IMMOBILIER, EST-CE LE BON MOMENT POUR ACHETER?
LES FACTEURS IMPORTANT POUR MIEUX EVALUER LA SITUATION ACTUELLE.
Je dois t’avouer que l’achat d’un bien immobilier est sur ma “To do list”. Sur la tienne aussi? Etre propriétaire donne un statut à certain, une sécurité à d’autre. Nous avons tous nos raisons de vouloir accéder à la propriété.
Je partage une vidéo pour entrer dans le sujet en douceur:
Pour continuer la réflexion, voici une 2ème vidéo qui nous permettra d’aborder la suite (skip juste la dernière partie sur sa formation 😃):
Un investissement immobilier représente énormément d’argent, il est donc difficile de se diversifier, en tout cas au départ. Le risque est présent! Tu mets presque tous tes œufs dans le même panier et va savoir, tu vas peut-être devoir encore remettre la main à la poche pour faire des travaux.
Les taux qui remontent, comme évoqué dans la vidéo, sont devenu une réalité aujourd’hui. Ce qui amène un certain nombre de problématique.
Ceux qui ont acheté en 2020 à un taux fixe doivent être contents en voyant la montée des taux. Imagine ton budget si le remboursement de ton crédit hypothécaire double ou triple.
LOCATAIRE OU PROPRIETAIRE?
Nos amis de la Raiffeisen ont publié une superbe étude qui répond en partie à cette question. Le graphique ci-dessous souligne l’importance des taux dans la réponse à notre question.
Pour le moment, il est plus avantageux d’être propriétaire et ceci malgré la hausse des taux actuels.
🚩 Petite alerte
Mais quand tu es locataire tu paies dans le vide, tandis que quand tu es proprio tu paies pour toi!
Oui en quelques sortes, mais si tu arrêtes de payer la banque va te saisir ton bien. A la retraite, si tu commences à être limite dans ton budget il vont toquer à ta porte et te suggérer de vendre pour te prendre une location. Et sur le principe on ne rembourse plus nos hypothèques de nos jours, on paie les intérêts! Tu deviens propriétaire sans vraiment l’être.
Malgré tout ce que j’écris plus haut, je pense que l’immobilier est un bon investissement. Je tiens simplement à nuancer la croyance générale qui voudrait que ce soit sûr à 100%. Pour ce qui est des taux, tu as compris que ça peut fluctuer et avoir un impact sérieux sur ton budget.
QUEL EST LA SITUATION DE L’IMMOBILIER EN SUISSE?
Inutile de préciser que là où l’immobilier se porte le mieux c’est là où il y a du travail. En effet, on peut voir que les régions de Genève, Lausanne, Bern, Bâle et Zürich se portent très bien.
Sur l’illustration ci-dessous on peut constater que ce sont ces même régions qui vont avoir la plus grande augmentation de population (entre 25 et 30%) dans les prochaines années:
Contrairement au Tessin (-5%) et au Grisons (-4%) qui vont se dépeupler.
Il faut remettre en question le fait que l’immobilier ne peut être qu’un bon investissement, on peut perdre de l’argent en investissant dans des régions sur le déclin, comme ici pour Aigle.
Il faut également prendre en compte le type de bien, on peut voir que même pour des villes très prisées, les maisons on perdu de la valeur pendant plusieurs années.
Après avoir discuté de l’emplacement, il faut aborder le sujet de la démographie et la construction. Ces deux facteurs vont influencer l’offre et la demande et donc faire varier les prix. La population du pays devrait continuer de croître au rythme actuel jusqu’en 2040, puis ralentir, voir stagner suivant le scénario qui va se réaliser:
Avec ces quelques données démographiques on peut s’attendre à une poursuite de l’envolée des prix de l’immobilier dans les prochaines années. Ce qui est rassurant quand on veut se lancer dans un achat. Mais il faut nuancer ces affirmations avec le taux de logements vacants qui est en augmentation à l’échelle du pays.
ET POUR UN INVESTISSEMENT DE RENDEMENT?
Si tu souhaites te lancer dans une acquisition immobilière pour faire de la location, prends le temps de bien choisir le lieu. Tu n’as pas envie de te retrouver avec un appartement sans locataire.
Si on prend l’exemple donné dans l’étude de la Raiffeisen: tu as payé CHF 186'00.- (sans compter les frais du notaire). Tu dois payer ton hypothèque et l’entretien, ce qui représente CHF 1'450.-. Il te reste donc un bénéfice de CHF 650.-.
Ton rendement:Bénéfice: CHF 650 x 12 = CHF 7'800.- par an
Investissement: CHF 186'000.-
Rendement: 7'800 / 186'000 = 4,1%!
