5 versteckte Kostenfallen, die jeder Vermieter kennen sollte

WeWash
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Jul 25, 2017 · 4 min read

Immobilienvermietungen können eine lukrative Einnahmequelle darstellen. Nach Angaben von Statista besitzen rund 11 Millionen Personen in Deutschland eine Immobilie, die sie vermieten. Auch wenn das Betongold auf den ersten Blick sichere Einnahmen verspricht, bringt das Eigentum einer Immobilie eine Reihe von Verantwortungen und Verpflichtungen mit sich, die sehr kostspielig werden können und die Rendite belasten: Insgesamt macht derzeit jeder dritte Vermieter mit seiner Immobilie keinen Gewinn, dies ermittelte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung in einer Studie. Versteckte Kostenfallen durch Leerstand, Steuern oder Versicherungen sind häufige Gründe. Worauf Vermieter oder angehende Vermieter deshalb von Beginn an achten sollten, hat WeWash-Gründer Philip Laukart deshalb in diesem Beitrag zusammengefasst:

1. Mieterwechsel

Gerade im urbanen Raum sehen sich Vermieter einer höheren Mieter-Fluktuation gegenüber: Einerseits durch Vergabe befristeter Mietverträge, aber auch durch die Schnelllebigkeit der Großstädte — Studenten beenden ihr Studium, Paare ziehen zusammen, ein neuer Job in einer anderen Stadt ruft. Mieterwechsel können Vorteile mit sich bringen, bergen aber auch versteckte Kosten. Es kommt zum Beispiel nicht selten zu Schäden beim Umzug, wenn große Geräte wie Waschmaschinen, Kühlschränke oder schweres Mobiliar verladen werden. Des Weiteren kommen zusätzliche administrative Aufgaben, wie Zwischenablesungen der Zählerstände, Übergabeprotokolle und Kautionsrückzahlungen, auf den Vermieter zu. Langzeitmieter sorgen hingegen für sichere sowie planbare Einnahmen und damit meist für eine harmonische Hausgemeinschaft.

2. Renovierungskosten

Bei Renovierungsarbeiten in der Wohnung wird der Vermieter zur Kasse gebeten, dies ist grundsätzlich nichts Neues. Auch wenn Mieter eine Sorgfaltspflicht betrifft, ist es nicht zu verhindern, dass im Laufe der Jahre Instandhaltungsarbeiten auf einen Vermieter zukommen. Um die Kosten einzudämmen, kann es bereits helfen, Probleme früh genug zu erkennen und entsprechend schnell zu reagieren bzw. Verschleißteile routinemäßig auszutauschen. Undichte Fenster, zum Beispiel, verursachen nicht nur störende Zugluft, sondern können sich zu viel größeren Baustellen entwickeln, wenn nicht zeitnah auf die Mieterbeschwerde reagiert wird. Sobald Feuchtigkeit eindringt können nicht nur Schäden am Fenster selbst, sondern im schlimmsten Fall sogar Schimmel im Mauerwerk und dem ganzen Gebäude entstehen. Daher zahlt es sich aus, bei renovierungsbedürftigen Stellen sofort zu handeln und sich regelmäßig mit dem Mieter auszutauschen.

3. Nicht gemeldete Mieter

In Deutschland herrscht Meldepflicht — das muss jedoch nicht zwingend heißen, dass sich alle Mieter einer Wohnung beim Vermieter oder Bürgeramt melden. Das gilt beispielsweise für wechselnde Mieter in Wohngemeinschaften oder Pendler. Bei Gemeinschaftskosten als Teil der Nebenkosten oder gar Pro-Kopf-Abschlagszahlungen mit gemeinsamen Zählern, können diese “blinden Passagiere” für Ärger sorgen. Schließlich steigen einige Nebenkosten, wie Wasser, Strom oder Gas, mit der Anzahl der Bewohner. Dann zahlen die anderen Mieter für die nicht gemeldeten Hausbewohner mit. Problematisch für den Vermieter wird es dann, wenn der Betrug den gemeldeten Mietern auffällt. Um Missstände wie diese aufzudecken, ist der Hauseigentümer bzw. -verwalter entweder auf Unterstützung von Nachbarn angewiesen bzw. muss Zähler in den einzelnen Wohnungen montieren, um die Nebenkosten eindeutig den Wohnparteien zuzuweisen.

