艾妲颶風周年 奪命地下室有望合法化
去年艾妲飓风侵袭之下夺去数条人命,暴露出纽约地下室违法出租问题。一周年后纽约市审计长提出新法,想要比照1982年的阁楼法案 (loft law) 来合法化地下室。
根据审计处报告统计,全纽约市五区的小型住宅(1–3家庭)中,共有42万多套地下室住所,主要集中在皇后区中部和东部,以及布鲁克林东南部等蓝领住宅区。在这些地下室住宅中,大约有十分之一面临淹水风险,而这个风险又随着全球气候变迁造成的气候剧烈变化而提高。根据统计,到了2050年,可能会有超过三分之一的地下室公寓面临淹水问题。然而,目前地下室租户几乎没有任何法律保障,因为这些公寓大多是非法出租。
根据州法的定义,地板到天花板高度一半以上在地面上,称为地下室(basements),也就是俗称的半土库,这类地下室在某些条件符合的情况下允许住人;高度一半以上在地面下的则称作地窖(cellars),也就是俗称的土库,按法规不允许住人。地下室公寓几乎都没有登记,大部分是非法的。在这种违法出租情况下,房东跟房客的权利都没有保障,因此都生活在执法照不到的阴暗面。
吊诡的是,把地下室出租非法化并不会让这些地下室出租就此消失,因为在纽约这个城市中,可负担的住宅就是严重短缺,因而变相推升地下室出租的现象。随着全市房价持续上涨,这些弱势民众除了地下室,通常也没有其它地方可住。
地下室出租風險多
对于房东们来说,出租地下室好处当然是多一分经济来源,能够减低贷款压力、甚至在还完贷款后硬生生地增加现金流。然而,既然不是合法出租,富贵险中求,增加收入当然风险也不少。
以下笔者以多年执业经验,分享常见的几个地下室出租的风险:
1. 租金:收租收不到、而且上法庭也求助无门。
违法出租地下室(或者其他类似的违法出租),最明显的问题就是可能收不到租金。由于美国各州在20世纪中期以后就开始有针对租房环境的规定,要求出租房必须「适宜人居」(habitable),否则就算是违反「宜居性担保」(warranty of habitability),因此房客可以拒绝付房租。因此房东要是跟租客关系闹僵,租客很有可能拒绝付租,而房东却无法透过法律手段起诉要求欠租。
2. 驱赶:无法以欠租为理由驱赶,签了租约情况更糟糕。
因为地下室往往不符合可以住人的建筑标准,如果跟地下室租客签了租约,就算是欠租也不能作为驱赶理由,必须等到租约结束以后才可能驱赶。
3. 保险:要是意外发生,保险公司可能拒保。
一般在保险条款中都会明确注明被保险的房屋类型以及使用方式,例如一个一家庭的房子就应该按照一家庭方式使用,万一被屋主拿来做旅馆用途、或者因为在地下室有租客而等于变相作为两家庭使用,那么就违反的保险条款里面的正常使用方式,非常可能以此原因拒保。
4. 违规:要是被举报,铁定吃政府罚单。
由于地下室住人大多是违法的,如果不幸被租客或者邻居举报,然后又有租客里应外合帮房屋局债派来的检查员开门,那么几乎确定是数张罚单吃不了兜着走。
5. 危楼:要是被认定危楼,租客送去旅馆房东买单。
在某些极端情况下,房屋局或者消防单位可能会下「清空令」(vacate order),这种情况下租客无法住在这里,就可能被政府安排使用「紧急住房服务(Emergency Housing Service)」,简单说就是送到收容中心暂住,这种情况下旅馆费用可能由房东买单。
纽约审计长兰德提出地下室居民保护法
居住在地下室最主要的问题,还是因为地下室并非设计用来让人长年居住,而只是应该用来做「附属于居住空间使用」例如储藏、娱乐等等,因此不管是在消防、出口、通风等条件上,规定得都和可以合法居住的楼层不同,也因此产生了「地下室居住环境不良」的印象。
而这次的艾达飓风(Ida)当然又更凸显了地下室居住的困难,尤其当纽约市出的好几条人命几乎都是在地下室居住,而就算没出人命的地方也往往面临淹水的问题,淹水之后不但环境潮湿、更容易产生家具以及房屋建材发霉、甚至引起害虫问题。
纽约审计长兰德最近因此提出建议,希望比照纽约州1982年制定的《阁楼法》(Loft Law),制定「地下室居民保护法」,为地下室公寓出租提供解决方案,一方面协助房东提升地下室安全系数,一方面也合法化地下室出租,好让这些长年的隐形租屋浮上台面。
「地下室居民保护法」的具体措施大致如下:
1. 要求业主向委员会登记名下所有的地下室公寓;
2. 政府向业主提供资金,以安装基本安全设施,包括一氧化碳警报器、烟雾探测器和防淹水装置等;
3. 规定租户和业主的基本权利和责任,如驱逐保护、租金涨幅限制等;
4. 建立洪水预警系统和定期的安全检查制度;
5. 如果特定地下室公寓不安全而必须撤离的住户,市府和州府提供可负担住房。
地下室合法化让房东能合法收租、租客居住环境更好,并且某种程度解决纽约住房短缺的问题。这些当然听起来都很美好,不过就像之前阁楼法案一样,可能在执行时预计要房东们5年内合法化,实际上却延宕成10~20年,并衍生各种法律纠纷,实际执行上会面临什么挑战,这可是考验政府以及各方智慧了。
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作者简介:纽约执业律师、法路通律师楼合伙人,iTraining美国地产学校讲师,毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。纽约台湾青商会荣誉会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问,曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅,我是旅美律师希尔维亚」,文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。