買房真的是一件好奇怪的事，明明事情有在推進，但每個階段都比上個階段更難更心累。
在此先大大推薦兩個工具，一個是樂居，一個是地方 Line 群。
樂居有十分方便的地圖功能，可以一目了然地知道你鎖定的範圍內有什麼選擇，以及均價的展示。
但是，網站的更新總需要時間。預售屋通常有所謂的開案早鳥優惠，甚至有開案之前的潛銷。每坪可能會便宜 3 ～ 5 萬不等，或者送一些不無小補的大家電禮品。2021 年算是賣方市場，好的物件一開案或一釋出就會被下訂了。我們很快就意識到作為一個小資族，網站的資料雖然能讓你很系統性地進入區域狀況，但只依靠這些，也是難以排到第一批看房的。
決心和勇氣我們自己可以培養，但我們需要更立即的第一手資訊。於是我們在 mobile01 找到了二重重劃區的 Line 群，直接開闊了新大陸。
當時我大概加入了 4 、5 個這樣的群組，甚至為了理解附近行情與市場狀況，周邊地區如板橋、新莊的都加入了。社群裡面有和你一樣的首購菜鳥可以交流注意事項，有周邊住戶會在新建案一開幕分享可立即預約的電話，也有已購屋的熱心神人提供各種資料、幫你分析。
當然，公開的群組一定需要自己消化訊息，眾人觀點也難免眾說紛紜，或者會有代銷或仲介在裡面。不過我個人是一個非常健康的心態，只要清楚自己的底線，不盲目追高或跟風，也存有基本的媒體釋讀，基本上就把代銷和仲介視為提供資訊的人就可以了。你確實在購屋時會需要他們的幫助，只是他們在抬價或誇大時要能分辨。
於是我透過樂居、Line 群為主，傳統房屋網站 591 為輔，在短時間內很快掌握了地區內所有建案的資訊。不誇張，當時我反覆做功課做到這個區域每一棟建築，我都能說出名字和大概的特色。考大學都沒那麼焦慮。
接下來，就是挑出自己條件內的物件，開始看房啦。
首先要提到的是，對於投資客轉手的物件，我和潘雖然理智知道不需排斥，但還是有一點心理障礙。真的是會很心痛啊，想到人家比你早一年買，房子也還在蓋工期款還沒付完，然後過一年就要加一兩百萬賣你，確實不是一個很容易能接受的事，不過還是沒辦法。（資本主義ㄉ世界，沒有人會停下來理你的小劇場啊～當時市場就是愛買不買拉倒。）
所以，我們是預售屋、轉手的預售物件、符合條件屋齡內的大樓都有在關注的。嚴格來說走到這裡，我們都還是紙上談兵的階段。終於我們認為功課做得差不多了，決定找一個有興趣的建案，走進接待中心參觀一下。
看房注意事項一樣在網路上有詳細的攻略，以下一樣用流水帳的方式大略紀錄過程。
看大樓模型
外觀，OK。（不要以為不重要ㄟ，有些硬要巴洛克我真的小勉強。）
基地位置，OK。（棟距、馬路寬度還行，周遭新建案有一定距離，也沒有路沖等其他問題。機能便利商店與攤販食物都有。）
關注的戶別方位，OK。（小資族沒有追求帝王戶型坐北朝南啦，就算是完全面北或西曬戶型我們也不會第一時間淘汰。）
車戶比，OK。（1:1 或不到 1:1 的話，買到車位將來應該好租出去。）
梯戶比，OK。（梯戶比不優的話，將來可能會面臨上下班時間苦等電梯。）
看大樓平面圖與規劃
每層樓戶數，還OK。（同樣小資族也不敢太奢求找到那種一層四戶單純模範生。）
我自己比較介意的是確認電梯、樑柱位置，後來才學會，一定要在這張圖上先確認。
電梯要關注的點是，緊鄰的房間有可能會有噪音問題，如 A 戶的一間臥室就可能需要特別注意。
