東岸公園第一期的設施包括人造草地、滑梯及波浪形座椅等。而第一期的主題裝置,為寫有維多利亞港英文名稱的字型藝術裝置「香港之光」,設計與外國城市的藝術裝置相近,在晚上裝置會亮起燈光,為公園提供截然不同的景色。
公園亦設有首條向公眾開放的防波堤,相信能夠吸引不少以往習慣去西區公眾貨物裝卸區打卡的年青人。
自從東岸公園開幕後,屈臣道一帶亦由以往自成一角,變得熱鬧起來。而受惠的當然還有位於屈臣道,新地旗下的維多利中心。
維多利中心在1981年落成,有別於現時流行的住宅及基座商場設計,維多利中心的佈局,是在三座住宅大廈的基座,設有六層商業樓面及停車場,而其中只有地下及一樓用作商場,其餘均為辦公室用途。
新地以往曾經把辦公室樓面改建為商場,就是位於現今宜家家居沙田店,所在的新城市中央廣場。而宜家家居六樓的樓面,前身正正就是辦公室。
不過,維多利中心辦公室樓層的業權早已分散,相信新地亦無意重新集中業權。
從平面圖可見,商場的其中一個死症,是地下和一樓之間不設任何扶手電梯或公眾樓梯。
商場以往一直缺乏人流,故商場出租率不足一半,而其租户組合亦十分多元化,除了照顧生活所需的惠康、寵物醫院及健身中心之外,亦有售賣特色古著的時裝店美華氏,該時裝店已在維多利中心屹立多年,時裝店更為複式舖位,橫跨兩層。
相信因為美華氏的關係,在維多利中心亦有另外兩間售賣潮物的店舖,這也算是一種協同效應。
那麼,在東岸公園開幕後,維多利中心又可以走什麼路線?
在這個網購大行其道的年代,走潮流時尚路線似乎已經不合時宜。
走特色餐飲路線也未嘗不可,特別是面向屈臣道的街舖,若果開咖啡店的話,生意應該不俗。
另一條路線,也許是照顧到訪東岸公園的外傭需要,而開設的雜貨店。但相信,重視商場定位和形象的新地,會考慮的機會甚低。
大概新地如果想善用一樓的空間的話,起碼要增建一條連接地下及一樓的樓梯讓公眾使用,然後把惠康搬到一樓。
為何要把超級市場搬至商場人流最少的地方?這也是經營商場的哲學之一,就是因為顧客對超級市場有需求,他們不介意走多兩步去光顧,從而增加商場的整體人流,以及顧客能夠觸及的樓面。
例如位於北角WORFU 內的fusion 及荃灣如心廣場一期的惠康,便是開設在非常隱蔽的地方。不過,這個策略也不要運用得太過火,以免過分影響顧客的購物體驗。
另一個商場需要開放的,也許是商户專用的洗手間。現時,維多利中心位於地下的洗手間並非對外開放,而這個安排固然是因為商場人流不多,故需要控制商場營運的成本。
當然,減少洗手間的使用人流,和洗手間的清潔情況,並沒有因果關係。反而,商户專用的洗手間可能一天僅清潔一次,其清潔情況更非常依賴洗手間使用者的公德心。
東岸公園主題區陸續開幕,亦有望為維多利中心商場帶來第二個春天。不過,商場的佈局過時,雖然已完成內部翻新,但發揮空間較為局限。且看新地會否願意為這個潛在商機,願意再作投資。