Du crowdfunding au marché libre

L’entrée en bourse d’un promoteur financé grâce au crowdfunding

Anaxago reçoit Stéphane Oria et Hervé Gévaudan, respectivement Président du directoire et président du conseil de surveillance de UNITI, qui réalise les opérations ayant fait appel à un partenariat investisseur avec ANAXAGO ; A savoir, « Résidence GIANNI », « Le Clos d’Amandine », « Le clos Saint Jacques », « Églantine » et aujourd’hui « Bégonia ».

Vous réalisez une nouvelle levée pour le développement de la résidence BEGONIA, à Chateaurenard, c’est la 5ème opération de Crowfunding avec Anaxago, qu’est-ce qui motive cet enchainement régulier d’opérations ?

Hervé Gévaudan : Principalement la simplicité et le coût de revient pour les opérations. Anaxago, comme partenaire, répond parfaitement à notre processus de développement.

Cependant, les taux d’intérêts bancaires sont très attractifs aujourd’hui, or, par l’intermédiaire du Crowfunding vous proposez une rémunération moyenne de 8%, comment expliquez-vous un coût plus faible ?

Hervé Gévaudan : Je crois qu’un exemple serait le plus parlant. En réalisant une promotion d’un montant de 2 millions d’euros, nous devrions emprunter auprès d’un banquier traditionnel un montant d’environ 1.6 millions d’euros. Ce qui représente un intérêt INFINE annuel de 64.000 €. Une opération se faisant sur 18 mois, c’est un montant de 96.000 € d’intérêts et cela sans compter les frais. Or, dans la mesure où nous ne réalisons que des ventes en bloc, nous n’avons besoin d’un financement que pour le terrain où nous allons construire. Nous n’avons pas d’incertitudes liées à la commercialisation et aucun risque de ce côté-là. Pour une opération d’un montant de 2 millions, le coût du terrain est d’environ 250.000 €. INFINE, au travers de notre partenariat avec ANAXAGO, c’est un coût annuel moyen d’environ 20.000 € et 30.000 € pour l’opération, sans les frais là encore. Pour une même opération, le coût financier est 3.2 fois moins important qu’au travers d’un partenariat classique bancaire.

Stéphane Oria : De son côté notre partenaire bancaire historique, la Montepaschi ainsi que nos nouveaux partenaires participent activement à notre réussite en facilitant l’accès au prêt du terrain uniquement.

Parlons de développement justement, c’est la 5ème opération de Crowfunding, va-t-il y en avoir d’autres en 2015 ou en 2016 ?

Stéphane Oria : Oui sans aucun doute, nous souhaitons que cette forme de financement, qui s’institutionnalise, représente une part de notre besoin en financement. Nous allons donc continuer de proposer des opérations d’ici la fin de l’année, même si nous avons des nouvelles perspectives.

Quelles sont ces perspectives ?

Hervé Gévaudan : Cela commence à transpirer dans les médias, le groupe de tête, UNITI, vient de formaliser son changement de structure, c’est à présent une Société Anonyme à conseil de surveillance.

Stéphane Oria : Cela nous permet d’annoncer l’introduction boursière du groupe au mois de mai. L’ensemble consolidera ses comptes à compter de 2015. En 2014, UNITI a réalisé un bénéfice net après impôts de 590.000 €, nous projetons de multiplier ce résultat par 5 en 2015.

C’est une croissance très importante.

Hervé Gévaudan : Et bien nos carnets de commandes sont pleins et nous préparons le lancement de nouveaux produits, toujours dans notre cœur de métier, à la fois pour 2015 et 2016, mais aussi pour 2017.

Comment vont évoluer vos équipes pour parvenir à gérer cet accroissement de l’activité ?

Hervé Gévaudan : Sur l’année 2015 notre équipe sera capable de gérer l’évolution d’un point de vue technique, mais nous allons améliorer nos outils informatiques pour avoir plus de réactivité et remonter plus efficacement les soucis rencontrés.

Stéphane Oria : En outre, nous avons déjà enrichi notre équipe en recrutant une personne sur le développement qui gère les offres d’achats, les retours de nos apporteurs d’affaires. Un emploi administratif sera réalisé sur le site de Montpellier pour transférer une partie de cet aspect et soulager aussi les services techniques. Nous pouvons aussi annoncer que nous allons ouvrir des bureaux de représentation au cours du second semestre à Marseille, à Toulouse et dans le Var. Enfin nous venons de débuter l’aménagement de notre bureau Parisien, au 28 avenue de Friedland

Une introduction boursière, comment cela va-t-il favoriser le développement ?

Hervé Gévaudan : Nous allons avoir accès à des nouveaux outils de financement puisque l’accès aux marchés est induit. D’autre part, la notoriété d’UNITI va être fortement impactée et nous pourrons nous positionner plus facilement sur des terrains pour lesquels la concurrence des majors était importante.