樑柱更要重點關注。所有的圖都只會畫出柱子，不會畫出樑，很簡單的辨識方法就是：「柱和柱間必有樑」。雖然樑的實際大小，還是需要索取更詳細的圖面資料後才能得知，不過至少可以初步判斷樑的位置。
此外，也可以稍微看你中意的戶型，是與鄰居的哪幾個房間相鄰。比如如果你的主臥室對著人家廁所或客廳可能會擺放電視機的位置，那可能隔音不好的話也會有些許影響。
在室內的柱子也算你的坪數的。此建案至少有在外側把柱子都外推了……床頭壓樑的問題可以靠裝潢解決，在意程度就看個人。
只是為什麼不等個別戶型的平面圖再來確認樑柱，是因為有時你家圖沒有柱子，不代表就完全沒有大樑存在，只是剛好兩頭的柱子在別人家。（如 G 戶家裡沒有半根柱子，但其實還是有樑經過。只看 G 戶的室內個別圖，如他沒有如實標出，購買時可能就會疏忽了。）
看鎖定戶別的平面圖
這邊非常推薦的平台是臉書上的社團。如：買房知識家A你的Q、 35線上賞屋交流社團。新手一定不知道看格局的眉角，這些社團裡大家會貼出自己想買的格局，彼此互相討論。
雖然我已知自己坪數不大又隔 3 房的條件下，格局難免會有缺陷，但有些太離譜、太糟糕的格局我還是不行。所以我本人是常上去逛，看完發問者貼的圖後先大致在心裡分析，接著去留言區看答案。大概看個十張，也就有初步的概念啦。
除了基本的開窗採光、廳廚配置是否合理外，我覺得比較重要的，還是需要確定整個空間比例，可以由地磚的大小去推估。通常地磚的大小是 60 *60 或 80 *80 。台灣的傢俱如床、衣櫃等都是有固定標規的，比較無良的建商圖給你畫得很漂亮，但你一推算，就發現根本放不下標準傢俱，事後要訂做專屬小尺寸可能要花上一大筆錢。（更別提有些建商根本不畫出地磚，不給你參照比例的，那就要更注意了。）
回到這棟大樓，比較符合我們條件的是 A 同學與 G 同學。
A 同學雙面採光，有我們需要的 3 房，還有長輩喜歡的 1.5 衛。地磚是 60*60 ，客廳面寬有幾乎 3 米，沙發與電視的距離還可以。不過坪數略小一點，缺點就比較多。
缺點：
（1）開門即廁，廁所直接在玄關區，有人有風水顧慮。
（2）廚房水區與火區非常接近，沒有備餐的檯面。另外電器櫃的位置也有點尷尬，廚房是一定擺不下。如果要擺到餐桌旁邊，餐桌可能也放不下四人桌。
（3）由剛剛大樓的平面圖得知，最左邊的房間外緊鄰著電梯，雖不確定但有可能會有機器運轉聲。且這個房間算是間接採光，開窗是對著陽台，有曬衣服的情況下應該會有點昏暗。
（4）主臥無法雙邊下床。
（5）一間廁所沒開窗。
（6）格局偏長方形，有小小的走道浪費坪效。
G 同學相較之下，在我們心裡分數是比較高的。同樣是 3 房 1.5 衛。雖然也沒有玄關，但格局正方形，坪效使用高。所有房間與客廳採光面都是直接的。
當然還是有其他缺點，比如兩間廁所都沒開窗、風水灶居中、衣櫃空間偏小、電器櫃一樣要擺到餐廳等。但我們只買得起這個坪數的，小宅還要求人家隔 3 房，是想怎樣逆？（糾結時就這樣兇自己一下。很有用，推薦給大家。我們不是公主殿下。）
看樣品屋
自己主要注意的點有：
（1）建築比例是不是 1:1？傢俱是否都是標規尺寸，還是有客製化特殊規格？
