10 engaños tipos — 2. Descripción, Habitaciones y Metros cuadrados.

Consejos a la hora de buscar vivienda en los portales inmobiliarios.

Buscar el inmueble ideal, sea de alquiler o compra, se vuelve un imposible por la descripción que hacen de ellos en los portales inmobiliarios. Número de habitaciones y metros cuadrados que no son la realidad. Y te hacen dudar.

2. Descripción y Planos de la Vivienda:

Por la cantidad de anuncios que lees ( Pisos, casas, chalet, parcela o cualquier propiedad inmobiliaria ) y la descripción que hacen de ellos, se vuelve imposible hacerte una imagen de la realidad.

Acogedor, interior muy luminoso, para entrar a vivir, coqueto, ideal parejas. Son típicas expresiones que se leen en muchos de los anuncios.
Todo esto son eufemismos que esconden algo o mucho detrás. Ya sea por que son demasiado pequeños, necesiten de una reforma integral o porque el inmueble se encuentre en una zona poco demandada y apartada.

A continuación te detallo algunos de estos eufemismos, unos ambiguos y otros simplemente no definen la realidad.

YAVIVO
  • Interior muy luminoso. Se suele ver en pisos con ventanas a un “ojo patio” y la mayoría le acompaña la coletilla “patio amplio”. 
    Imagínate un tercero en un edificio de trece plantas, en el que tres de sus ventanas dan a un “ojo patio”.
  • Primero alto, parece un segundo o “es un segundo con vistas que parece un cuarto”. Son expresiones habituales con respecto a la altura. También se ven anuncios del estilo “bajo con altura de primera planta muy luminoso”.
    Sería de agradecer acompañar una descripción del motivo. Por ejemplo “Segundo con vistas al paseo marítimo con entreplanta de juegos y bancos”.
La descripción ambigua de la viviendas es el mayor motivo de descontento de quien busca en los portales inmobiliarios.
  • Acogedor e Ideal parejas. Estos posiblemente no sean muy espaciosos. En la mayoría de los casos se tratará de una vivienda con una habitación. En otros serán estudios en los que tendrás espacio para una cama y poco más. ¡Por lo que a una pareja le costará algo de trabajo conseguir guardar todas sus cosas!.
    Ve olvidándote de invitar amigos a casa, organizar cumpleaños o una cena en familia.
  • Coqueto. Como en el caso anterior suelen hacer referencia a inmuebles pequeños. En otros lo que realmente nos muestran es la decoración de la vivienda. Adornos que posiblemente se lleven a la hora de la venta o que no cuadren con tu estilo.
  • Ideal inversores. Esta nos la encontramos haciendo referencia a varios aspectos completamente diferentes. Unos quieren decir que necesita una reforma total de la vivienda con su consiguiente desembolso, otros haciendo referencia a que pueden obtener ciertos beneficios de renta. Aunque los números no siempre cuadran.
  • Para entrar a vivir, Para actualizar o Con muchas posibilidades
    Los más utilizados y más confusos.
    El final de las viviendas anunciadas bajo estos titulares suele ser el mismo. Reforma, parcial o total pero aún así una reforma.
    Los tres son veraces. Pero en vez de dejar un titular así, lo ideal sería detallar un poco más sobre la vivienda y su estado real. 
    El para entrar a vivir, en ocasiones se traduce en que la vivienda no cumple las condiciones de habitabilidad. Filtraciones en ventanas, persianas que no funcionan, puertas que no cierran y en alguna ocasión inexistentes. Son pocos ejemplos.
    Con muchas posibilidades, aunque en el anuncio veamos un “no necesita reformas” suele acabar igual, reforma.
    Y el para actualizar es de los mas curioso e indefinible. ¿Que significa que una vivienda necesita una actualización?
    La definición de este término sería que solo necesita una mano de pintura y quizás un abrillantado del suelo. 
    La realidad también acaba en reforma, aunque ésta sea mas pequeña.

