上星期去完天水圍，這星期來到將軍澳南。將軍澳南海濱一帶的商業模式已大致成形，成功的原因當然居功於豐泰，成功在Monterey Place 引入日本超市Don Don Donki，帶動人流之餘，亦帶旺周邊環境，更令港鐵旗下康城The Lohas 陷入捱打狀態。
先簡單回顧一下將軍澳南的商場布局。在將軍澳站上蓋為天晉基座商場，港鐵旗下的Popcorn；另外新地旗下將軍澳中心及南豐旗下將軍澳廣場則設有行人天橋連接Popcorn。
而在臨時多年的露天停車場位置，預計會建設66區的中央公園(即圖中中央大道上方)。
在擬建66區中央公園兩旁的商場，為新地旗下的天晉滙PopWalk 1及2，以及宏安旗下The Parkside 商場。
再過至善街，該臨海的空地預計會建設68區中央公園。而在68區中央公園兩旁，則是信和旗下帝景灣、新地旗下PopWalk 3、嘉里旗下嘉悅及今天的主角Ocean PopWalk 海天晉滙。
雖然海天晉滙為全新商場，但其實該建築物已經空置超過三年。翻查資料，海天晉已在2018年第一季陸續交樓，筆者亦不時到訪海天晉滙的地盤，卻一直是荒廢的狀況，沒有開幕的跡象。
海天晉滙一直未入伙的原因，除了是因為位置遠離市中心外，最大的原因是新地本身在區內擁有大量商業樓面。
就以將軍澳中心為例，該商場面積達三十五萬平方呎，和一般旗艦商場的規模無異。將軍澳中心在2015年開始分兩期作大型翻新，但由於工程進度有延誤，整個翻新工程要到2019年4月才完成。
正所謂屋漏偏逢連夜雨，除了將軍澳中心的翻新及招租進度落後外，天晉II 及天晉III 在2016年亦開始陸續入伙，其基座商場亦不得不上馬。PopWalk 1–3 的樓面面積亦達到十六萬平方呎，不能小覷。
而較鮮為人知的，是新地亦負責管理及招租Popcorn 一期二樓的PopFood及智選假日酒店內的餐飲樓層PopDeli。
結果，新地大致完成規劃區內的商業樓面後，方有時間去處理Ocean PopWalk 的招租事宜。
不過現在看回來，也未必是壞事。
看看PopWalk 3 旁邊，信和旗下的帝景灣，商場的旗艦商户僅為智能身分證換領中心及幼稚園，和一般民生商場並沒有什麼分別。
正如文初所講，將軍澳南真正能夠定位成海濱餐飲區，有賴Don Don Donki 將軍澳店帶動人流。
該區的餐飲選擇亦日益多元化，更有些鮮有在新界設店的餐廳進駐，包括noc coffee、法式麵包店Eric Kayser、中高檔西餐廳Fleur 及日本餐廳京都勝牛(由Cafe Deco Group代理及營運)。
筆者不時都強調，商場的定位和協同效應同樣重要。新地倚賴一貫的經營模式，反而不適合在將軍澳南「開荒」。
說了那麼久，該實地走一走。海天晉匯樓高兩層，商場至今僅有一個主入口，位於唐俊街。唐俊街的入口像一條後巷般，從街口步行兩三分鐘才能到達商場，這也是第一個商場欠理想的安排。
同樣的安排，在信和旗下的帝景灣亦可以看到。在帝景灣的安排可以理解，帝景灣是該區較先入伙的樓盤，商場本來就是要守一段時間；至今該商場的人流則較有目的性，例如來自幼稚園的家長和學生，又或者是換領智能身分證的人士。
但在海天晉滙方面，細看商户名單後，相信商場定位明顯更闊，甚至希望和附近的翩滙坊、Monterey Place 和藍塘傲格林威治村一樣，除了民生商店外，亦會走海濱餐飲路線，吸引外區客源。
商場較具特色的餐廳包括Das Bier 德國餐廳，該餐廳亦設有户外餐飲區、另外亦有日本料理賀天、咖啡店Dream’s Cafe、主打意粉及窩夫的意式餐廳Griddy’s，另外亦有較為大眾化的選擇如牛八及銀咖哩，其中銀咖哩已在新地旗下商場開設多間分店。
除了特色餐飲外，商場另一旗艦商户為一樓的健身中心 24 Champ Fitness。不過，區內的私人屋苑大部分都自設會所，健身中心的目標顧客，也許會是寶盈花園、怡明邨甚至是雍明苑的居民。
餘下的商户，則以一般照顧民生需要的商舖為主。商場的出租率估計約七至八成，算是理想。
海天晉𣾀和其他PopWalk 姊妹商場一樣，亦設有迷你中庭。
不知道是否因為商場荒廢了一段時間，場內發現有冷氣機滴水問題，要出動水桶收集水滴，在新開的商場來說並不理想。
商場另一賣點是在場內設有單車維修站。這個設計在新地旗下商場並非新鮮事，在沙田新城市廣場一期地下，便設有單車加「友」站。
不過由於該車場僅設在扶手電梯下的小角落，雖然想法不錯但空間上較為局限。
而在海天晉滙方面，由於商舖尚未完全租出，新地方面大可利用整個舖位作為單車站之用。
單車站在裝修和硬件上算是頗為「揼本」，除了簡單維修設備外，更設有泵氣設施、儲物櫃、甚至可作清潔的水龍頭。不過筆者看到那個渠口的設計，相信淤塞的情況是指日可待。
海天晉滙事隔三年終於啟用，雖然商場缺乏地理優勢，以及受同系在區內的商舖供過於求所影響，商場的風格亦與PopWalk 1–3 略有不同。
不過商場最關鍵的問題，還是要打通連接海濱長廊一方的入口，方能令商場與毗鄰其他商場產生協同效應。