（2）小宅樣品屋通常都會給你用很多開放式格局和玻璃隔間，整個空間看似很大、漂漂亮亮的，我們平民要自己保持清醒。冷靜想想冰箱要放哪裡？電器櫃要放哪裡？那個開放式衣櫃雖然水水，但掛個 10 件衣服可能就滿惹。
談樓層與價格
談價格和選樓層的技巧，網路上大概有一百篇文章可以參考，這裡就不贅述。（不過我個人是誠實以對派的，最後真的買到的房子，也是用不硬挑缺點批評，真心表達誠意與難處的方式，才談到可負擔的價格。）
當時此物件開價約莫在 5 字中段，實際試探性問了之後，其實成交價可以到 4 開頭。不過現在不二價很流行，如果真的是不二價也不需要和銷售人員攻防了。
結果
好，現在看完了。
我個人的事後檢討是，看房的每一階段都很需要經驗值。即便你不覺得這棟樓是自己的第一選擇，還是滿推薦多走入接待中心。
因為我原本只是想隨興練習一下，結果看完以後覺得，靠，好像！還不錯！價格也剛好在預算上！
現在怎麼辦？這下可好了。我根本菜到不知道怎麼和人繼續往下談價。而且有人看第一棟房子就買的嗎？是我嗎？我是那個天選之人嗎？
我們都不相信自己是那個天選之人。雖然付訂金之後拿到合約還會有 7 天審閱期，但我們都怕太衝動，所以最終失魂落魄地走出了接待中心。
（不過要說，非常感謝當時的接待人員。之後多看有比較值後，深深感覺他是老實男子，不強迫推銷，也沒有特別隱瞞的地方。最重要的是回想起來，我們當時真的是最菜的時候，但他完全沒有預設立場或瞧不起人，依舊誠懇仔細地介紹。）
（黃副理，雖然你看不見，但謝謝你QQ，給新手一個好印象的開局。）
雖然我們決定先暫且回家冷靜考慮一下，但其實心裡是不慌的。因為這時我在 591 看到附近有一個新成屋物件。
這邊想補充一下。除了實際走訪新成屋，如果想對空間大小更有概念，也很推薦先看 YT 一些房屋開箱或裝潢設計的影片，可以大概知道你喜歡的物件未來到底能不能改造至符合你的使用習慣。如：幸福空間、小宅實驗、設計家，甚至Lofi-house等。也有很多其他設計工作室如：甘丹、春雨、優尼客和個體戶 Youtuber 偶爾會分享自己家的開箱作品，只要開始看了就會被演算法填滿，就不全部導連結啦。
這個我們喜歡的物件，屋齡 7 年左右，照片的各方條件都還行。室內是約莫 20 坪的標準小 3 房，非常方正雙面採光。裝潢雖不是我們喜歡的風格，但是有品味的，且租客環境保持良好，我們日後要改裝潢也有很好的底子。
新成屋不用等預售的風險，只要自備款允許，可以即刻裝潢入住，無疑是更好的選擇。於是我們立刻約了房仲看房，看了兩次確定滿喜歡的，便在雙方長輩點頭認可後，滿心期待準備第一次的下斡旋。
然後，然後我人就差點沒了。
下斡旋不可能比談戀愛曖昧還心累欸，對於新手來說真的太～難了～
首先我們遇到的房仲非常資深，也顯然感覺到我們是菜鳥，互相都有戒心。我們滿擔心表現得太喜歡（啊就真的很喜歡還要假裝撲克臉），會被吃死死，所以後續想再去確認大樓的公設等狀況細節時，還特別約了該大樓的其他物件和房仲。一方面多做比較，一方面看完室內比較後順便再重新參觀研究公設。
接著我很幸運地發現，我家長輩有熟識的朋友是在同地區的服務房仲，同時他們公司也有代理這個物件。若透過他下斡旋，可能會比較安心一點。雖然對原本的房仲有點不好意思，但人生大事當前，當下也只能做出這個決定。事後也確實感謝這個選擇，可能因為是熟人介紹，也同樣是年輕人，這位房仲手把手地教我們如何第一次下斡，過程中完全沒有被騙或不安的感覺。不然可能要再累上數倍。
