[泰國.觀察]泰國人購屋買新不買舊？誰要買泰國二手中古屋？
泰國房地產市場有一說，泰國人買新不買舊，所以泰國的二手屋交易比不上建商新屋，但2023年風向開始轉變？
房地產網站搜尋統計
Living Insider已經連續6年公布網站的搜尋統計，雖然不代表真實交易熱度，但可以看出該年度網路用戶感興趣的房產類別、地點、總價和房型。
1.住宅類別：Condo搜尋佔76%、House 14%、Town House 10%
2.搜尋目的：租賃72%、購買28%
3.Condo房型：搜尋1房佔70%、2房20%、Studio套房佔10%
4.Condo類別：二手屋佔89%、新屋僅11%
5.購屋價格：市中心總價3–6百萬、其他地區1–3百萬
6.租賃租金：市中心月租金1–3萬泰銖、其他地區5千-1萬泰銖
7.熱門地點：
(1) Sukhumvit路中段：Asoke/Thong Lor/Ekkamai
(2) Rama 9地區：Phetchaburi Road
(3) Sukhumvit路後段：On Nut到Punnawithi
(4) Ratchadaphisek到匯狂區
(5) Bangna：LaSalle Bangna、Mega Bangna一帶
8.BTS和MRT站：跟熱門地點相符，以Sukhumvit路中段、匯狂、Rama9一帶搜尋度較高。
REIC中古屋待售統計 (截至2023年底)
REIC每季都會公布二手中古屋統計，包含網站待售物件（包含Condo、Single House、Detached House、Townhouse和商用不動產）及過戶統計。
1.待售戶數：共15萬戶、金額為9,999億泰銖、平均單戶金額為665萬泰銖。2022年下半年銀行房貸急速升息，屋主房貸負擔壓力大，導致待售戶數較2021年增加約3–4萬戶，而2023年第2–3季因去化較佳，待售戶數又回落至15萬戶以下，但第4季待售的戶數又回到15萬戶以上。
2.待售類別：Single house最多為5.6萬戶、Condo為4.55萬戶、Townhouse為4.13萬戶。整體來說，獨棟住宅為中古屋待售最大宗，因外國人難以直接持有帶土地的住宅，因此無論是獨棟、雙併或連排別墅住宅，可視為買賣雙方均為泰國人。
3.待售價格區間：3–5百萬最多(佔16.6%)、2–3百萬其次(佔16.2%)、1百萬以下第三(佔16.2%)，5百萬泰銖以下待售中古屋佔72.2%。
4.各府待售戶數：曼谷37.7%、暖武里7.7%、巴吞他尼6.8%、春武里6.2%
5.各府待售金額：曼谷58.7%、暖武里5.5%、普吉5.8%、北欖府4.2%
曼谷的待售物件金額佔全泰國的一半以上，待售物件為5.66萬戶，平均每戶價格為1,035萬泰銖，普吉待售戶數少但平均價格高達1,896萬泰銖，可能是pool villa較多而拉高平均價格。
買賣移轉過戶統計
依據REIC每季公布買賣移轉過戶統計，僅揭露外籍屋主買賣移轉condo類別的新屋和中古屋的比例，因此以下整理資訊均不含泰籍屋主買賣移轉統計。
- 移轉戶數：2023年全年度買賣移轉，外國人移轉過戶共14,449戶，其中新屋8,672戶約佔60%，中古屋5,777戶約佔40%。2018到2022年間，中古屋買賣移轉戶數比例多在30%以下，2020年還降至19.55%，但2022年開始突然拉高至33%，2023年飆升至40%。
2.移轉金額：外國人買賣移轉交易總金額為732億泰銖，新屋為506億約佔69%，中古屋為225億泰銖約佔31%。買賣移轉金額走勢和戶數相符，但落差更加明顯，2018年中古屋買賣移轉金額佔比為24%，2019–2020年降至20%以下，2021–2022年回升，2023年更拉高至31%。
3.平均價格：從買賣移轉平均價格來看，新屋平均總價自2021年開始已突破5百萬泰銖，而中古屋平均總價僅2021年提高至425萬，但隨後又落至4百萬以下，而且新屋和中古屋價差明顯，2022–2023年價差高達170–194萬泰銖。
4.Condo買賣價格區間：3百萬泰銖以下的condo一直都是買賣移轉大宗，2023年移轉6,825戶佔47%；其次為3–5百萬泰銖移轉3,452戶佔24%，第三則為5–7百萬泰銖移轉2,043戶佔14%。自2018年以來，5百萬泰銖以下condo約佔買賣移轉的70–80%，而5–7百萬泰銖交易佔10–15%。
5.Condo移轉面積區間：31–60平方公尺的condo面積佔52%，其次為小於30平方公尺佔31%，60平方公尺以下的1–2房房型佔總買賣移轉戶數的83%。
總結
泰國中古屋市場關注度越來越高，從上面整理的房地產網站搜尋、中古屋待售物件、買賣移轉戶數及金額來看，都能看出近年泰國或外國購屋者的確有考慮購入中古屋。
1.購屋者實質購買力下降
近年銀行持續升息，從2021年到2024年1月，房貸利率調升約1-1.5%，每個月貸款負擔加重，部分屋主會考慮出售手中的閒置房地產，另外通膨物價上漲，生活成本增加，導致剛需購屋者縮減購屋預算。
2.中古屋性價比高
受到土地價格、人力及建築成本持續上漲，開發商的新項目住宅價格只會逐漸上調，另外BTS及MRT市區沿線可供建築土地不多或開發成本昂貴，開發商會傾向推出中高價項目，而非平價住宅。相較之下中古屋的地點、總價和室內使用面積較大，加上若物業管理得宜，會比新屋更具吸引力。
3.政府政策鼓勵刺激房市
2024年為了刺激房市，除了延續2023年政策，降低移轉過戶費為1%和貸款登記費為0.01%外，還將提高買賣金額至700萬泰銖和貸款金額1700萬泰銖，以往300萬泰銖的限制大多被視為促進中古屋交易的政策，但一舉提高到700萬泰銖的金額讓新屋買賣也受惠。
