老王的房子，那就是在11點結束這一回合，11點結束回合後，書記官會整理這半小時所有人類投進來的標單，如果這一拍都沒有人去投，那就是流標。我們下一回合再來，如果有人去投，假設郭董寫1200萬，馬斯克也來競標老王的房子，馬斯克他寫1300萬，東哥寫1500萬，最後開獎呢，就是價高者得標。

登登~ 東哥獲勝，東哥以1500萬得標老王的房子。

4.法拍4.0版本的故事

這時候呢，東哥如果財力不夠是需要銀行後勤神救援的，通常在投標前，精明的東哥，已經會先請銀行，幫我看看我的財力是否可貸款多少錢，確定我可以我才會去投標，所以法拍屋是可以貸款的，看財力，一般可以貸到7–8成，像最近我帶我同學去投標，他資歷不錯，他就貸超過8城以上，他沒有拿很多現金的自備款，所以拍定後的7天內銀行會去法院幫東哥繳後面的尾款。

然後這時候 484很興奮，可以看房子了嗎?ㄟㄟㄟ別急。

5.法拍5.0版本

因為由於法院法官大人他不是地政機關阿，他只是裁判而已，照政府的程序，差不多東哥得標拍定那一天開始算一個月後，拿到權狀，自行點交，意思就是說這段期限內叫老王可以滾了，通常最多新聞的狀況也是發生在這裡，因為已經窮途末路的老王，想說東哥居然買到我的房子，那她肯定是個肥羊，林北創業有志不能伸還欠債一屁股，一定要好好給妳敲竹槓，這時候就是常常看到新聞上很多的故事會出現，一般人可能自己標到房子因為沒有經驗。

像我自己還沒有從事法拍代標之前，我想我標到這間房子，拿到權狀，我應該會馬上衝去那間房子並且跟老王說:「ㄟㄟㄟ老王，你可以滾了，現在這間房子是恁祖媽的」，這時侯如果你是老王，應該會很不爽吧，此時老王心理想:「看到這個東哥一點死屁孩樣，買走林北的起家厝，我應該要好好的跟東哥獅子大開口要一筆天價的搬遷費，不給的話那我就給你破壞….來洩憤一下。」

所以這時候也是代標業者會來處理這一塊，處理前屋主，幫老王一家找安頓的地方，以及跟他們溝通，有的甚至其實給一些合理的搬遷費，也是可以的，反正我們會給收據，將來客戶都可以抵扣房地合一稅的。

這時候假設專業的代標來處理，可以會用比較好的方式來解決，以及溝通，或者給一些搬遷費，讓前屋主老王好好地離開這間房子。