Preparare la casa per la vendita: il Servizio Fotografico

Offrire la migliore impressione possibile senza ricorrere a corsi di “home staging”.

Mi sono occupato per anni di consulenza Web Marketing nel settore immobiliare e posso affermare senza ombra di dubbio che la maggior parte degli immobili di pregio in Italia, e la Regione Marche non fa eccezione, sono venduti online.

Siccome la maggior parte degli acquirenti di casa iniziano la loro ricerca online, è importante fare una “buona prima impressione”!

Vendere la vostra casa è come vendere un prodotto che deve essere commercializzato in modo corretto per raggiungere uno specifico acquirente.

Anche se l’arredamento e le decorazioni sono l’ideale per il vostro stile di vita, è importante ottimizzare la vostra casa per il futuro acquirente.

Qui di seguito alcuni utili suggerimenti per preparare la vostra casa a che venga svolto il migliore possibile dei servizi fotografici per l’immobiliare.

Diffidate delle agenzie immobiliari che non vi suggeriscono nulla e che pretendono di effettuare un servizio fotografico con una digital camera compatta tenuta in mano.

Consigli generici per tutte le stanze della casa

Per approfittare al meglio di tutti i consigli presentati a seguire è necessario fare alcune premesse.

Potremmo dire che “nulla sfugge alla fotografia digitale moderna”, i sensori delle attuali macchine fotografiche sono più sensibili dell’occhio umano e, anche in indesiderate condizioni di scarsa luminosità, con tempi lunghi di esposizione e le tecniche di bracketing della fotografia HDR, riescono a cogliere elementi anche piccolissimi. Mettetevi l’animo in pace, la patina di polvere su un oggetto scuro si noterà e la sensibilità fotografica rivelerà l’opalescenza di vetri non perfettamente puliti che ad occhio nudo ci sfugge.

Il cosiddetto ritocco fotografico, con i moderni software a disposizione, riesce in imprese apparentemente impossibili, purtroppo non sempre è possibile eliminare con precisione, in post-produzione, elementi indesiderati da una fotografia digitale e comunque caricheremo di troppo lavoro il nostro seppur volenteroso fotografo.

Le fotografie di ambienti interni di una casa vengono sempre realizzate con la fotocamera digitale su un treppiede e con tempi di esposizione lunghi. Per questa ragione tutte le possibili parti in movimento devono essere stoppate e, apparecchi come ventilatori, televisori, schermi di computer ma anche lavatrici o simili, dovrebbero essere spenti.

La luminosità ambientale è il segreto della riuscita di ogni buon servizio fotografico. Sebbene le agenzie immobiliari inviino sul posto, in orari di buona illuminazione diurna, fotografi forniti di attrezzature per l’illuminazione professionale, molto può e deve essere fatto dai proprietari prima del loro arrivo.

Non dobbiamo pretendere che un’agenzia immobiliare investa € 600–700 per un servizio fotografico molto professionale. Il fotografo potrebbe essere un amatore non in possesso di attrezzatura sofisticata e quindi le mura bianche di stanze poco illuminate risulteranno sicuramente grigie.

Soprattutto se il servizio fotografico si svolge lontano dalla bella stagione, è buona norma aprire tutte le persiane o tapparelle, tutte le finestre e tutte le tende prima dell’arrivo del fotografo.

Occorre inoltre accendere tutte le luci di casa, controllando che tutte le lampadine siano funzionanti e che, se possibile, almeno per ogni singolo ambiente siano della stessa temperatura, questo significa della stessa tipologia: o tutte ad incandescenza o tutte fluorescenti o tutte a led.

I moderni siti internet delle singole agenzie immobiliari, più che i portali di promozione immobiliare, offrono la visione a tutto schermo delle foto delle proprietà. Questo permette agli acquirenti di farsi un’idea molto precisa della proprietà. Se un proprietario vuole mostrare, com’è accettabile, una proprietà nelle esatte condizioni in cui ha deciso di cederla, forse non è auspicabile distrarre i potenziali clienti con tutta una serie di elementi che, o non contribuiscono ad una buona impressione, o addirittura suscitano reazioni indesiderate. Al contrario, qualche volta, è necessario rivelare elementi permanenti della casa che gli acquirenti desiderano conoscere e che potrebbero essere in qualche modo celati.

