商舖無人爭，開貴族學校啱唔啱？將軍澳澳南海岸 O’South Coast
有線皇牌節目樓盤傳真在九月時曾報導，將軍澳樓盤Savannah 的基座商場被發展商拆售後貨不對辦，引發業主不滿，而其中商場地下及一樓部分樓面租予耀中國際幼稚園，商場更利用內園進出商場的通道作籌碼，希望業委會容許校車在內園上落學生。
本來在住宅區開設幼稚園是很正常的事情，但近年越開越多的，卻是每年學費動輒要二十萬的貴族學校。
今天去將軍澳南走一轉，除了介紹澳南海岸這個建築群的由來，還有也看看貴族學校在香港有沒有市場。
澳南海岸是會德豐在將軍澳南三個住宅項目Savannah、Monterey和Capri的基座商場。會德豐在去年十月以33.8億將三個商場賣予豐泰地產，而豐泰後來將其包裝成澳南海岸招租。
事實上，三個商場並不相連，甚至連位置上也相隔一段距離。最近將軍澳港鐵站的Savannah Place，步行要約七分鐘；而Monterey Place 和Capri Place則毗鄰將軍澳海濱長廊，從港鐵站步行要起碼十分鐘。
先談有線談到的Savannah Place，周邊的環境已經算是成熟，除了上蓋住宅已經入伙外，還有毗鄰的怡明邨、以及即將完工的居屋雍明苑。
Savannah Place共兩層，地下及一樓的複式舖位共二萬平方呎租予耀中國際幼稚園；而其他已租出的舖位主要在地下，有食肆、藥房、床上用品店及自助洗衣店等。
自助洗衣店近年遍地開花，甚至比傳統洗衣店更受追捧，從劏房區到公屋商場也找得到，相信是近年土地問題加劇的緣故，很多人為了節省空間，而寧願不買洗衣機。
反而Savannah Place並未設超市或便利店等民生商店。不過一來商場內的藥房也有售賣乾貨、二來怡明邨已有一間非連鎖式的糧油食品店、三來寶盈花園地下的街市也經營得有聲有色。
翻查即將入伙，雍明苑的規劃圖，項目也有預留商業樓面，可作超市用途。
另外在有線報導中提到，有關耀中校巴能否進入Savannah內園上落客，也是其中一個開設貴族學校所帶來的問題，就是社區的交通配套能否負荷。
其他的問題當然是商場改變用途後，成為了發展商的金蛋，但失去了其應有的社會責任。
之前筆者也談過在深水埗丰滙基座商場的城大動物醫療中心、以及中電多年來想改建成中電總部的海逸坊。兩個商場經過改變用途後，都引起居民激烈反彈。
近年越來越多貴族學校登陸香港，其中包括今日會談到，在Monterey Place會開設來自新加坡的Invictus 私立小學（學校正等候發牌）、還有位於田灣，內地順聯集團旗下的田灣薈學坊中，佔商場三層的威雅學校（Wycombe Abbey School）、以及承租整個大角咀瓏璽商場的道爾頓學校（The Dalton School）。
商場的舖位能否順利租予教育機構，先決條件當然是教育局是否願意發牌。
而發牌條件除了要考慮區內的規劃和需求外，也要考慮交通配套，以及居民的聲音。就好像陞域集團旗下的荃灣海濱廣場，多年來也想改建成國際學校，但都只聞樓梯響。
但更重要的是，開了這麼多間國際學校，目標都不是以本地小朋友為主。
既然是以內地人為目標，近月的社會事件也許會減低學位的需求，但是本身貴族學校的供應已太多。
另一間開幕時一波三折，在尖沙咀商廈好兆年行內的Mount Kelly，亦被指欠租多月，當然校方是否認。
話說遠了。第二個項目Monterey Place，商場在海濱長廊旁邊，也是毗鄰華懋的翩匯坊。
翩匯坊可謂遲來先上岸，商場的出租率已達七八成，而商户組合中有酒樓、超市及冒險樂園等，亦比同區信和的帝景灣商場還要好。
不過在筆者介紹過後，商場地庫開始出現漏水情況，似乎還是擺脫不到華懋手工參差的問題。
Monterey Place 暫時定位是親子為主。近日在Facebook 專頁中，也可見商場開始密密舉辦活動。
商場共有兩層，分為東西翼兩邊，中間設行人天橋接駁。
其中東翼就是剛才講過，會開設Invictus 私立小學，學校已承租兩層共三萬平方呎樓面。
Invictus 亦已承租順聯集團位於柴灣的興民商場作私立中學用途。
較接近唐俊街一邊的西翼，人流上相信會較旺。西翼向海濱長廊一邊設有街舖，一樓有面向海景的商店。
商場暫時已公布的商户名單中，以餐廳和教育為主，具名氣的包括有JOMO咖啡店，此為品牌第二間分店，另外也有剛於昨天開幕的小型超市Primo Mart。
筆者相信海濱長廊旁的商店是有發展潛力和協同效應的，特別是餐飲業，翩匯坊是個好例子。
但至於Monterey Place 和麗新、帝國旗下的格林威治村，就不知道能否把握這個商機。要營造尤如鯉景灣般的氛圍，發展商也可能要考慮先自行營運餐廳。
最後要講的，就是在海濱長廊另一邊的Capri Place。Capri Place在地理上是三個項目中最欠理想。商場現有的租户都是以教育機構和教會為主，一樓的旗艦租户為聯合基督教音樂幼稚園。
教育機構和教會固然受業主歡迎，因為一般都會認為是穩定行業，且欠租機會較細。但當內地人不再一窩蜂來港報讀私立學校的時候，相信會出現汰弱留強的局面。
而對居民來說，他們只是想要一個能夠照顧民生需要的商場。豐泰又能否在賺錢和民生需要上取得一個平衡點？
（19/2更新：將軍澳主場消息：Don Don Donki即將落户將軍澳澳南海岸）
