Kan ik de huurprijs van mijn handelspand laten herzien ?
Het gebeurt steeds meer en meer dat bepaalde, vroeger florerende handelsbuurten er langzamerhand verwaarloosd komen bij te liggen. Lege etalages, gesloten handelszaken… kortom, vergane glorie. Het zal je maar gebeuren dat jouw handelszaak in zo’n buurt ligt en je in de goede tijden er een stevige huurprijs voor betaalde die nu eigenlijk veel te hoog geworden is.
Als je kort bij het einde van een negenjarige periode van je huurcontract bent kan je bij de huurhernieuwing, die je moet aanvragen tussen de achttiende en vijftiende maand voor het einde van je contract, aanbieden verder te zullen huren maar aan een (sterk) verminderde huurprijs. Het is best dat je dit in je aanvraag ook even motiveert door te verwijzen naar de leegstand in de buurt. De eigenaar die je dat pand verhuurt zal normaal wel oren naar je verhaal hebben want hij heeft er per slot van rekening ook baat bij dat zijn pand verhuurd blijft. Wil je persé blijven maar je verhuurder wil de prijs niet vrijwillige aanpassen dan is er de mogelijkheid om naar de Vrederechter te stappen die dan een deskundige aanstelt om, rekening houdend met alle specifieke omstandigheden, de correcte huurprijs te bepalen.
Maar het kan ook dat je niet aan het einde van je contractduur bent. En door de leegstand in de buurt zou je liefst zo snel mogelijk je huurprijs aangepast zien. Vanzelfsprekend kan je ook dan in overleg treden met je verhuurder en trachten een akkoord te bekomen. Dat zal zeker niet altijd lukken. De handelshuurwet voorziet daarom dat dergelijke aanpassingen van de huurprijs ook kunnen bij het verstrijken van elke periode van drie jaar van het contract. Daarvoor dien je in de laatste drie maanden voor het einde van een periode van drie jaar naar de Vrederechter te stappen. Je moet dus effectief een procedure aanhangig maken, een brief naar je verhuurder alleen volstaat niet. De Vrederechter zal dan een deskundige laten nagaan of de voorwaarden voor zo’n huurprijsvermindering vervuld zijn. Concreet betekent dit dat door de gewijzigde omstandigheden de huurwaarde van je handelspand met minstens 15 % gedaald is opzichtens de oorspronkelijke huurprijs. Is leegstand van vele panden in de buurt zo’n gewijzigde omstandigheid ? Dat kan, maar vereist is wel dat je die omstandigheid niet kende of hoefde te verwachten bij het aangaan van je handelshuurovereenkomst en dat noch jijzelf als huurder noch je verhuurder die wijzigende omstandigheid in de hand heeft. Uiteraard kan het onverwachte vertrek van verschillende handelaren in één buurt of galerie in een relatief korte periode zo’n nieuwe omstandigheid zijn. Als je restaurant in hoofdzaak cliënteel had van mensen die in de kantoorgebouwen in de buurt werkten en die kantoorgebouwen nu plots verdwenen zijn en dus de mensen die er werkten ook, dan kan ook dat een gewijzigde omstandigheid zijn. Vereist is wel dat die gewijzigde omstandigheid blijvend, in feite minstens drie jaar, zal zijn. Het is immers logisch dat een gewijzigde omstandigheid van korte duur, zoals tijdelijke wegenwerken, geen aanleiding kunnen geven tot een vermindering van huurprijs.
André Gerkens
Advocaat
www.belisius.be