Per queste ragioni occorre pulire accuratamente tutto, scopare i pavimenti, pulire i controsoffitti, pulire le finestre, passare l’aspirapolvere sui tappeti ma anche toglierli per rivelare il tipo di pavimentazione che è un elemento che deve essere conosciuto dall’acquirente.

Dovremmo a questo punto suggerire di rifare tutti i letti. E’ pur vero che un’ultima tendenza della fotografia per l’immobiliare vuole che un letto, sempre se riccamente composto, sia lasciato sfatto con, ad esempio, sopra un cabaret ricolmo di elementi di una buona colazione all’italiana.

Più le proprietà sono prestigiose e gli ambienti sontuosamente arredati, più ci sono deroghe alle regole che tutti i professionisti del settore si sono dati.

Rimuovere le fotografie personali è una di queste. Ci sono proprietà dove queste foto sono impreziosite da cornici d’argento di notevole fattura, magari posizionate su un pianoforte. In questo caso nessun fotografo professionista del settore immobiliare chiederà di rimuoverle.

Quando questo non è il caso è buona norma rimuovere tutte le fotografie personali o in alternativa sostituirle con dei paesaggi.

Gli elementi della casa troppo personali non creano sensazioni favorevoli ed è per questo che oltre alle fotografie anche tutti i capi di abbigliamento andrebbero riposti negli negli armadi e le scarpe nelle scarpiere.

I ricordi di viaggio andrebbero ridotti o eliminati dalle inquadrature. Oggetti come elementi di arte etnica, quando sono troppi, cari solo a noi perché non di pregiata fattura, andrebbero ridotti e quelli presenti perfettamente spolverati.

Un fotografo non vi dirà mai queste cose una volta giunto sul posto e non aspetterà che vi diate da fare per rimediarvi. Avvisare su come preparare la proprietà spetta all’agenzia immobiliare. Il fotografo potrebbe telefonare, ma una volta sul posto, probabilmente, si limiterà a dire che va bene, tanto lui verrà pagato ugualmente.

Parte esterna della casa

La parte esterna anteriore della casa è di solito quella che gli acquirenti vedono per prima nelle fotografie. Qui ci si gioca, se non tutto, molto nella “buona prima impressione”.

Anche se ci si deve occupare della vendita di un rudere, è bene pensare di offrirne un dignitoso aspetto di “grande vecchio” piuttosto che l’idea di “qualche muro storico nei pressi di una discarica”.

Quando invece si tratta di una proprietà di prestigio è bene fare attenzione anche ai più piccoli dettagli.

Chiudere le porte del garage è sempre una buona regola meno scontata di quella che vuole che l’auto sia rimossa dalla strada e soprattutto dal davanti la casa.

Ottima foto di esempio
Osservate la foto precedente.
Avete notato tutti gli elementi che disturbano? Sareste in grado di elencarli?
Ci siete riusciti perché non siete i proprietari.
Questi, in ordine di importanza, sono:
* L’auto nel piazzale antistante la casa
* L’erba del prato non falciata di recente
* I giochi dei bimbi
* La siepe non potata di recente
* Lo stendino con le scope
* L’intonaco esterno scrostato nei pressi della scala esterna
* La porta aperta dell’ingresso al piano superiore

Esistono delle operazioni che, in mancanza di attrezzature adeguate, risultano costose far eseguire a terzi come quelle di pulizia paesaggistica: falciare il prato, eliminare l’erba infestante, tagliare gli arbusti, togliere le foglie secche.

A proposito di dettagli potremmo citare la rimozione delle fioriere vuote, la rimozione delle ragnatele dalle gronde e dai telai delle porte esterne e finestre. E’ importante anche la rimozione dei tubi d’acqua flessibili che sono visibili, la rimozione degli stendini, delle scope, la rimozione dei giocattoli, dei palloni sportivi, dei cesti da pallacanestro, delle porte da calcio, delle piccole piscine gonfiabili.