Si tu soustrais l'inflation à 2,4% (moyenne entre 1960 et 2021)Rendement de 1,7% net d'inflation. Les impôts vont venir gratter le reste, ne t'en fais pas. Imagine le locataire désagréable et pas très clean qui te laisse un appartement en mauvaise état, tout ça pour 1,7%!
Pour dégager des rendements intéressants, il faut parvenir à trouver des biens sous évalués, éventuellement à retaper et ensuite les louer. Plus tu diminues ton prix d’entrée, plus tu augmentes ton potentiel de rendement.
Personnellement je suis intéressé par l’immobilier 2.0, que propose certaines plateformes directement sur internet:
L’avantage principal dans ce genre de plateforme est la rapidité, les rendements intéressants et la faible mise de départ soit la possibilité de se diversifier. Renseigne-toi sur les moyens à ta disposition en 2022 et profite en sans risquer l’argent du loyer!
Une autre solution serait d’investir dans des ETF immobilier Suisse, comme présenté dans la vidéo suivante:
CONCLUSION
Je t’encourage à nouveau à te poser les bonnes questions et à chercher les solutions qui te correspondent le mieux. On ne s’improvise par courtier en immobilier, il est donc difficile de faire de bonne affaire dans ce secteur. Les risques sont élevés (concentration du patrimoine sur un objet) et les rendements ne sont pas toujours au rendez-vous. La recherche et la diversification sont mes réponses au risque, quelle est la tienne?
DISCLAIMER:Je ne suis pas professionnel dans le domaine et ma volonté est de te pousser à te poser les bonnes questions. Je pense être sur le bon chemin et c’est pour cette raison que je partage ce contenu. Renseigne-toi, effectue ton travail critique et décide de tes actes. Tu verras, les erreurs que tu feras en chemin vont t’enseigner l’humilité, c’est très enrichissant.SOURCES:https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement/logements/logements-vacants.assetdetail.14467361.htmlhttps://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/population.assetdetail.18264548.htmlhttps://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/population/naissances-deces/fecondite.htmlhttps://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/population/evolution-future/scenarios-suisse.htmlhttps://dievolkswirtschaft.ch/fr/2020/07/kohli-8-9-2020fr/https://www.letemps.ch/suisse/suisse-comptera-plus-10-millions-dhabitants-2050#:~:text=La%20population%20de%20la%20Suisse,plus%20d'environ%2070%25.https://www.swisslife.ch/fr/particuliers/blog/immo/trendwende-immobilienpreise.htmlhttps://www.b-sharpe.com/blog/acheter-bien-immobilier-suisse/https://www.bilan.ch/immobilier/les-jeunes-suisses-sont-ils-condamnes-a-la-locationhttps://www.rts.ch/info/economie/8198282-etre-proprietaire-permet-deconomiser-a-condition-detre-riche.htmlhttps://fr.comparis.ch/hypotheken/zinssatz/zinsentwicklunghttps://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/prix/prix-immobilier.htmlhttps://www.estimation-bien-immobilier.ch/evolution-prix-immobilier-suisse-2022/https://resolve.ch/fr/blog/devenir-proprietaire-en-suisse/#:~:text=Propri%C3%A9taire%20ou%20locataire%20%3F,long%20terme%20que%20rester%20locataire.https://www.ca-nextbank.ch/fr/fr/expatrie-suisse/habiter/comment-acheter-un-bien-immobilier-en-suisse.htmlhttps://realadvisor.ch/fr/combien-de-temps-pour-vendre-une-maison-en-moyennehttps://www.raiffeisen.ch/casa/fr/recherche-et-achat/recherche/acheter-mais-pas-a-n-importe-quel-prix.htmlhttps://www.raiffeisen.ch/content/dam/wwwmicrosites/casa/immobilienstudien/2022/q2-2022/Immobilier_Suisse_2T22_CHL.pdfhttps://www.raiffeisen.ch/casa/fr/marche-et-prix/etudes-immobilieres-suisse/etude-actuelle.htmlhttps://www.immo4g.ch/blog/difference-budget-locataire-proprietaire/https://www.immo4g.ch/blog/avantages-etre-proprietaire-bien-immobilier-suisse/https://www.raiffeisen.ch/casa/fr/recherche-et-achat/recherche/acheter-mais-pas-a-n-importe-quel-prix.html#acheter_ou_louerhttps://www.ubs.com/ch/fr/private/mortgages/mortgage-calculator.html?campID=SEM-HYPOTHEKEN-CH-FRA-GOOGLE-HYPOTHEKENRECHNER_GENERIC-ANY-calcul%20pr%C3%AAt%20hypoth%C3%A9caire-p_133297090_8059699090_431710985699_kwd-350340674https://www.ubs.com/ch/fr/private/mortgages/information/brochures-and-publications/interest-forecast.html?campID=UC:E:601216:601221:43130732:0:995088181:995099525:fr:396680592:::https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement.assetdetail.16704283.html
