ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФЛОРИДЕ
РИЭЛТОР ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ
Прежде чем начать поиск недвижимости определитесь с районом, уровнем инвестиций и целями вашей покупки. Следующий шаг, вам надо определиться с риэлтором, который поможет вам найти недвижимость. Не пытайтесь проводить поиски недвижимости через интернет в надежде сохранить деньги на риэлторе по следующим причинам:
- Во Флориде в 99% случаях услуги риэлторов с обеих сторон оплачивает продавец и вы своему риэлтору ничего не платите. Поэтому, какой смысл отказываться от бесплатной квалифицированной помощи?
- Только риэлторы имеют доступ к базе данных рынка недвижимости, так называемой MLS (MultipleListingService), которая упрощает проблему поиска нужной недвижимости.
- Риэлтор представляет ваши интересы при покупки недвижимости. Хороший риэлтор знает какие вопросы должны быть заданы, например, при осмотре дома или при оформлении документов по сделке.
4. Обращаться напрямую к риэлтору продавца (листинг-агенту) невыгодно, так как он не заинтересован в снижении цены, так как он представляет интересы продавца, хотя свою риэлторовскую комиссию со сделки за вас риэлтор получит в любом случае. В тоже время риэлтор покупатела, то есть ваш риэлтор, обязан, перед законом, представлять ваши интересы. Для того чтобы снизить цену он может найти определенные недостатки в недвижимости, которые могут способствовать снижению цены.
Самое большое преимущество в использовании риэлтора – риэлтор знает рынок лучше вас. В любом случае, все окончательные решения остаются за вами.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ / КОНТРАКТ
После того как вы нашли недвижимость, которая соответствует вашим критериям, ваш риэлтор передает риэлтору продавца ваше предложение о цене которую вы готовы заплатить за недвижимость и условиями сделки. Обычно на принятие предложения отводится 2 дня с точным указанием времени (например, 1 Сентября, в 12:00) и способа принятия предложения. Во Флориде операции с недвижимостью должны проходить в письменном виде, это требование закона. В случае возникновения судебного спора, отсутствие письменного подтверждения операции по недвижимости может являться основанием отклонения иска.
Если продавец выступает с новой ценой, которая не соответствует вашему предложению, то это является новым предложением и отменяет ваше. По аналогии, вам дается определенное время принять предложение продавца или выступить с новым.
Если ваше предложение принято, то стороны подписывают контракт о покупки недвижимости со всеми необходимыми приложениям.
ДЕПОЗИТ
Одним из положений контракта является помещение депозита на покупку недвижимости. Обычно депозит передается либо риэлтору продавца и хранится на эскро счете фирмы риэлтора, либо передается на эскро счет агента по закрытию сделки. Депозит зависит от объема сделки. Обычно он начинается от $1,000.00 до 10% от сделки. Внесение депозита за кондоминимум отличается от остальных видов сделок. Опытный риэлтор поможет вам сориентироваться в этих параметрах.
ВРЕМЯ ДЛЯ ИНСПЕКЦИИ
В контракте определяется время для инспекции недвижимости (по умолчания это 15 дней, но обычно продавец старается уменьшить этот срок до 5 дней). Рекомендуется нанимать профессионального инспектора, в особенности если вы покупаете дом. Если выявится проблема, которая на ваш взгляд слишком существенная, то у вас есть право выйти из контракта без потери депозита до истечения срока инспекции.
АГЕНТ ПО ЗАКРЫТИЮ СДЕЛКИ/ТИТУЛЬНАЯ КОМПАНИЯ
В контракте также определяется компания, которая будет заниматься оформлением вашей сделки, так называемая титульная компания. Любая из сторон может выбрать титульную компанию, в зависимости от контракта, по договоренности сторон. Выбирающая сторона оплачивает услуги титульной компании.
Лучше всего выбирать юриста-титульную компанию, так как не существует разницы в цене, но повышает качество представительства, так как представленная сторона обеспечена юридической консультацией.
В чем состоит миссия титульной компании?
Титульная компания прежде всего проводит анализ правовых документов на данную недвижимость с целью определения “чистоты” титула настоящего собственника. Компания проверяет, нет ли каких либо обременений на недвижимости, обладает ли настоящий собственник 100% правом собственности, и т.д. В результате данного поиска Титульная компания готовит страховой полис на титул недвижимости.
Титульная компания также собирает всю финансовую информацию связанную с недвижимостью, такую как метод оплата сделки, налог на недвижимость, коммунальные услуги, выплаты ассоциации владельцев недвижимости (если ассоциация существует), пошлины, которые должны быть уплачены при переходе права собственности на недвижимость и т.д. Затем вся эта информация отражается на финансовом документе по закрытию сделки, который называется HUD.
Титульная компания готовит все юридические документы необходимые для заключения сделки, отвечает за подписание документов по передаче права собственности, удовлетворение ипотечных обязательств продавца и регистрацию сделки в органах государственной регистрации. В США органами государственной регистрации сделок с недвижимостью являются суды графства по месту нахождения недвижимости.
ЗАКРЫТИЕ СДЕЛКИ
Обычно Титульным агентом назначается время по закрытию сделки в его офисе. Вам будут даны инструкции по переводу денег на эскро счет (трастовый счет) титульной компании по крайней мере за день до закрытия сделки. Деньги должны быть на счету Титульной компании на момент закрытия.
Во время закрытия сделки стороны подписывают документы по передачи права собственности. Количество документов может быть не малым, но два документа самые главные – DEED (правоустанавливающий документ по передаче прав на недвижимое имущество) и HUD (финансовый документ отражающий все элементы сделки). У вас есть право ознакомиться с HUD заранее. Титульная компания должна вам его предоставить по крайней мере за 24 часа до закрытия сделки. Вы можете задавать любые вопросы титульному агенту до подписания сделки и он обязан вам на них ответить. После подписания документов продавец передает вам ключи от вашего нового дома.
Не забудьте спросить продавца об особенностях дома. Иногда это может быть очень полезным.
Подписание документов может также производиться через почту, когда все документы с инструкциями посылаются сторонам для подписей, а затем эти документы пересылаются назад в офис Титульной компании. В этом случае, Титульная компания проводит координацию всей сделки.
ТИТУЛЬНАЯ СТРАХОВКА И DEED.
Через пару недель после подписания сделки вы получите зарегистрированный deed и титульную страховку от Титульного агента.
Титульный агент в США — Law Offices of Svetlana Z. Nemeroff
Телефон: (772) 261 8877
Факс: (772) 261 8878
Сотовый: (772) 341 7031
Website: http://russianfloridaattorney.com
Email: info@sznemeroff.com
РИЭЛТОР: Ольге Рожерс – Olga Rogers –olga@olgarogers.com skype – olgarogers