4. Energieeffizienz der Immobilie

Dieser Punkt ist insbesondere für angehende Vermieter wichtig, die es in Betracht ziehen, eine Immobilie zu kaufen oder zu renovieren. Im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung sind Eigentümer dazu verpflichtet, verschiedene Regeln zur energetischen Sanierung von Häusern einzuhalten. Altbauten, insbesondere wenn sie unter Denkmalschutz stehen, stellen Eigentümer oft vor besondere Herausforderungen und sanierungsbedürftige Stellen sind nicht immer sofort ersichtlich. Folglich können hohe Kosten für die Dämmung und den Austausch von Heizkesseln entstehen, aber auch hohe Nebenkosten durch einen hohen Heizbedarf verursacht werden. Diese wiederum schrecken potentielle Mieter ab und können zu Leerstand führen. Daher ist vor dem Kauf eine Begehung mit einem Sachverständigen zu empfehlen.

5. Wasserschäden und Schimmel durch fahrlässiges Mieterverhalten

In Deutschland entsteht jährlich ein Schaden von über zwei Milliarden Euro durch Leitungswasserschäden, wie der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft ermittelte. Zum einen durch geplatzte Rohre, zum anderen aber auch durch fahrlässiges Mieter-Verhalten, zum Beispiel beim Thema Wäschewaschen und -trocknen. Generell gilt für Nutzer: Waschmaschinen bei Verdacht auf Defekte reparieren oder austauschen und auf keinen Fall unbeaufsichtigt laufen lassen! Vermieter haben hierbei allerdings wenig Einfluss. Gemeinschaftswaschräume können hier helfen, indem das Risiko aus den einzelnen Wohnungen in einen geeigneten Waschraum verlegt wird. Dies wirkt auch der Schimmelgefahr durch Wäschetrocknen in den Wohnräumen entgegen. Damit durch den Betrieb eines Gemeinschaftswaschraumes nicht mehr Aufwand für Vermieter oder Hausverwalter entsteht, gibt es mittlerweile digitale Lösungen, wie die von WeWash. Durch dieses neue Tool kann der Waschraum digital verwaltet und jeder Wasch-/Trockengang bargeldlos abgerechnet werden. Ohne Warteschlangen, Münzzähler und Dokumentation von Bargeldeinnahmen.

Umsicht, vorausschauendes Handeln sowie regelmäßige Modernisierungsmaßnahmen helfen dabei, Probleme erst gar nicht entstehen zu lassen und spart langfristig Kosten. Genauso wichtig, wie die Kostenfallen zu kennen, lohnt es sich jedoch auch, einen Blick auf die von der Steuer absetzbaren Ausgaben zu werfen. Renovierungskosten als ausgewiesene “Erhaltungsaufwendungen” können in voller Höhe und noch im selben Jahr der Bezahlung von der Steuer abgesetzt werden. Digitalisierung bietet daneben in vielen Bereichen ein zusätzliches Potential für Kostenersparnisse und schafft Transparenz. Nutzerfreundliche Apps und Hardware-Produkte lassen Mieter beispielsweise ihren Strom- und Heizverbrauch bequem selbst steuern oder Apps für das Gebäudemanagement können die Schadensregulierung vereinfachen. Einrichtungen, wie Gemeinschaftswaschräume, erleben eine Renaissance durch digitale Lösungen, wie die Soft- und Hardware von WeWash. Für Vermieter bedeutet das, sich nicht nur ausführlich mit dem Thema Kostenersparnisse auseinanderzusetzen, sondern auch stets offen zu sein für neue Trends und Veränderungen in der Branche.


Über WeWash
Die WeWash GmbH beschäftigt sich mit Servicekonzepten rund um Gemeinschaftswaschmaschinen und -trockner und ist als hundertprozentige Tochter der BSH Hausgeräte GmbH Teil der Bosch Gruppe. Das Unternehmen wurde 2016 in München gegründet. Hinter dem Team stehen die Gründer Philip Laukart (CEO), Dr. Rafael Kirschner (COO) und Kay-Uwe Clemens (CTO).

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