好好地參考了該大樓與附近的實價登錄後，我們開了一個略低於實價登錄，但心裡當然知道，與屋主見面是會再升高的價格。填好斡旋單，並付了十萬現金，忐忑不安又興奮地等著回應。
（以下並非精確數字，只是舉例描述。）
（如果實價登錄最高價每坪是 44 萬，我們當時大概開了每坪 42 萬去談。）
結果斡旋直接被屋主退回來。他收都不收，並且開了一個遠高於市價的金額。屋主表示他當時裝潢就花了 200 萬，他要算進去一起賣，如果沒有這個數字不用來談了。
（大概是每坪 50 萬左右。）
房仲也有點氣餒，不過好吧沒關係，我們調整了心情，重新下了完全符合實價登錄的 44 萬，並且也表達希望見面談。雖然我們到時候面對面的加價籌碼會變少，可是真的可以表達誠意，知道我們不是來亂的吧。
結果屋主依舊退回。他表示，他要每坪 50 萬是認真的。
哇，真的假的？遇到一個這麼硬的？當下其實我們除了挫折，也是有點情緒的，因為我們真的不是來亂下芭樂價。這時房仲可信任的重要性就體現出來了，因為是自己人，我們基本排除是房仲在跟我們抬價爭取服務費的可能。感覺是屋主太貪心，想詐我們的上限在哪裡。他的理想賣價，總價都要 2000 萬以上，不只大大超過我們的上限，我都可以去買全新房了。
我們回家與長輩報告，長輩也表示先冷靜一下，於是我們大概花了一週消化了憤怒。每天都胃好痛，吃好多胃藥。
在夜深人靜生氣完，我們不得不承認——我們還是好喜歡這個物件。愛情是盲目的，儘管一次次被潑冷水，還是會想試試看最後一次努力，看是不有機會把這個心儀地對象追回家。
於是我們與長輩開了會議，審算了每一份資金，死命在excel敲下一筆筆資產，克制了自己是盤子的心情，重新下了高於周遭實價登錄的斡旋。如果成交，我們就會創下該區最高價。
（大概是每坪 47 萬左右。）
這真的是完全的底線了，我們幾乎沒有保留任何加價空間，已經徹底 All In 寫在斡旋單上。但我們想當務之急，是先把屋主約出來再說，見面三分情，何況不可能有人開價就是成交價吧？總是可以談的吧？
結果，斡旋單又被退了。房仲說這個前所未有、歷史新高的斡旋價格，屋主有動搖五分鐘，但還是掛了電話。沒有每坪 50 萬就不要約他見面，他是不可能賣的，就是這樣堅持。
於是我們的第一次斡旋便這樣悲傷地失敗了，連賣方的人影都沒能見著。
整個過程大概兩週～三週的時間，每天都需要與房仲、長輩聯絡討論，每次加價都必須像大富翁或韓綜般清算自己的全部財產。萬萬沒想到都下定決心當盤子了，還當不成。
那是我們第一次開始有點緊張，意識到現在是這麼實打實的賣方市場。高於實價登錄的出價都無法順利買到房。整個房價，已經開始有感上漲了。我們到底能買到怎樣的房子？
沒想到寫完兩間房子篇幅就這麼長了……下篇應該就直接快轉到真的買下去那邊。
參考資料
就是文章內的那些。
（1）樂居、591
（2）地方 Line 群
（3）臉書格局討論社群
（4）YT 各種房屋開箱
後記
斡旋失敗買不起的那間念念不忘的房子，剛剛回頭去查了實價登錄。發現屋主在繼續堅持 1 年左右，甚至似乎還以高於自己當初底線的價格賣出了。那結果論我們也是只能說，屋主確實有收到他想要的成果。是我們能力不足，和這個家就是沒有緣分哩。
