Explainer: Verkamering in de Schoolstraat
‘Verkamering’ is een fenomeen dat de laatste aantal jaren steeds meer opgekomen is. Door de hoge woningnood zijn veel studenten op zoek naar een kamer. Om hiervan te profiteren kopen investeerders grote gebouwen en soms straten op om te verhuren of om er studentenkamers van te maken. Voor de investeerder levert dit natuurlijk veel geld op, maar voor starters op de woningmarkt zorgt het voor extra moeilijkheden.
Ook in het Spijkerkwartier is verkamering een probleem. Het werd op een gegeven moment zo’n groot probleem dat de gemeente Arnhem in 2019 een verbod afkondigde op het splitsen van woningen om kamers te verhuren. Bewoners van het Spijkerkwartier meenden last te hebben van het splitsen van woningen. Ook was er sprake van geluidsoverlast en zorgde verkamering ervoor dat starters en gezinnen minder kans kregen in het Spijkerkwartier. Dit besluit gold destijds alleen voor het Spijkerkwartier: in deze wijk kwam verkamering het meeste voor. 40% van alle kamerverhuurders uit Arnhem verhuurde hier kamers.
Recent is er een rechtszaak aangespannen tegen de gemeente Arnhem vanuit bewoners van het Spijkerkwartier. De aanleiding: de HBS in de Schoolstraat. Dit is een oud gebouw dat is omgebouwd tot een studentencomplex waar maar liefst 75 studenten een kamer kunnen huren. Een oude bewoner vertelt: “Ik heb in een kamer gewoond die vroeger een gymzaal was”. Een ander vertelt: “Tijdens mijn tijd in het studentenhuis heb ik veel overlast gehad van andere studenten die er woonden.”
Wat zit hierachter?
Een tijdlijn met gebeurtenissen rondom studentencomplex HBS de Schoolstraat:
2013 — Roland Verweij en Dick Mantel (mede-eigenaar en aandeelhouder van Rodi Vastgoed Beheer B.V.) kopen de HBS die zich vestigt aan de Schoolstraat in het Spijkerkwartier. Dit is een Rijksmonument. In eerste instantie waren zij van plan om het gebouw op te knappen en te verbouwen tot een luxe appartementencomplex. Dit ging echter niet door vanwege de kredietcrisis in 2008.
Rodi Vastgoed Beheer B.V. krijgt een tijdelijke vergunning van vijf jaar voor kamerverhuur, met de voorwaarde dat de kamerbewoners geen overlast veroorzaken.
Toch komt er overlast.
Toch komt er overlast. Er vindt overleg plaats tussen de Rodi Vastgoed Beheer B.V. en de wijk om de overlast te beperken. De wijk ziet dat het probleem moeilijk aan te pakken is vanwege het grote aantal inwoners met verschillende belangen.
December 2016 — Huurders van het pand aan de Schoolstraat blijken weggezet te zijn met een shortstaycontract, een contract met een duur van maximaal één half jaar. Huurbemiddelaar Domica beloofde een stille verlenging van het contract, maar dat is niet gebeurd. Roland Verheij verwijt de Belastingdienst de korte contracten en Domica de slechte communicatie.
Interessant is dat de Buurtverbinders op MijnSpijkerkwartier.nl in een interview met een oud-bewoner schrijven dat het hier niet gaat om mogen, maar willen. Het zou Roland Verheij belastingvoordeel opleveren als dit pand tien jaar lang onder shortstay contracten wordt verhuurd.
28 december 2019 — Het college stuurt een voorstel naar de gemeenteraad over extra regels omtrent verkamering en woningsplitsing, het facetbestemmingsplan. Dit plan bevat slechts enkele regels en is een aanvulling op alle andere bestemmingsplannen in de gemeente.
15 december 2020 — Gemeente Arnhem maakt het aanvragen van een omgevingsvergunning verplicht bij verkamering. Deze vergunning is nodig om te ontkomen aan het facetbestemmingsplan dat verkamering verboden acht. Deze vergunningsplicht geldt echter voor nieuwe initiatieven. Ook voor het toevoegen van een kamer aan een bestaand verkamerd pand moet een vergunning worden aangevraagd. Het HBS aan de Schoolstraat komt hier dus niet voor in aanmerking.
Eind 2020 — Rodi Vastgoed Beheer B.V. wil de tijdelijke vergunningen voor kamerverhuur omzetten in een permanente vergunning. De voorwaarde van gemeente Arnhem is dat ze met een onderhouds- en restauratieplan komen. Het Rijksmonument mag dan worden verbouwd tot een kamerverhuurbedrijf voor ongeveer 75 personen. Daarnaast krijgen de bewoners van het monument geen parkeervergunning in verband met het tekort aan parkeerplaatsen in het Spijkerkwartier.
Juni 2021 — Er vinden opnieuw gesprekken plaats tussen de pandeigenaren en de buurtbewoners. De buurtbewoners willen het gesprek drie maanden uitstellen. Zo willen ze de pandeigenaren een kans geven om te bewijzen dat de beloften van de afgelopen zeven jaar nu toch waargemaakt worden.
Zo willen ze de pandeigenaren een kans geven om te bewijzen dat de beloften van de afgelopen zeven jaar nu toch waargemaakt worden.
November 2021: — Er is een bijeenkomst met bewoners, studenten, ganghoofden en omwonenden. Iedereen kreeg de gelegenheid om persoonlijke ervaringen over de overlast te vertellen. De eigenaar Verheij vertelde hoe hij aan het pand gekomen is, wat hij de afgelopen maanden aan acties heeft uitgevoerd, en wat hij van plan is. Er volgde een stevige discussie waarbij een aantal omwonenden vroegtijdig zijn vertrokken. Uiteindelijk hebben de omwonenden de eigenaar en de studenten ‘het voordeel van de twijfel’ gegeven.
Februari 2022 — Er vindt een wissel van eigenaren plaats. De nieuwe eigenaar is Henk Aarnink, hij vertegenwoordigd. Net als Roland Verheij.
Maart 2022 — Er is een tweede bijeenkomst tussen bewoners, studenten, ganghoofden en omwonenden. Het was de bedoeling om de omwonenden te informeren over de maatregelen die overlast moeten gaan verminderen. Alle betrokkenen waren ‘overwegend positief’. Er worden nieuwe maatregelen genomen waaronder bijvoorbeeld het aanstellen van een nachthuismeester. Volgens de bewoners en omwonenden is er de afgelopen maanden een stuk minder overlast geweest.
April 2022 — Buurtbewoners van het Spijkerkwartier spannen een rechtszaak aan tegen de gemeente. Ze willen dat het oude pand niet meer verhuurd wordt aan zo’n zeventig studenten. De buurtbewoners zijn boos op de gemeente omdat zij eerder had gezegd dat de kamerverhuur tijdelijk zou zijn. Na vijf jaar zegt de gemeente dat ze het verzoek voor een permanente vergunning voor kamerverhuur simpelweg niet mogen weigeren.
We zijn als redactie van plan om ons verder te verdiepen in dit onderwerp.
