第一次在荷蘭買房就上手

租金太貴？房東百般刁難？室友難相處？
你需要的，只是一間屬於自己的房子！

在2018年拿到永久工作合約後，很幸運的在兩個月內入手人生第一個窩（公寓）；身為荷蘭生活菜鳥，從零到一的過程有許多貴人相助，加上自己跌跌撞撞地摸索，終於是走完完整的流程拿到鑰匙，希望藉由自己的經驗分享，幫助一些初出茅廬、買房但又不知道從何下手的的捧油。

以下分享不追求鉅細彌遺的細節，旨在提供初次接觸買房議題的人大方向。

你/妳需要做的功課

看似簡單，但人生第一次思考自己想買哪種房子…..還真的沒概念
打開找房網（荷蘭最網為實用的是Funda），琳琅滿目每個都好喜歡，到底該怎麼挑？

空間: 坪數？格局？

個人認為買房子第一步是知道自己需要多大的空間，自己住？兩人世界？預計成立家庭？再從需求推算自己需要幾間房，大概就可以篩去找房網一堆的雜訊了。

在荷蘭衡量空間的單位是用平方公尺（1坪＝3.3058平方公尺，1平方公尺=0.3025坪），一般來說坪數（平方公尺數）就是完整的室內空間，陽台、公設、花園等等都是再往上加的，跟台灣先買總坪數再扣公設％再扣陽台，最後得到室內實坪是不同的計算方式。

房型: 公寓？獨棟？

[公寓 Apartment]
從小在台灣住到大的公寓在荷蘭還真沒那麼常見！公寓的大小從十坪的一人小套房到八十坪的豪華空中別墅（Penthouse）都有。

撇除格局，個人認為買公寓最大的特色（好處）就是有管委會（VvE）打理一些公共事務（例如：公共空間清潔、基本房屋保險、修繕、室外油漆…等），相對的每個月也要繳會費，根據總住戶數、公共事項涵蓋範圍、未來計畫等，收取的費用也不盡相同；建議真的要買房的時候可以跟房仲索取社區管委會的財務報告（通常都會有十年規劃，沒事不用要因為是荷蘭文也看不懂），衡量一下是否有足夠基金、未來是否有大筆花費，以免未來費用暴漲造成自己額外的支出。

由於多數事務都有專門機構代為管理，我覺得公寓也是比較容易入門的選項。

[獨棟 House]
獨棟大多數都是「家庭」式的了，通常就是有個後院、兩層樓以上的房子、也有三個以上的房間，他們還會細分微「完全獨棟」、「two house under one roof」、「整排的其中一棟」…我個人是覺得大同小異啦！反正我擁有的空間都差不多。好不容易來到不壅擠的荷蘭，很多人的夢想都是有個花園的大房子，最好有個客房可以接待家人，這時候House就是你的好選擇，其實很多荷蘭人也都偏好House勝於Apartment呢！

相對於公寓來說，House需要比較多的維護（像是前後花園、圍籬、牆壁、屋頂等等從來沒遇過的問題），平時也不會有人幫你打理，必須自己當園丁或是花錢請工人，因此我覺得是比較進階的選擇。

噢對了，不管是哪種房型，基本上都會有個儲藏室可以放腳踏車、雜物等等，也不算在公告的坪數內哦。

屋齡

沒錯，就是要讓你的價值觀崩壞，在荷蘭三、四十年的房子都還算「新」（興建於1980、90年代），我想是相對於二戰後50、60年代大量興建住宅來說吧！有人喜歡老屋（牆壁厚實、外觀經典）、有人喜歡新房（摩登設計、全新裝潢），真的是青菜蘿蔔各有所好；也有戰後因為在短期需要興建大量房子，因此建材可能比較不好一說，我自己是覺得經典老屋也可能因為管線老舊而有未知的風險，不過建議不要單純看年份下定論，而是需要多了解一些其他KPI，比如下一項：能源標章。

能源標章

依據房子的「節能效果」，都有個相對應的標章，這邊指的節能主要是溫度方面的，是否有雙層玻璃、牆壁材質等等，越好的隔絕效果（室內溫度不會受到室外影響）都對冬天需要花的暖氣費、電費越友善，住起來也更舒服。在荷蘭分為六級，從A到F，ABC都算節能效果好的，以A最優；DEF算是節能效果差，以F最不好（我其實有看過G的…想知道到底是多差）。

至於房子環不環保，跟興建年代就有很大的關係了，畢竟科技一直在進步嘛，越新的房子、使用越好的建材、節能效果自然也更好；一般來說90年代後建的房子應該都有C級以上，2000年後的都有B甚至A，都是很好的；現在也越來越常看到「整修過的老屋」（ex: 30年代）擁有C級以上的節能標章，所以年份不見得代表一切喔！

基本上能源標章越高越好，但當然也反映在價格上，所以有時候也必須做些取捨。

預算

除非你是中了樂透或是富二代，基本上買房都是要跟銀行貸款的；不過別擔心，荷蘭貸款很友善，「基本上」都可以貸到100%，讓買房子變成無本生意啊！

說到「基本上」，其實就是有些例外跟細節。就我的經驗而言，要買房的時候因為我存款不多、加上非歐盟居民，我的貸款銀行只願意貸給我90%（也就是要準備一成自備款的意思），但我也有詢問過另一家跟公司配合的銀行，他們就說可以待到全額。

