商場是香港人生活不可或缺的部分，不過當一個新商場的賣點，只剩下冷氣巴士總站的時候，大概這個商場很有機會是個大伏。
今天的話題，就是近日的話題之一，位於觀塘市中心的市建局重建項目裕民坊YM2。
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在之前的預告文章中，也跟大家談過商場內的格局。
坊間有不少鱔稿稱商場的總面積超過三十五萬平方呎，但這個數字是計及巴士及小巴總站、户外廣場及三樓的綠化天台等公共設施，意味零售樓面僅佔整個項目的三分之一範圍。
另外，由於歷史原因，市建局需要原區安置受重建項目影響的商户，故此商場內另設裕民里(位於商場L1)，及由食環署管理的裕民市集(位於商場B1)。
筆者亦曾經談過市建局以往的活化項目，例如旺角618上海街及西港城，都缺乏神髓，形神並不兼備。那麼這次裕民坊項目，又會否重蹈覆轍呢？
事不宜遲，筆者立即帶大家去商場走一轉。
裕民坊的零售樓面分佈在商場的B1 (裕民市集)、G (小巴總站旁邊的商店)、L1 (巴士總站，亦是商場中庭所在位置及商舖數量最多的一層)、以及尚未開放的L2及L3(設有綠化平台及天橋連接觀月樺峯)。
B1 裕民市集
進去裕民市集前，也要先講一些背景。
正如文初所講，裕民市集內的檔主屬於原區安置的持牌小販，他們大多是從當年物華街年代的市場，先遷往同仁街臨時小販市場營運，再遷到現今的裕民市集，也經歷過不少困難。
https://www.inmediahk.net/node/1020650
同仁街臨時小販市場由食環署管理，雖然位置在舊小巴總站旁邊，但情況就像其他政府重置的設施一樣，吸引力欠奉，其入口比新近重置的油麻地玉器市場，更為隱蔽。
這個市集於2014年啟用，至今營運僅七年便會拆卸，用地將會成為重建區第四期摩天大廈的其中一部分。
對比其他政府的臨時設施，同仁街臨時小販市場當然說不上臨時了太久，但也不值得可惜，因為市場在開幕的時候，其設計和定位早已是為人詬病，不知道又花了大家幾多億元。
https://www.inmediahk.net/node/1029997
至於市建局在發展裕民市集上有多少誠意？大概在其位置已可以得到答案。一個設在地庫一樓的市集，比起嘉咸市集更缺乏吸引力。
又再岔開一點，談個同樣是因為發展而重置在地庫營運的市場。
但這不是在香港，而是台北(曾經)著名的士林市場。
就算在疫情前，相信不少香港人已不會再到士林市場了。除了因為設於B1美食區油煙滿佈外，其特色和氣氛亦已不再。
同樣變調的情況，也出現在裕民市集。
裕民市集內設有135個檔位，通道狹窄，雖然樓底不矮，感覺亦很局促，奇怪是在狹窄的通道上卻設有座椅。
筆者翻查一份2016年由市建局向觀塘區議會提交的簡報中，能夠找出這個市集設計不善的一些端倪。
首先，簡報中強調市集要安置的小販約120個，他們每年要繳交牌費，亦即是裕民市集的檔位數位不可少於此數目。
不過，比較同仁街市場及裕民市集的面積卻發現，裕民市集的面積僅為13,670平方呎，比同仁街市場兩層合共14,208平方呎 ，還要小了百分之四，但同仁市集的檔位卻只有125個，因此能夠解釋為何裕民市集顯得更為擠逼。
再細看簡報中，小販和市建局、食環署之間的溝通，更盡顯政府部門間的官僚。例如所謂主副通道之間有何分別，是主通道能夠提供通道讓市民前往小巴總站。
但事實上，市民前往小巴總站的動線中，根本不會刻意途經設在地庫的市集。即使第四、五期項目落成後，能夠從公民廣場前往市集，但不知道要多少年後才會發生。
由於裕民市集屬於歷史遺留的問題，自從當年物華街、協和街臨時小販市場開始，便由食環署管理，亦解釋到為何裕民市集繼續由食環署管理。
結果，市建局在重建項目中劃出這片空間，純粹以完成任務為目標，和「親生仔」嘉咸市集高調推廣及宣傳的待遇截然不同。
這個永久的裕民市集，似乎小販們只好自求多福。
走上一層，來到G層的小巴總站。
G 小巴總站
小巴總站和巴士總站的設計，其實也令人費解。
