《Episode 4：房產事業的神隊友》

• 如何找到房產事業的神隊友？

在前面的故事中有提到，建立房產事業最重要的四個支柱就是：買賣房屋的房屋仲介、管理房屋的物業管理、承辦貸款的貸款經紀人還有維護房屋翻新房屋的維修工。這四者當中，我認為最重要的就是物業公司。為什麼呢？因為一個專業優良的物業公司擁有優秀的資源人脈能為我們找到其他三個優秀的支柱。

當我鎖定一個感興趣的投資區域後，第一件做得事就是在Google 上搜索當地的物業管理團隊，一條一條的仔細讀評論。Google上的評論有時候不那麼真實，常常會有只留下五顆星但是一點篇幅都沒有的評論。這種非常可能是親朋好友刷星等的「不實評論」。對於這種評論我通常會忽略。我會關注評論人敘述「遇到了什麼問題？」「物業管理員如何解決？」以及「與物業管理員合作了多長的時間」。

根據Google評論刪選出3–5間物業管理公司之後，才進入到真正的面試流程。這時候我先準備好問題，一間一間打電話與物業管理員電話訪談。從最基本的問題諸如：

• 管理多少物業
• 管理年資
• 什麼房型的物業
• 服務地區範圍
• 員工人數
• 合作的維修團隊
• 收費方式

到非常細節的問題：

• 帶客看房流程
• 簽約流程
• 租客審查
• 處理租客遇到的疑難雜症：例如馬桶堵塞、水管堵塞

根據互動、語氣和回答判斷這個管理人員的性格、思考方式和溝通方式非常的重要！也是我在房產投資中學到最大的收穫 — 面試萬中選一的神隊友。

就像求職的時候參加公司的面試一樣，當時面試官透過問我問題，判斷我的邏輯思考、分析問題與解決問題的能力和溝通表達能力以及團隊合作的態度。這次，我站在了面試官的角色，為求找到最適合的「合作夥伴」。

在面試的過程中，我最喜歡的管理團隊是有同理心，能為房東尋求最佳方案的管理員。舉例來說，廚具翻新的方案有很多種：

第一種：只換門片刷油漆，繼續使用櫃體

第二種：換掉整組櫥櫃。

第一種方案明顯是比較經濟實惠的選擇。在櫃體破碎不是太嚴重的情況下，可能只需要第二種方案的十分之一價格就能搞定。然而，如果是櫃體已經毀損腐朽或是被白蟻蛀蝕，做了第一種方案之後可能很快就必須整組拆掉重裝。因此決定選擇何種方案有賴於房屋管理員的經驗、對租客喜好的了解還有對房屋維修的知識。然而有些房屋管理團隊在房屋需要維修的時候，會額外收取10%的維修管理費，導致和房東產生利益衝突。因為在這種收費方式之下，管理員可能更傾向於找報價高、收費方式高的方案來多收取額外的管理費。

在經歷多通電話訪談之後，我最終選擇了兩個管理公司管理我在兩個不同區域的房產。這兩個公司都是有十年以上管理經驗、管理了一百間以上的房產、有很好的管理平台讓租客填寫房屋的問題、也有平台生成每個月的收入支出報表發給屋主。其中一家的合作經驗非常好，兩年時間幾乎沒有需要我花時間操心的事情；另一家就是惡夢的開始，讓我幾乎有半年的時間憂慮不已，每天工作之餘煩惱著該要如何處理房產？或者尋找別家管理公司？簡直是天堂與地獄⋯⋯。關於這個地獄般的經歷，下一篇再娓娓道來吧😆