元朗商場的異軍突起 – 元朗千色匯 UNY、世宙商場、虹坊
元朗在過去一年，經歷721元朗站白衣人襲擊事件、無警時分，以及COVID-19 的疫情所影響，新地旗艦商場形點YOHO Mall 空置率顯著上升，原因之一是場內商户包括HEYTEA 喜茶、大眾書局、養心殿及H&M先後因結業及欠租等不同原因而遷出。
不過，在區內的市中心，俗稱大馬路的青山公路(元朗段)上，人流依舊絡繹不絕，甚至有些新興的商圈開始崛起，他們能否撼動傳統的零售點，而分一杯羹？
第一站筆者先帶大家來到恆基旗下的元朗千色匯。由於西鐵在2003年才通車，元朗區的傳統市中心並非在西鐵站附近，而是在輕鐵沿綫的大馬路上。
而區內的商場，就以元朗千色匯最受街坊歡迎，假日人流甚至比新地YOHO Mall 及元朗廣場更旺。
KOLOUR 元朗千色匯前稱千色廣場，於1994年落成。商場附近餐廳林立，元朗新街亦深受買菜的家庭主婦所歡迎。而千色匯的店舖組合，既有自家百貨公司千色Citistore，亦有小店及前租户taste超級市場，人流集中。相信恆基也是看中商場的人流，而在元朗開設首間UNY超市。
之前談過，樂富UNY裝修完畢後，樓面縮減近半，只剩一層，自行營運的部門亦有削減。這次在元朗新店中，風格和樂富店相似，以木和藍色作主調。
店舖位於千色匯地庫一樓，前taste超級市場的部分，面積約一萬八千平方呎，單以超級市場的面積比較，也只有樂富店面積的一半。
以旗艦超市來說，一萬八千呎的面積並不算太大，和同區YOHO Mall內一田超市的面積相約。但一田的舖位較「四正」，YOHO Mall的樓底亦較高。
由於店舖面積不大的原因，UNY不設美食廣場，取而代之的是即製海鮮丼飯及鰻魚飯專門店鰻喜Unaki。不過，店內座位欠奉，較適合買外賣回家的街坊。
此外，UNY亦引入高級凍肉店Feather & Bone，為新界第二間分店。Feather & Bone售賣各種熟成肉類，在西營盤及荃灣的分店更設有餐廳，不過在UNY內的專櫃則以售賣凍肉為主。
店舖新張開幕期間，有售賣各種福袋，亦特設日本米專櫃。剛好德福廣場無印良品、以及稍後介紹的銅鑼灣Don Don Donki 也是以日本米作其中一個賣點。
不過市場需求有沒有那麼多，筆者就有所懷疑。
這次恆地在元朗開設UNY，定位是中高檔次，固然是看中在元朗居住的中產家庭。
從筆者最愛觀察的壽司指數（壽司的價格），絕對能夠媲美太古城店，且看UNY 的如意算盤能否打得響。
第二站來到長實旗下的世宙。世宙於2017年入伙，從朗屏西鐵站徒步前往僅約五分鐘。
其基座商場「YUCCIE AVENUE」面積四萬七千平方呎，有別於現今普遍的封閉式設計，商場採用開放式園林設計，更設有十字廣場作為主建築，既開揚又有歐洲商店街的感覺。
不過出租率卻不足一半，項目究竟出現了什麼問題？
世宙前身是元朗邨的一部分，另一部分則是已落成的公屋朗晴邨。在世宙仍未正式入伙時，長實已經把基座商場拆售。
據壹週刊報導，買家分別為佳寶食品、資深投資者冠華鏡廠家族，以及其他個別人士。
長實拆售新建商場已經不是首次。筆者之前也談過，長實把深水埗丰匯的基座商場拆售予城大開設獸醫教學診所，對住客的影響，以及地產商的社會責任。
在這個情況，長實似乎是看不到商場存在長遠的利益。在壹週刊的報導中，直指該區一帶有流鶯聚集，其他傳媒亦有報導，而YouTube 片段內的留言中，也有街坊直認不諱。
商場附近環境品流複雜之外，周邊地舖亦開設多年，商圈已很成熟，也沒有很大的誘因，吸引住客以外的人到此消費。
結果，商場啟用三年，但出租率只有不足一半，主要商户除了惠康和業主佳寶外，其餘商户就只有少量餐廳、地產代理、教育中心及獸醫等。
世宙商場要旺起來，似乎並不是短期內會發生的事。毗鄰的長實大橋村項目建成後，據了解將會有面積十一萬平方呎的基座商場，屆時才有望帶旺世宙商場。當然，世宙商場已經是潑出去的水了。
今天的最後一站，來到正在轉型的東頭工業區。
朗屏長久以來，人流都是在朗屏邨為主。不過自從本地工業式微及北移，加上東頭工業區鄰近朗屏站，促使政府把工業區地皮改劃為綜合發展或商貿類別。
作為區內開荒牛的，有星星地產旗下商業項目虹坊，為商廈另設地舖。星星地產是小型發展商，除了近年發展超高樓底的工廈活化項目備受關注外，其財務狀況亦引起注意。
虹坊地舖只有數間，除了日本料理外，更為區內居民熟悉的是Cafe 52，餐廳設有户外用餐區，雖然在馬路旁邊，但在假日，工業區的車輛不多，氣氛也相當不錯。Cafe 52 在星星地產另一物業亦設分店。
東頭工業區未來將有兩大項目。信和於2015年投得宏業西街的商業用地皮，信和在去年年報中透露，項目除了寫字樓外，亦會撥出百分之二十五的面積，即超過十二萬平方呎作為零售商舖用途，項目預計於2021/2022 年度竣工。
而位於宏業東街的麗新元朗中心，業主資本策略及麗新發展亦申請重建成15層高商廈，地下至三樓為商場。據地產站報導，計劃有望獲得城規會開綠燈。
元朗區繼續蓬勃發展，但從新一集鏗鏘集中，可見有居民仍然希望尋找721事件的真相。文章發表之時，正是政府再度收緊防疫措施七天的日子。措施對各行各業人士是否有保障，抑或只是為了把限聚令延長七天至七月二十一日，就由大家來判斷了。