在整個觀塘市中心重建項目完成後，其實裕民坊這條街將會永久消失，意味小巴和巴士必須途經十分擠塞的物華街和協和街進入總站。
不過，由於市建局的賣點為「冷氣巴士總站」，本來一般巴士總站內的坑位能夠為入口的交通瓶頸作緩衝，至今卻因為巴士要等候在落客區月台埋站落客，而令巴士車龍倒灌至物華街，加劇擠塞。
而小巴總站的入口設於協和街，但卻容許北行及南行的小巴一同進入總站，在繁忙時段相信會非常混亂。
另一個奇怪現象，就是在地面小巴總站旁邊的商店不多，反而把兩個黃金地段留作上蓋項目凱匯的入口及落客區，不過原因相信也不用多說了。
UG
由於地勢關係，UG層為商場位於物華街的主入口。主入口外設有露天廣場，筆者到訪的時候，商場正在進行泡泡活動。
L1-L3
至於場內設有最多商舖的L1，雖然稱為一樓，但其實在協和街亦設有入口。而L2及L3 則尚未開放。
L1除了冷氣巴士總站的賣點外，亦設有中庭。商場內的設計與近年私人發展的商場相近，例如設有小天窗。
另外若干商舖命名為裕民里，用作安置受影響的原區租户，包括小食店、五金行、藥房及傢俬店等。
不過裕民里的裝修及海報，卻像歷史博物館的經典再現展覽般，缺乏神髓。
L1亦設有流水裝置，不過筆者從過往利園三期的經驗來看，相信只會營運一年便會因為維修保養開支關係而關閉。
在之前的預告中，筆者已談過裕民坊的租户組合，會以餐飲為主。
場內的星級餐廳包括牛角Buffet、越南菜Brass Spoon及德美壽司，這些星級餐廳皆位於商場的L3，能夠面向花園平台。
而根據場內的電子屏幕中，商場非餐飲的旗艦商户，僅為橫跨L1及L2兩層的日式超市瀛木，為該超市第二間分店。
其他已落實的商户，包括肉類專門店DSPARK、美心集團旗下東海堂及魚尚、余仁生等。
裕民坊除了商户組合令人失望後，其動線亦因為要遷就巴士總站的設計，而欠理想。
最令人失望的，則要數上圖2號及3號巴士月台之間，竟然是截斷了商場動線的露天範圍，現在還未到夏天，但已經可以想像體驗有多差。
而這個凹位，彷彿是設計該巴士總站時，其實是預留了位置讓行人出入。
商場主要的人流，相信是來自小巴及巴士總站、以及從月華街途經觀月樺峰往觀塘站的人流。
不過，至今落成的只有連接觀月樺峰及裕民坊的有蓋平台，而通往觀塘站的有蓋平台，要待重建項目第四期的摩天大廈落成後，方有望啟用，亦即是說，至今從裕民坊是不能無縫前往觀塘站。
加上行人出入小巴總站，根本可從路面前往，而不用途經商場。單靠商場的商户組合及巴士總站，整體吸客力並不大。
在裕民坊開幕前夕，蘋果日報果籽剛好去了觀塘廣場一趟，詢問了租户會否覺得這個新商場帶來威脅。
當然，逛過裕民坊之後，一定知道觀塘廣場這種具有本地文化的商場，在這個時候是難以被新商場所取代。
不過，面對網購衝擊，不止是觀塘廣場的商户，其實各大商場亦需要蛻變。
未來裕民坊要面對的競爭，除了新地旗下apm及被喻為apm二期的巧明街項目外，還有同樣位於重建區的第四及五期項目。
根據在2018年修訂的總綱發展藍圖，第四及五期項目除了包括樓高六十多層的摩天大廈、政府設施及公民廣場外(現在看起來也有點諷刺)，亦會有另一個樓高十三層的商場。
雖然市建局仍未開始招標，但該商場相信是由項目中標者所營運。
不過，項目至今仍然因為部分業權問題，而未能上馬，相信能夠趕及在2026年完工的機會甚微。
對筆者來講，也會覺得觀塘有沒有需要開設四個相同定位的大型商場？
回到裕民坊，說商場的定位是中產人士，又好像不及apm，但肯定不是以基層街坊為主，亦反映市建局在經營商場上缺乏經驗和遠見。
裕民坊會否未等到第四及五期項目開幕，便以死場的姿態重新成為筆者的題材？也許只有時間能夠證明一切。
(11/5更新 – 官塘傳情微縮模型展覽)
(4/7 更新，L3 天台花園已開幕)
下星期筆者帶大家離開鬧市。如果市區重建項目缺乏神髓，那麼市建局的活化項目更多是像活死人一樣。
那麼，發展商參與的活化項目又是否答案、抑或只是發展商迫於無奈要就範？