Il Cortile di casa

Il cortile della casa in genere viene mostrato sempre prima degli ambienti interni e dovrebbe rappresentare un’oasi di relax.

Questo spazio dovrebbe prevedere in genere un portico ben pulito, dei tavoli all’aperto ordinati con le loro sedie e cuscini. Cuscini che dovrebbero risultare in foto nuovi e non con i tessuti sbiaditi o consunti.

Anche qui occorrerebbe falciare il prato, eliminare l’erba infestante, tagliare gli arbusti, togliere le foglie secche, togliere i giocattoli dei bambini, le palle, i frisbee, ecc.

La piscina è sempre un elemento di pregio che non va sminuito ma al contrario valorizzato. Quindi è importante pulire bene la Piscina, rimuovere il tubo pulitore di aspirazione, nascondere i prodotti per la pulizia della piscina.

Se è bene attivare i giochi d’acqua delle fontane è altrettanto importante rimuovere i tubi d’acqua flessibili.

Dal cortile di casa è importante rimuovere i bidoni della spazzatura.

La cucina di casa

La cucina di casa è sempre il primo degli ambienti interni della proprietà che viene mostrato, a volte, soprattutto in Italia e nelle Marche, il vero punto focale della proprietà che merita sicuramente attenzione ai dettagli.

In questa ottica è importante pulire i ripiani perfettamente e completamente. Vanno eliminati i ceppi per i coltelli, gli accessori per cuocere, le piastre, ecc.

E’ importante lasciare in vista al massimo di un piccolo elettrodomestico come una macchina per il caffè.

Dal frigorifero vanno tolti tutti i magneti, tutte le foto, gli appunti e gli avvisi.

I bidoni della spazzatura non devono essere assolutamente visibili anche quando si tratta di una lodevole, accurata, raccolta differenziata. Vanno messi nella dispensa o nel ripostiglio.

I piatti vanno sicuramente rimossi dal lavandino e riposti.

Sala da pranzo

Subito dopo la cucina è la sala da pranzo ad essere mostrata e dovrebbe consentire ai potenziali acquirenti di immaginare un felice pranzo in famiglia.

Occorre pulire il tavolo, spolverarlo e lucidarlo con prodotti appositi.

Occorre raddrizzare tutte le sedie e disporle a distanze uniformi, rimuovere seggiolini per bambini o sedie differenti.

Mostrare una tavola riccamente apparecchiata sarebbe sempre la cosa auspicabile e in questo caso sarebbe meglio disporre un centrotavola come dei fiori.

Il soggiorno

Il soggiorno della casa è lo spazio per godere della conversazione e trascorrere del tempo di qualità con la propria famiglia. Nelle Marche accade molto spesso che si tratti di una stanza dedicata esclusivamente agli ospiti e poco vissuta dai proprietari. In questo caso si tratta di un ambiente solamente da pulire e vivacizzare.

Se il soggiorno viene molto vissuto dalla famiglia dei proprietari occorre invece togliere questa idea, rimuovendo le pile di riviste, di giornali, o di posta, sgombrando la mensola del camino o della stufa, pulendo l’interno del camino e riverniciandolo, se necessario.

I cuscini mobili andrebbero tutti ben disposti e rimossi i giocattoli del bambino.

Quale salone offre la migliore impressione?

Le Camere da letto

Camera Matrimoniale

La Camera Matrimoniale della casa è la prima e principale camera che viene mostrata ed è anche l’ambiente dove in genere si potrebbe concludere la “buona prima impressione”, perché nell’immaginario collettivo non c’è nulla di meglio di una buona notte di riposo per ricaricare il corpo e la mente.

Qui occorre fare un ultimo sforzo e curare ogni singolo aspetto come rifare il letto disponendo dei cuscini decorativi o fodere di pregio se disponibili.

Occorre tendere bene la biancheria e le gonne del letto, eliminare dai comodini tutti gli oggetti personali e riporre in un cassetto tutti i cavi di ricarica.

