艾妲颶風周年 奪命地下室有望合法化

去年艾妲飓风侵袭之下夺去数条人命，暴露出纽约地下室违法出租问题。一周年后纽约市审计长提出新法，想要比照1982年的阁楼法案 (loft law) 来合法化地下室。

根据审计处报告统计，全纽约市五区的小型住宅(1–3家庭)中，共有42万多套地下室住所，主要集中在皇后区中部和东部，以及布鲁克林东南部等蓝领住宅区。在这些地下室住宅中，大约有十分之一面临淹水风险，而这个风险又随着全球气候变迁造成的气候剧烈变化而提高。根据统计，到了2050年，可能会有超过三分之一的地下室公寓面临淹水问题。然而，目前地下室租户几乎没有任何法律保障，因为这些公寓大多是非法出租。

根据州法的定义，地板到天花板高度一半以上在地面上，称为地下室（basements），也就是俗称的半土库，这类地下室在某些条件符合的情况下允许住人；高度一半以上在地面下的则称作地窖（cellars），也就是俗称的土库，按法规不允许住人。地下室公寓几乎都没有登记，大部分是非法的。在这种违法出租情况下，房东跟房客的权利都没有保障，因此都生活在执法照不到的阴暗面。

吊诡的是，把地下室出租非法化并不会让这些地下室出租就此消失，因为在纽约这个城市中，可负担的住宅就是严重短缺，因而变相推升地下室出租的现象。随着全市房价持续上涨，这些弱势民众除了地下室，通常也没有其它地方可住。

地下室出租風險多

对于房东们来说，出租地下室好处当然是多一分经济来源，能够减低贷款压力、甚至在还完贷款后硬生生地增加现金流。然而，既然不是合法出租，富贵险中求，增加收入当然风险也不少。

以下笔者以多年执业经验，分享常见的几个地下室出租的风险：

1. 租金：收租收不到、而且上法庭也求助无门。

违法出租地下室(或者其他类似的违法出租)，最明显的问题就是可能收不到租金。由于美国各州在20世纪中期以后就开始有针对租房环境的规定，要求出租房必须「适宜人居」(habitable)，否则就算是违反「宜居性担保」(warranty of habitability)，因此房客可以拒绝付房租。因此房东要是跟租客关系闹僵，租客很有可能拒绝付租，而房东却无法透过法律手段起诉要求欠租。

2. 驱赶：无法以欠租为理由驱赶，签了租约情况更糟糕。

因为地下室往往不符合可以住人的建筑标准，如果跟地下室租客签了租约，就算是欠租也不能作为驱赶理由，必须等到租约结束以后才可能驱赶。

3. 保险：要是意外发生，保险公司可能拒保。

一般在保险条款中都会明确注明被保险的房屋类型以及使用方式，例如一个一家庭的房子就应该按照一家庭方式使用，万一被屋主拿来做旅馆用途、或者因为在地下室有租客而等于变相作为两家庭使用，那么就违反的保险条款里面的正常使用方式，非常可能以此原因拒保。

4. 违规：要是被举报，铁定吃政府罚单。

由于地下室住人大多是违法的，如果不幸被租客或者邻居举报，然后又有租客里应外合帮房屋局债派来的检查员开门，那么几乎确定是数张罚单吃不了兜着走。

5. 危楼：要是被认定危楼，租客送去旅馆房东买单。

在某些极端情况下，房屋局或者消防单位可能会下「清空令」(vacate order)，这种情况下租客无法住在这里，就可能被政府安排使用「紧急住房服务(Emergency Housing Service)」，简单说就是送到收容中心暂住，这种情况下旅馆费用可能由房东买单。

纽约审计长兰德提出地下室居民保护法

居住在地下室最主要的问题，还是因为地下室并非设计用来让人长年居住，而只是应该用来做「附属于居住空间使用」例如储藏、娱乐等等，因此不管是在消防、出口、通风等条件上，规定得都和可以合法居住的楼层不同，也因此产生了「地下室居住环境不良」的印象。

而这次的艾达飓风(Ida)当然又更凸显了地下室居住的困难，尤其当纽约市出的好几条人命几乎都是在地下室居住，而就算没出人命的地方也往往面临淹水的问题，淹水之后不但环境潮湿、更容易产生家具以及房屋建材发霉、甚至引起害虫问题。

纽约审计长兰德最近因此提出建议，希望比照纽约州1982年制定的《阁楼法》（Loft Law），制定「地下室居民保护法」，为地下室公寓出租提供解决方案，一方面协助房东提升地下室安全系数，一方面也合法化地下室出租，好让这些长年的隐形租屋浮上台面。

「地下室居民保护法」的具体措施大致如下：

1. 要求业主向委员会登记名下所有的地下室公寓；

2. 政府向业主提供资金，以安装基本安全设施，包括一氧化碳警报器、烟雾探测器和防淹水装置等；

3. 规定租户和业主的基本权利和责任，如驱逐保护、租金涨幅限制等；

4. 建立洪水预警系统和定期的安全检查制度；

5. 如果特定地下室公寓不安全而必须撤离的住户，市府和州府提供可负担住房。

地下室合法化让房东能合法收租、租客居住环境更好，并且某种程度解决纽约住房短缺的问题。这些当然听起来都很美好，不过就像之前阁楼法案一样，可能在执行时预计要房东们5年内合法化，实际上却延宕成10~20年，并衍生各种法律纠纷，实际执行上会面临什么挑战，这可是考验政府以及各方智慧了。

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作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。纽约台湾青商会荣誉会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。