▍這篇是怎麼開始的💬
這篇是【六都租屋市場解密，找到最適合你租的城市】的第二集，這篇將會以「趨勢」的角度來闡述，讓大家能針對六都近年的租金變化有個具體的想像，期待能為六都的租屋市場建構出現有的樣貌。
台灣的租屋市場長年以來一直不透明，有多少正在出租、多少正在租用，其實政府都沒能夠有效掌握，可以說是相當龐大的地下市場，如果還有一點能力，希望我能繼續勾勒出黑幕後的模樣。
希望這些產出的結果一樣會對大家有所幫助！
▍資料說明📂
這次的資料，我是擷取六都在2018年12月到2020年3月，並且已經消除重複物件的資料，作為分析研究的標的。
重複物件：是指在591網站上，如果兩個物件在某些特定欄位資訊都是相同的話，則視為同一筆不動產物件。
篩選資料時，就有使用共同資料欄位（ 6 項）、物件硬體資訊（所有項目）、價位資訊（所有項目）、環境&設備與限制（所有項目）來做重複物件的篩選條件。
基本上，需達到63項欄位資訊重複，才會被視為重複物件，也因此，在這樣的認定下，不同的刊登案件可以說有很大的機率為同一標的。而如果是同一標的，為避免後續計算而導致結果失真，預先將重複物件消除，僅只保留一件紀錄跟著做後續計算，也是較為合理的做法。
591租屋網上面的資料，某種程度能夠代表目前台灣的租屋市場，因為會願意上來使用平台刊登的人，有很大的機率是真實出租需求，也較有可能刊登出真實資訊。也因此，將釋出的資料作分析，肯定有其應用的價值。
▍如何做資料處理✍
資料處理的部分，我是將雅房、分租套房分成一組，獨立套房、整層住家分成一組，將2018年12月到2020年3月的非重複資料篩選出來。
篩選完成以後開始著手進行資料清理，這次一樣選用標準化法，將各縣市平均數正負一個標準差以外的資料都剔除掉，清理完成後，資料大約都有留在八成以上。
這邊也要特別提一下，獨立套房是指擁有獨立門牌，每個房間都是一戶一門牌，而分租套房則是共用門牌，同一戶分隔成不同套房使用。
之前演講時有朋友提供建議，房仲業通常是將分租套房和雅房一起看，獨立套房跟整層住家一起看，因此這次的分組也考量實務應用來調整，跟之前將分租套房、獨立套房分成一組看不同。
這次也是首次嘗試使用Power BI做資料分析和製圖，一開始不太熟悉，花了不少時間研究及統整資料，但熟了以後，發現真的是一款很好用的資料視覺化工具，如果大家有興趣的話，歡迎讓我知道，也許之後我也能來寫一篇Power BI的使用操作心得。
希望這篇出來的結果對大家有幫助，前面講了這麼久，接下來就來講這次分析的結果吧！
▍六都的租金變化趨勢是什麼樣子👀
在公寓的分租套房&雅房的中位數租金變化當中，可以看到台北保持一個相對平穩的狀態，緊貼9K的行情水準。
其他幾個都市基本上都是在固定區間上下波動，租金的變化幅度就比較明顯一點，大約都在0.5K上下遊走，不過整體來說，這段時間並沒有特別明顯的走勢。
台南市相對來說的起伏變化就比較大一點，在4~5K之間上下波動，去年年初、年中和年底時都有衝到相對高點，但在今年年初還是回到2018年底的水平，頭尾兩個租金價格幾乎沒有差異，是比較有趣的地方。
在公寓的獨立套房&整層住家的中位數租金變化當中，台北市在2018年底有較高的租金水準，但進入2019年開始便在15K上下調整，幅度變化較明顯，近期則是穩定保持在15K的行情，比起2018年的租金價格低了一點。
台南、高雄在這段時間的變化幅度較大，台南從2019年開始到年中有一個上升的波段，2019年6月來到9K是這段時間的高點，年中向下調整後到現在又可以看出有一個波段向上走的趨勢，但都回到跟2018年一致的水平。
桃園也在2019年初到年中有一個小幅向上的趨勢，這跟台南的情況有點類似，但差別在於上升力道不大，年中以後到現在則有上下游移的表現，沒有明顯起伏。
新北也是有小幅波動的情形，但整體仍然緊貼12K的行情水準，台中則是近乎保持平穩的狀態。
在透天的分租套房&雅房的中位數租金變化當中，台北的租金行情在2019年8月後可以看出向上爬的趨勢，2019年11月就已經跑出新的高點，但可能受到疫情影響，到今年年初有一個向下的趨勢但影響幅度不大，在今年3月又爬到近期的高點，整體起伏變化大，目前已有9.5K的租金行情，不知道是不是疫情較影響成交，租屋行情反而受惠向上。
桃園的行情比較有趣，2019年可以看到兩個波段循環的樣子，今年則也已經到達這段期間的相對高點6K，到今年年中有沒有再往下掉，是後續可以再觀察的現象。
台中在2019年初行情跑到相對高點，但從3月以後開始往下掉，在低點盤旋一段時間後，到現在保持上下游走的情形，租金變化也是較為明顯。
高雄、台南的租金狀況則是保持穩定，都在5K左右的行情。新北則是在7.5K上下游走，租金變化也是較大。
在透天的獨立套房&整層住家的中位數租金變化當中，台北市在在這段時間的波動變化明顯，每個時間似乎都呈現小幅波動，都在13K~15K之間波動，而以近期來看，整體似乎有微幅向上爬的趨勢。
新北、桃園、台南這段時間則是有小幅變化，行情水準則相差不多，台中、高雄則幾乎保持穩定持平的狀態，儘管都稍有起伏，但看得出來都沒有明顯變化。
在電梯大樓的分租套房&雅房的中位數租金變化當中，台北、台中、高雄的市場變化起伏較明顯，台北行情兩度攀上12K的高點，照這趨勢來看，如果沒有受到特別因素影響，今年3月之後應該會持續下降盤整。而高雄在2020年的租金價格，已經比2019年底時多出一成。
台中則是在2019年初就在高點盤整，一路到第三季末掉到最段時間的低點6K，第四季開始力道較強，又再一次衝上高點，但持續不久又往下掉，趨勢看來今年3月以後還是有向上走的可能性。
新北、桃園、台南的變化相當類似，變化幅度看起來較為小幅，新北、桃園都是在上下0.5K移動，而台南則是在5K左右的行情游移。
在電梯大樓的獨立套房&整層住家的中位數租金變化當中，台北市的行情變化幅度較大，從2018年12月到35K之後一路下探到30K，但到2019年7月又再一次接近高點，之後一路緩步下降，到今年3月已經維持在30K的行情，整體來說趨勢往下。
新北跟桃園在2019年幾乎保持持平的狀態，但有趣的是今年開始都有往上爬的趨勢，分別到了22K、17K。而台中、台南、高雄則是保持小幅波動，整體來說變化並不明顯，意外的是台中在這類型的市場表現不強勢，在六都中行情排名最後，維持10~11K的波動。
最後，透過中位數租金幅度的差異變化表，透過數據來看這段時間六都的起伏變化!