E’ bene rimuovere, perché danno un gran senso di disordine, tutti gli oggetti e i materiali dai tetti delle credenze.

E’ bene rimuovere le foto di famiglia dalle pareti e pulire sotto il letto, rimuovendo tutti i materiali che potrebbero apparire nelle foto

La camera dei bambini e la camera degli ospiti

La camera che i voi proprietari utilizzate per i bambini potrebbe diventare un’ottima soluzione di camera degli ospiti per gli acquirenti.

E’ bene allora togliere l’idea che si tratti di un’esclusiva camera per bambini, rimuovendo i nomi dalle pareti, gli adesivi o i manifesti.

Occorre poi rimuovere le confezioni di pannolini, pulire sotto il letto, togliendo tutti i materiali come i giocattoli che potrebbero apparire nelle foto

I bagni della casa

I bagni della casa devono apparire come i bagni degli alberghi e dare quasi la sensazione di una spa, devono essere sgombrati da tutti gli oggetti personali.

I ripiani vanno sgombrati e puliti completamente. In fotografia non devono apparire saponi, spazzolini da denti, farmaci, deodoranti, ecc.

Stessa cosa per le docce e le vasche dove vanno rimossi shampoo, saponi, spugne, ecc.

La tavoletta del water va tenuta abbassata, le porte degli armadi chiuse.

Gli asciugamani sporchi vanno rimossi lasciando solo quelli puliti e ancora nuovi nell’aspetto,

I tappetini vanno rimossi.

Anche se non apparirà frontalmente, lo specchio deve essere perfettamente pulito: no ad impronte e gocce d’acqua essiccate.

Se non esiste uno specifico contenitore per il rotolo di carta igienica è bene nascondere lo stesso.

Gli animali di casa

Gli animali domestici sono “familiari” molto amati ma la loro presenza in fotografia dovrebbe essere minimizzata spostando le ciotole di cibo e acqua, le cucce e i giocattoli fuori dalla vista.

Rimuovere con panni elettrostatici i peli di animali domestici dai mobili

Gli animali domestici vanno alloggiati fuori dalla vista e sgombrato il cortile dai loro giocattoli o dai loro rifiuti. In ogni caso non devono apparire in foto.

Il giorno degli scatti

La casa dovrebbe essere già pronta per il servizio fotografico quando il fotografo professionista arriva. Le mutevoli condizioni di luce e il grande impegno del ritocco fotografico non permettono di poter attendere in loco che le pulizie o le rimozioni degli oggetti abbiano luogo.

Una buona Agenzia Immobiliare non vedrà l’ora di scattare foto della casa e vorrà che le foto della vostra casa siano le migliori possibili. Questo richiede un lavoro di squadra e una collaborazione che si tradurrà in una straordinaria presenza online quando la casa sarà messa sul mercato.

In caso di riprese video e con il drone

Nel caso di riprese video con videocamera a spalla o manuale valgono tutte le indicazioni precedentemente fornite. In caso di riprese con il drone va tenuto conto che verrà fornita una visuale della casa che plausibilmente si conosce poco. Verificare allora, per quanto possibile, che tetto sia in perfetto ordine e non ci siano gruppi di tegole rovinate o mosse dalla loro sede, che il comignolo sia in buone condizioni, che l’antenna televisiva sia ben fissata. E’ buona regola parcheggiare l’auto al di fuori della proprietà.

Conclusioni

Quanto illustrato trattasi di una vera e propria “messa in scena” ormai nota anche in Italia con il termine “Home Staging”, un artifizio che però aiuta a proporre la vostra proprietà ad un prezzo superiore oppure ad accelerare i tempi di vendita.

Tutti i suggerimenti proposti nelle sezioni precedenti sono stati approvati dalle migliori agenzie immobiliari.

Con questo articolo si è fornita una consulenza per aiutarvi a preparare la vostra casa per la vendita e assicurarsi che venga mostrata al meglio on-line attraverso le fotografie. Spetta a voi capire anche la qualità del lavoro del fotografo.