El siguiente de la lista en los engaños descripción de viviendas es:

  • “Excelente estado de conservación” o “suelos y paredes originales”. Que a no ser que estemos buscando algo rústico, es sinónimo de un inmueble muy antiguo que, aunque bien conservado como dice el auncio, acaba necesitando una reforma, especialmente por cuestiones de tuberías y/o electricidad.

Y el último y uno de los más delicados es el número de habitaciones. Más porque a veces leemos anuncios de inmuebles de 4 habitaciones en una vivienda de no más de 60 metros cuadrados.

  • Número de estancias y sus “habitaciones fantasma”. Sobre número de aseos o baños, junto a cocinas hablaremos en otro post. Aunque ahora hacemos una parada para hablar sobre el número de habitaciones anunciadas. 
    Hay multitud de opiniones diferentes sobre estos anuciones muy polulares en todos los portales. Es por lo menos interesante hacer un filtrado por número de habitaciones y ver anuncios de pisos de 4 habitaciones tipo “Piso de dos habitaciones (antes 4), que puede volver a su configuración original con nuevas paredes”, “Piso de 3 habitaciones con posibilidad de 4 con solo levantar un tabique”, “Piso de 2 habitaciones ampliable a 3” y así innumerables combinaciones .

Y precisamente por este último punto ahora pasamos a hablar de la superficie de la vivienda anunciada en los portales inmobiliarios.

— El gran desfase en los anuncios de viviendas —

YAVIVO Personal Shopper Inmobiliario — Property Buyer

Superficie.
La superficie es otro de los datos a los que más prestamos atención a la hora de buscar un inmueble y en el que también encontramos más disparidad con la realidad. 
En la mayoría de los casos no se sabe si se habla de metros útiles o metros construidos. Y curioso son los casos, en los que comprobando esos datos con los de Registro o Catatastro no cuadran.

Entre la información que debe facilitar la agencia inmobiliaria, se incluye una cuestión que podría parecer básica, pero que sin embargo plantea muchos problemas prácticos. De conformidad con el artículo 4.3 del RD 515/1989, la agencia inmobiliaria debe facilitar la “Descripción del inmueble, con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.”

Sin embargo, en muchas ocasiones no se facilita esta información, bien por error o desconocimiento de la distinta metodología para el cálculo de las superficies.

La única superficie válida para el anuncio de una inmobiliaria es, de conformidad con la normativa actual, la superficie útil de la vivienda.

El despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario deSalvador Real Estate Lawyers nos relata un caso curioso de un inmueble que analizó para una compraventa. Las superficies del inmueble eran totalmente distintas según el lugar del que procedía la información.

Resultaron las diferencias que podéis apreciar en el cuadro.

Enlace al artículo de deSalvador Real Estate Lawyers

Según datos de bufetes de Abogados consultados hay tres tipos de superficie que se suelen anunciar.
 Varian en función del origen de los datos que tiene la inmobiliaria (planos oficiales, nota simple del registro o catastro), distinguiendose en los dos últimos casos entre los supuestos “con repercusión de elementos comunes” y “sin repercusión de elementos comunes”, tal como nos recalca deSalvador Real Estate Lawyers.

Antes de adquirir una vivienda asegúrate de saber qué información te están facilitando, puesto que de lo contrario no podrás calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas.

Cuando vemos los metros cuadrados de la vivienda, hay que saber realmente si se trata de metros contruidos o metros útiles. Y si nos encontramos con un plano, tener la certeza que ha sido elaborado por un profesional.

Debemos escapar de planos en los que no estemos seguros de su procedencia.

Es por eso la importancia de consultar los datos oficiales del Registro, el Catastro y comprobar que el Plano que nos adjunten esté firmado y sellado por un Arquitecto o Arquitecto técnico colegiado y registrado. Si tenéis alguna duda os recomiendo que contactéis con algún arquitecto de vuestro entorno para que os levante un plano y salgáis de dudas.
Una variación de 10, 30, 70 o 150 metros cuadrados, dependiendo de la propiedad que estés buscando, hace que el calculo del precio por metro cuadrado sea imposible. 
Y es un dato que necesitarás saber, como te decía antes, para poder comparar entre diferentes opciones.

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