因此，近年活化商場的成功例子不多。舖王波叔兒子鄧耀昇(Stan) 旗下的陞域集團(Stan Group)在2009年將觀塘工廈活化成The Wave，活化後變成銀座式商廈，除設有特色餐廳外，亦提供共享工作空間及商業樓面。
不過，舖王接受蘋果日報專訪，透露其兒子因過度發展酒店業務，至今因疫情關係而周轉不靈，需要向財仔高息借貸，前境並不樂觀。
The Wave在2017年已轉售予中銀香港旗下中銀香港資產管理。
陞域集團多年來曾雄心壯志要進行多線發展，但最終卻是空頭支票居多。其中一個例子有旗下位於荃灣的海濱廣場，該商場堪稱全港第一死場，筆者稍後會在死場透視系列，另文再作探討。
另一個活化商場項目，是筆者之前也有談過，新地位於葵興的活化商場life@KCC (前名為活@KCC)。
商場初期定位是有望和毗鄰的大型商業項目，同是新地旗下的九龍貿易中心作協同效應，期望能夠成為另一個九龍站。
當然最終還是事與願違，失敗的原因，其中之一就是筆者在文初談的佈局問題。life@KCC的電梯配套不佳、樓底矮、每層面積也不大，作為商場來說，說不上有很好的購物體驗。
另一個原因，是商場的目標顧客群狹窄。除了有附近工作的上班族作客源外，就只有徒步回家的石籬街坊。
傳統上商場是倚靠週末人流來拉上補下，但商場周邊工廈林立，結果週末期間人流亦欠理想。
至今，商場策略改以餐飲為主，亦設有健身室。雖然欠缺特色，但對區內居民來說，也是就近的一個選擇。
筆者多次談及，商場對市民應該要肩負社會責任，尤其是在民生地區的商場更甚。當然，正如 史兄 話齋，沒有人是會有賺夠的一日，對發展商來說就更加困難。
所以，羅氏集團的羅正杰是筆者覺得另一位很有魄力的富三代，他真的能夠身體力行去推動項目。
羅正杰為人熟悉的，當然他一手活化的D2 Place，以及稍後再談及，有關他近月和非凡中國合組財團，買回祖業Bossini 。
D2 Place 主打初創品牌，而商場舉辦的市集亦開始為年輕人所熟悉。羅正杰一月接受HK01專訪時，已表示商場方面自去年八月社會活動發生時，已為租户提供紓困措施，並於近月再加大減租幅度，措施比其他發展商更早推行。
D2 Place 至今開幕近七年(以一期開幕時間計算)，商户組合亦更新了不少，例如在一期的旗艦商户 Home 21已結業，至今除了主打特色餐飲外，旗艦商户為室內高爾夫球店GOLFZON及寵物超市 PetkoiKoi。
不過，商場開幕時所使用的表情符號擺設，至今仍可在場內找到。
除了支援初創企業外，一期亦有社企黑暗中對話承租，該機構去年因租約期滿從美孚盈暉薈遷出，到今年進駐一期七樓，不過受疫情影響，經營情況仍然困難。
而二期方面結構則更大。從商場在2017年宣布和韓方合作，直到韓國電影院CGV 在商場正式開幕，當中涉及商場的結構改動，以滿足消防條例要求。
羅正杰在2017年接受的專訪中亦有透露箇中困難，相信因為他有建築背景的原因，項目較其他結構改動項目，例如在2018年尾寫過的UA大埔，更易符合要求。事隔一年多，UA大埔開幕仍然無期。
說回CGV，好景不常，戲院開幕後因為硬件及軟件的配套未成熟，初期的觀映體驗未算理想；加上戲院位於商場十樓及十一樓，絕對說不上方便。
就算開幕時人流不俗，但始終還是不敵同區大打價格戰的MCL長沙灣，最終CGV 於去年十二月宣布減價，票價和MCL長沙灣睇齊後，才重拾競爭力。
二期除了CGV這個旗艦商户和特色餐飲如Holly Brown及The Salted Pig外，也是主打親子娛樂，例如D2 Place 二期的元祖商户大樹先生。
另外二期亦設有D2 Place的自營商店，支援初創企業的The Barn、羅氏家族的關聯店舖bread n butter、以及位於地面的展覽場地The Garage。
值得留意的，是二期一樓的動線曾作改動。一樓旁的通道曾刻意利用椅子封閉，迫使顧客要繞過電梯大堂，才能上二樓，至今該椅子已經移回通道旁邊。
單一動線在商場營運上並不是新鮮事，例如瑞典宜家家居店內的單一動線便深受中外顧客歡迎，其好處是令顧客能夠瀏覧最多貨品，但壞處就是顧客可能因為花太多時間在不感興趣的貨品上，而感到反感。
希慎廣場便是一個壞例子。從五樓經扶手電梯前往七樓，是不用進入六樓的i.t. blue block，因為左右兩旁的扶手電梯都是往上；但若果換轉從七樓往五樓的話，因為扶手電梯的方向不同，顧客就必須要進入i.t. 店內，繞過半層才能到下一層。
倘若顧客對i.t.品牌沒有好感的話，這樣的動線對品牌就毫無作用，甚至反感。不過，在i.t.的前身Garden of Eden的年代，其實已有此安排。
展望將來，羅氏集團在2019年從恆隆地產手上，購入位於二期對面的荔枝角道822號，相信有意活化成D2 Place 三期，進一步擴展區內的商場版圖。不過，受疫情影響，以及市道疲弱，相信項目會押後。
最後要談到羅正杰近月和非凡中國合組財團，買回Bossini的新聞。縱使有錢人的字典內也沒有「搵夠」這字眼，也許出少句聲已是一種表態。
羅正杰選擇以另類方式，和內地民企合作，是為了保住基業，還是保家族平安，筆者自然不會有答案。
不過，從Esprit 一役中，也看到時裝在香港出路甚微。羅正杰願意將金錢放於培育下一代身上，為他們圓夢。
香港最重要的精神，還是在香港人身上。