銀行通常（99%）只會貸款給有永久工作合約的人，確定你未來還款的現金流是沒有問題的；如果你還是實習生、或是尚未拿到永久工作合約，請再等等囉！

這邊提到的「90%」或「全額」，指的是「房屋價值」和「薪資收入」的孰低，聽起來有點拗口 — 想想，貸款等於你拿房子當抵押跟銀行借錢：
1. 如果房子只價值五百萬、你收入能貸到八百萬，銀行還是只會貸給你五百萬，因為如果你違約，銀行把你的房子拍賣了，也只能得到五百萬
2. 如果房子價值八百萬、你收入只能貸到五百萬，代表銀行評估你未來收入不足以還他們錢，因此也不會多放款給你

上述的房屋價值，是需要請第三方機構去做房屋鑑價，多數時候鑑價的結果會跟購買價相當（所以銀行可以貸給你足額）；而要如何知道自己的薪水可以貸到多少錢呢？網路上貸款計算機很多，可以自己試試看，也不妨直接跟銀行約個時間了解細節。

地點

這個應該不用多說，根據上班、學區、生活圈等，大家應該都有屬意的區域；台灣常說的「location」、「location」、「location」在這也適用，蛋黃區的價格…可不是好惹的！

💡💡💡說了這麼多，多數時間預算還是決定了一切，從自己薪資能負擔的範圍去找房子，再搭配上需要的空間、喜歡的房型、地點，應該就蠻容易鎖定目標了。

你/妳需要知道的流程

看房與接洽貸款

當你有比較確切的目標後，接下來應該就是不斷預約看房跟出價（以買二手屋為例），有人會問：「要先看房出價還是先確認貸款額度？」，答案是可以兩個同步！。不要笑這聽起來很無腦，是因為銀行會問你標到房子沒、房仲會問你銀行要不要借你錢，雙邊同時確認進度非常實際也有效率。

得標與確認貸款

恭喜你！賣家接受你的offer啦！

得標的時候，你的房仲會打給你道賀，別高興過了頭，接下來各種手續才正要開始：你要在三天內跟仲介簽買賣契約、同時通知銀行你標到房子了，此時房仲也會跟銀行聯絡確認買價等等。你需要跟貸款承辦人員見面，備齊需要文件（ID、薪資證明、存款證明、買賣契約等），同時銀行也會問你有沒有認識的機構做「鑑價」，就是前面所提到鑑定房屋價值的第三方獨立單位，對買價跟實際市價落差做把關，沒有也沒關係，銀行會推薦你，但如果有認識朋友推薦的更好，只要也別忘了比價 ;)

有了核定的房屋價值跟你的薪資證明，銀行就可以核定最終貸款金額囉，通常也還會談到要攤幾年還、用哪種方式攤提本利，這扯太遠了在這不多說。

簽署文件

承上所述，基本上幾個要簽的文件就是(1)買賣契約、(2)貸款文件、(3)過戶文件。

過戶相關事宜通常是請「代書」處理，代書是負責協辦所有過戶相關法律程序，核對文件與在主持過戶儀式（簽約），會有一固定窗口跟你聯絡要資料以及提醒你什麼時候該付多少錢（代辦費、非貸款），最後在過戶的儀式上，由於在荷蘭所有官方文件都會是荷蘭文，因此也會請翻譯人員進行協助，確保所有內容都是充分溝通的。

那鑰匙呢？問得好！我的經驗是在過戶儀式開始前的當天上午，跟房仲以及（前）屋主約在房子見面做了最後一次內部檢查，屋子是依照雙方同意的樣子（打掃乾淨、把洞補好、傢俱去留等等），也對了電表、水表度數，關上大門後，鑰匙就是你的啦，之後才前往過戶地點。

給新手的建議

看房

從在網站上看照片跟到實體房子參觀本身就有很大落差，因此建議「還算喜歡」的都可以跟房仲聯絡約看房，網站照片無法看出方方面面與細節，多累積實務看房經驗可以讓自己更加了解什麼是自己心儀的標的、哪種房子之後就不用浪費時間。再者，在現在房市如此熱絡的情況下，通常都需要投身好幾（十）個競標才有機會成為幸運兒，多看房、多參與，真的有益無害！

此外，看房很大的一個重點也看附近的環境，當然你可以用Google街景，不過多了解目標社區的住戶組成、生活機能也相當的重要，也週末可以看看大家都開什麼車、會不會有人一天到晚在趴踢等。

時間

「標到」到「過戶」可能會相隔三到六個月不等，更不用算從「想買房」到「標到」更可能花上以年為單位的時間；買房真的不是跟買菜一樣，提早規劃、做功課，絕對有幫助的。

裝潢

雖然我也非常崇尚把薪水變成自己喜歡的樣子，但真心建議新手買「裝潢好」的房子，畢竟要自己找人來裝潢也沒有不行，不過荷蘭的人工真的貴到爆加上出包率超級高，如果短時間沒有金錢時間面對其他鳥事的話，能省則省。

仲介

你可能會納悶「我聽到很多人都是找買房仲介耶，你怎麼整篇都沒提到？」不好意思我沒有太多經驗可以分享，因為我當初是自己找到自己買，並沒有透過仲介；據我的了解，仲介是照區域服務，他們是所屬地區的地產專家，可以協助找到心儀標的、推薦你標價（市場行情）等，至於收費方式我就不太了解了。

第一篇文章就獻給了落落長的買房，很開心如果你看到了最後 :)
如果你對荷蘭買房流程更加了解、甚至買到房，請跟我聯絡，我會送上一大籃起司當house warming！