▍這篇是怎麼開始的💬
拖了好一段時間，總算又完成一篇租屋系列的專題啦！
台灣的租屋市場長年以來一直不透明，有多少正在出租、多少正在租用，其實政府都沒能夠有效掌握，可以說是相當龐大的地下市場，如果還有一點能力，希望我能繼續勾勒出黑幕後的模樣。
這篇是租屋系列的第三篇，這次寫的內容也是不少，因此，我會將【六都租屋市場解密，找到最適合你租的城市】這篇拆成三集，裡面將會以「數量」、「趨勢」、「行情」三種不同的角度來闡述，讓各位能針對六都的現況有個具體的想像，期待能為六都的租屋市場建構出現有的樣貌。
希望這些產出的結果一樣會對大家有所幫助！
▍資料說明📂
這次的資料，我是擷取六都在2018年12月到2020年3月，並且已經消除重複物件的資料，作為分析研究的標的。
重複物件：是指在591網站上，如果兩個物件在某些特定欄位資訊都是相同的話，則視為同一筆不動產物件。
篩選資料時，就有使用共同資料欄位（ 6 項）、物件硬體資訊（所有項目）、價位資訊（所有項目）、環境&設備與限制（所有項目）來做重複物件的篩選條件。
基本上，需達到63項欄位資訊重複，才會被視為重複物件，也因此，在這樣的認定下，不同的刊登案件可以說有很大的機率為同一標的。而如果是同一標的，為避免後續計算而導致結果失真，預先將重複物件消除，僅只保留一件紀錄跟著做後續計算，也是較為合理的做法。
591租屋網上面的資料，某種程度能夠代表目前台灣的租屋市場，因為會願意上來使用平台刊登的人，有很大的機率是真實出租需求，也較有可能刊登出真實資訊。也因此，將釋出的資料作分析，肯定有其應用的價值。
▍如何做資料處理✍
資料處理的部分，我是將雅房、分租套房分成一組，獨立套房、整層住家分成一組，將2018年12月到2020年3月的非重複資料篩選出來。
篩選完成以後開始著手進行資料清理，這次一樣選用標準化法，將各縣市平均數正負一個標準差以外的資料都剔除掉，清理完成後，資料大約都有留在八成以上。
這邊也要特別提一下，獨立套房是指擁有獨立門牌，每個房間都是一戶一門牌，而分租套房則是共用門牌，同一戶分隔成不同套房使用。
之前演講時有朋友提供建議，房仲業通常是將分租套房和雅房一起看，獨立套房跟整層住家一起看，因此這次的分組也考量實務應用來調整，跟之前將分租套房、獨立套房分成一組看不同。
這次也是首次嘗試使用Power BI做資料分析和製圖，一開始不太熟悉，花了不少時間研究及統整資料，但熟了以後，發現真的是一款很好用的資料視覺化工具，如果大家有興趣的話，歡迎讓我知道，也許之後我也能來寫一篇Power BI的使用操作心得。
希望這篇出來的結果對大家有幫助，前面講了這麼久，接下來就來講這次分析的結果吧！
▍六都租屋的類型比例
從原始資料來看，全台出租房屋的數量依照2018 Q4~2020 Q1原始資料做統計，六都所佔的比例就已經佔全台灣數量將近九成，其中又以台中市的出租房屋最多，共有265,684筆，佔了全台灣的26.94%，超過現有案件數量的四分之一。
其次則是台北市19.68%、新北市17.58%，三座城市就佔了全台超過一半的物件。
這裡說的是有在591網站上面刊登的筆數，若是沒有上網刊登，或是選擇的其他的租屋平台，就不知道黑數到底有多少了。但是591租屋網可以說是目前租客最常使用的網站，無論是案件數量，或是就我自己以及身邊朋友的找屋經驗看來，591租屋網可以說是租屋的平台首選，因此就數量上來看，應也能體現台灣租屋市場的部分現況。
各縣市出租房屋的建物類型不盡相同，以筆數最多的台中來看，有超過一半的比例是電梯大樓，而有三成的建物是屬於透天類型。高雄與台中的比例分布類似，差別只在於高雄透天、公寓的類型比例略有增加。
以雙北來說，透天所佔的比例極低，台北是大多數規劃為電梯大樓，新北則是電梯大樓及公寓持平。
台南市有一半的建物是屬於透天類型，是六都中透天所佔比例最高的縣市，從透天比例也可以看出是由北往南遞增，北部的透天物件越來越少。而桃園則是電梯大樓佔了超過六成，透天所佔的比例是北部最高的城市。
以物件類型來說，台中市較多是規劃成獨立套房，北部縣市幾乎都是以整層住家在做規劃，尤其是桃園，所佔的比例就將近六成。
高雄、台南相對於北部縣市來說，將較多物件規劃成獨立套房、分租套房，稍微減少了整層住家的比例，後續可以進一步探究不同地區使用不同類別的差異。
▍最後來個小結吧~
這一篇從數量的角度切入，帶大家來看六都在租屋市場中，出租的房屋數量或是建物、物件的類型比例，有助於大家評估自己喜歡的類型，較適合從哪個縣市著手。
意外的是台中市有最龐大的租屋市場，擁有最多的出租房屋數量，比台北市還多了70萬筆以上的資料，這是沒作資料整理不會知道的事，顛覆了以往的認知。
若是想找電梯大樓的類型，北部縣市大多都可以滿足需求，而若是要尋找透天的類型，往台南找則是最佳的選擇，就看個人偏好有沒有特別中意的類型，做為個人選址規劃的參考。
後續兩篇我將從趨勢面、行情面著手，帶你了解六都這兩年來租金漲幅的趨勢，以及現在租屋市場的行情，又到了怎麼樣的程度，是不是已經成為我們龐大的生活負擔。
先賣個關子，我們下回見！
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