頭尾租金價格差距是指將2018年12月到2020年3月這段時間內，計算頭(2018年12月)、尾(2020年3月)兩個租金價格差距的幅度，可以知道兩個時間點租金水準上漲或下跌的比率，初步了解趨勢的方向性。
以台中市來說，電梯大樓的分租套房&雅房的頭尾租金價格相差-4%，也就是說從2018年12月到2020年3月的中位數租金往下掉了4%，而看台中其他各房型，租金水準不是持平，就是有向下探的趨勢。
台南的公寓類型頭尾租金價格變化只有-1%、0%，表示幾乎都回到了2018年12月的租金水準，透天、電梯大樓的情況也是一樣的情況，租金水平幾乎沒有什麼改變。
高雄的電梯大樓租金行情都有上升的狀態，分別上升11%、7%，但反觀像是公寓、透天類型就沒有太明顯的租金水準變化。
台北市除了公寓的分租套房&雅房保持相對穩定外，其他類型幾乎都伴隨著租金水準的變化，也可以看出獨立套房&整層住家的租金水準都在下跌，反而是分租套房&雅房的租金有在上漲，後續可以從兩邊的供需去了解為什麼會出現這樣分明的情況。
「高低差異」則是指將2018年12月到2020年3月這段時間內，出現最高、最低的中位數租金價格，計算彼此間差距的幅度，數字越大代表價格起伏的變化幅度越大。
以台中市來說，電梯大樓分租套房&雅房高低租金價格的最大起伏就有17%，有較大的租金變化幅度，可以說台中在這房型的租屋市場，短期間內的租金差異會有較大的情形發生。
台南的公寓類型出現了六都中最大的租金高低差，分別有22%、20%，也就是說這段時間其實是有較劇烈的震盪變化，高雄的的幅度變化也不小，分別有12%、21%，同樣有劇烈變化的情況，有可能是公寓的租屋市場特別活絡，比較起來相對不穩定。
台北市各個類型的波動起伏都頗為劇烈，是六都中最活絡的城市，只有公寓的分租套房&雅房保持相對穩定，其他類型都有較大的起伏變化。
▍最後來個小結吧~
前一篇從數量的角度切入，帶大家來看六都在租屋市場中，出租的房屋數量或是建物、物件的類型比例，有助於大家評估自己喜歡的類型，較適合從哪個縣市著手。
這一篇帶大家看這段時間的租金趨勢變化，很顯然地，在六都裡面最活絡的城市就是台北市，無論是價格起伏變化或是行情漲跌，透過圖表及數據化的呈現，都能看出不同於其他城市的表現，可能也是因為需求量體本來就很大，也因此供給面的價格變化特別敏感，很容易受到市場刺激就影響到行情。
如果要在台北市租屋，不同時點的租金價格變化都可能會影響到你荷包縮水的程度，建議大家不妨參考相對應的類型圖表，去比較看看何時才是入手的最佳時機。
南部租屋市場的台南、高雄，可以說是除了台北以外變化起伏也較為明顯的地方，有趣的地方是，我們在前一篇文章討論數量面時，可以知道台南跟高雄八成以上的租屋類型是集中在電梯大樓、透天。
但反而發現公寓才是起伏較為明顯的類型，也許就是因為供給面數量稀少，加上租屋者的租金負擔有限，讓公寓成為競爭的一級戰場，如果這是你喜歡的類型，可別太驚訝價格起伏的狀況。
台中是六都中租屋數量最多的市場，變化起伏主要集中在電梯大樓的類型，但目前看來有租金價格下探的趨勢，而且在分租套房&雅房的類別，也是有下探的情形發生，對於租屋者來說是租屋選擇較多也是較能觀望行情的地方。
下一篇，我將從行情面著手，帶你了解六都目前現有的租屋市場，究竟已經到了怎麼樣的程度，能用多少錢換到喜歡的租屋類型跟坪數大小，是不是已經成為我們龐大的生活負擔，大家幾乎已經買不起房的現在，來看看我們是否還可以從容應付租屋。
我們下回見！
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