Inversiones inmobiliarias: ¿conviene más comprar o construir?

La posibilidad de comprar o construir viviendas con financiamiento a 20–30 años a través de la modalidad UVA le está imprimiendo una dinámica diferente al mercado inmobiliario. Ventajas y desventajas según la decisión que se tome.

La posibilidad de comprar o construir viviendas con financiamiento a 20–30 años a través de la modalidad UVA (capital que indexa por inflación que facilita el acceso por una menor relación cuota-ingreso) le está imprimiendo una dinámica interesante al mercado inmobiliario. Un déficit habitacional que supera las 3 millones de viviendas es un elemento de peso que afectará la demanda de viviendas y el financiamiento con esa finalidad en la medida en que éste esté disponible. También incidirá en el precio del m2 en la medida en que el stock (oferta) disponible sea menor a la demanda.

En este sentido, el gráfico que sigue presenta la evolución del precio del m2 en dólares de un departamento de dos ambientes en Capital Federal (independientemente si fuese nuevo o usado) desde 2001 a marzo de 2017. También se incluye una estimación de la evolución del costo promedio de construcción en dólares, incluyendo costo de suelo e insumos para construir.

Mientras que en esas ciudades de Estados Unidos el PBI per cápita compra casi 10 m2 de vivienda, en Capital Federal compra casi la mitad, 5,6 m2. Ello, además, en un contexto de un sistema financiero y de préstamos hipotecarios sumamente desarrollado, y de alcance generalizado. Mientras que en Argentina, como se lo mencionó, recién comenzó a recuperarse, es accesible para personas de ingresos medios/altos y parte de niveles extremadamente bajos en relación al tamaño de la economía (menos del 1% del PBI).

El gráfico anterior también presenta la relación en base al PBI per cápita de paridad de poder de compra (PPP), una relación que indica el nivel de PBI per cápita que debería tener Argentina para comprar una misma canasta de bienes y servicios en Estados Unidos. Ese PBI per cápita es hoy superior a los 20.200 dólares, un 56% más alto que los 12.900 dólares actuales. Con este PBI per cápita la relación con el precio del m2 se acerca mucho más a los casi 10 m2 que compra el PBI per cápita en esas ciudades de Estados Unidos (8,8 m2). Más allá de diferencias propias en patrones de consumo y ahorro, de distribución del ingreso y posibilidades de acceso a bienes y servicios, desde el punto de vista teórico, en el largo plazo debería subir el PBI per cápita en Argentina dado el precio actual del m2, o debería adecuarse el precio del m2 en Argentina al PBI per cápita en dólares actual.

Para quienes tienen la necesidad de acceder a una vivienda propia en la actualidad el análisis precedente pierde relevancia porque contra la idea del “techo propio” generalmente no existe argumento económico válido para dejar pasar posibilidades de acceso. En menor medida para quien posea una vivienda y decida venderla para adquirir algo más grande o mejor, puesto que pagaría una diferencia financiada pero cambiaría m2 “caro” por m2 “caro”. El cálculo final dependerá, entre otras cosas, de la magnitud de la diferencia monetaria que deba integrar para lograr el cambio. Pero para quienes puedan esperar, cuando se avance inevitablemente en el reacomodamiento de precios relativos, probablemente exista alguna ventana temporal que muestre una mejor relación ingreso/precio m2.

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