地契規定部分港鐵站業權佔51% 小業主難設法團

政府鼓勵小業主成立法團,但部分港鐵屋苑車站業權份數都剛好佔百分之五十一,原來這些業權份數不是按面積分配,在未有圖則未開始興建前,地政總署已在地契規定車站佔百分之五十一。

欣景花園首屆法團主席陳顯中表示:「直至到駱駝背上條草多了一條,令我們發覺真的支撐不了。」

欣景花園是港鐵管理四十四個屋苑中少數成立了法團的屋苑。陳顯中說,屋苑九零年入伙後,這塊空地一直被管理公司圍封,十八年後他自己查契,發現原來是公用地方:「折騰很久才開放,事件令小業主覺得港鐵不可信賴,我們要自己所謂當家作主。」

法例要求成立法團要業權份數中超過三成同意及會議上過半數有效票通過。陳顯中說他們能成功成立法團,因為港鐵業權份數只佔很少。

根據公契,欣景九千九百份業權份數中,小業主持有百分之八十,政府持有市政大樓等設施佔百分之十八,港鐵站只佔百分之一。我們抽查數個港鐵上蓋物業的公契,發現康怡花園和康澤花園,港鐵站業權份數都佔百分之一。德福花園、蔚藍灣畔及盈翠半島等,港鐵站業權份數都是百分之五十一。

律師江玉歡表示:「分配業權份數,一般來說,是要按樓面面積計算。為何有些是百分之一,為何有些站頭是百分之五十一,政府真的要…我們不是買菜,是買樓。」答案原來在地契。我們翻查數個物業的地契,發現九龍灣站德福、坑口站蔚藍灣,以及調景嶺站都會駅,地契列明車站的業權份數佔百分之五十一。

資深測量師何鉅業表示:「一個不常見的做法。一般我們私人發展項目,賣地地契有幾個指標,但主要講建築面積、發展密度上限,不會刻意定所謂不可分割業權份數,是不會的。」

地政總署回覆批地文件規定車站「業權份數為總數百分之五十一的個案,屬早年的批地個案」,「近年…已沒有載入同類條款」。

有律師表示,地契列明車站業權份數過半,令小業主成立法團困難,對屋苑管理影響深遠。江玉歡表示:「無論你建多大樓面面積,都只是得百分之四十九,當日賣樓時,有沒有清楚向小業主交代?如果你說,永遠其實基本上都改不了管理權,你就要跟小市民說。」

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