Stéphane Oria : Nous allons pouvoir, pourquoi-pas, réaliser des opérations de croissance externe en appliquant nos méthodes de développement et de financement.

Hervé Gévaudan : Là encore Anaxago pourra jouer un rôle non négligeable à nos côtés.

Le Crowfunding et la bourse, c’est plutôt original.

Hervé Gévaudan : Je vais vous parler clairement. Le risque du Crowfunding était justement son manque de maturité, je m’en étais ouvert à Joachim Dupont dès notre première rencontre. La crédibilité d’une entreprise se juge aussi à ses moyens de financement. Aujourd’hui, avec la loi MACRON, qui renforce encore les moyens donnés aux opérateurs du Crowfunding, nous allons entrer dans une ère plus libre qui permettra d’emprunter à long et moyen terme sur les marchés et à court terme auprès des particuliers, l’amorçage se fera sur le Crowfunding et se poursuivra sur les marchés. Dans notre cas, toujours atypique, nous amorçons en réalité tous les ans des opérations ou des concepts qui nous permettent de rester leader sur notre marché.

Stéphane Oria : Surtout que les opérateurs boursiers ou les prestataires de service investissements se dotent tous d’un département Crowfunding à présent. C’est tout de même un signe. J’ajoute à ce que dit Hervé que lorsque l’on se dote d’un conseil de surveillance et d’un directoire, il y a forcément une perte partielle d’autonomie dans les décisions. Une idée, un financement, un résultat, ce qui est notre crédo depuis l’origine se heurtera aux murs de l’ordre établi.

Hervé Gévaudan : Oui ! Grâce au Crowfunding, nous pourrons passer outre et inciter les marchés à réfléchir plus vite à être peut être plus audacieux.

Vous allez étendre votre champ d’activité à de nouveaux secteurs ? La défiscalisation par exemple ?

Hervé Gévaudan : Ce n’est pas dans notre ADN. Notre cœur de métier et pour tout dire notre sensibilité première est de démontrer qu’une entreprise du secteur privé peut apporter sa pierre à la cohésion sociale. Nous voulons répondre aux défis du logement social en apportant notre savoir-faire. Pour autant, nous débutons des projets différents, le logement étudiant, le logement sénior, pourquoi pas l’accession, mais toujours dans le respect de notre ambition originelle, à savoir, la maitrise des coûts pour offrir le meilleur aux plus fragiles d’entre nous.

Oui cette ambition reste louable, mais le profit c’est tout de même le but d’une entreprise n’est-ce pas ?

Hervé Gévaudan : Apporter sa contribution en construisant des logements accessibles aux plus grand nombre, ce n’est pas incompatible avec des résultats financiers. Je dirai même que créer une entreprise avec pour seule ambition d’obtenir des résultats financiers, ce n’est à mon avis pas une bonne approche. Ce qui a basée l’idée de la création de notre groupe, ce n’est pas le profit, mais en premier lieu le constat que le besoins en logements aidés était important et qu’il fallait y remédier, au moins dans la mesure de nos moyens. Evidemment. … Naturellement, lorsqu’un besoin existe, la réponse économique est bien souvent la mieux adaptée. Je demande à tous les collaborateurs du groupe de toujours se souvenir qu’en premier lieu nous devons servir au mieux notre client final, l’habitant. Vous savez quoi ? Il se trouve qu’en gardant à l’esprit cet objectif, le résultat financier est toujours au rendez-vous.

Si le logement social est conventionné, comment garder cette ambition sur des sujets comme le logement étudiant, le logement sénior, voire, l’accession ?

Stéphane Oria : Pour ce qui concerne le logement étudiant nous créons des partenariats et signons des chartes contraignantes avec nos partenaires gestionnaires qui devront respecter un engagement de loyer. Notre développement est le même, il s’agit de vente en bloc à des bailleurs. Concernant l’accession, nous travaillons déjà à un concept, mais c’est encore trop tôt pour en parler.

Certains promoteurs disposent de leur propre société de gestion.

Hervé Gévaudan : Là encore, ce n’est pas notre métier. Nous savons construire, imaginer des concepts innovants, mais je crois qu’il faut s’appuyer sur son savoir-faire et toujours accentuer ses qualités. Nous prenons le parti de nous adresser à des gestionnaires qui ne sont pas promoteur et dont le métier véritable est la gestion.

Ce sont des perspectives intéressantes, mais pour revenir au partenariat avec Anaxago, les investisseurs qui ont participés aux opérations de construction vente seront-ils être impactés par l’entrée d’UNITI en bourse ?

Stéphane Oria : Ils seront associés à UNITI, comme auparavant, mais avec une société cotée à l’Euronext, c’est plutôt une bonne nouvelle.

Connaît-on la valeur de la société, sa valeur d’introduction ?

Hervé Gévaudan : C’est encore trop tôt pour le dire, il y a des ratios, mais je ne suis pas sûr que je peux m’exprimer sur ce sujet, les éléments sont disponible auprès d’Euronext.