La ciudad en desventaja: convenios urbanísticos que sólo favorecen a empresas privadas
En el mundo de las empresas desarrollistas, constantemente existen pedidos de excepción a la regla: edificar en espacios no permitidos, aumentar la altura de un complejo de edificios o aprovechar mayor suelo del que deberían. Para poder llevarlo a cabo, se firman acuerdos con el municipio, estableciendo un beneficio -económico o en obras- que éste último recibirá como compensación.
En la Ciudad de Córdoba, se sancionó en 2012 la Ordenanza 12077, que regula los Convenios Urbanísticos entre la Municipalidad y estas corporaciones. Para llevar a cabo estos acuerdos, “debe existir un interés del iniciador de modificar las condiciones de fraccionamiento, uso y/u ocupación del suelo que requiera de la modificación de las normas vigentes, lo cual supone un beneficio, el cual debe ser compartido entre el Municipio y el iniciador”.
Dicho beneficio podrá ser dinero en efectivo, un porcentaje de la superficie neta urbanizada o mediante la ejecución de obras de infraestructura cuya inversión sea equivalente en su valor a los porcentajes.
En los últimos seis años, desde la creación de la ordenanza, se firmaron convenios con las constructoras de mayor renombre que operan en la Capital: Gama S.A., Edisur, Corporación América, GNI. Algunos de ellos, sumamente polémicos.
Las normativas que regulan las condiciones de edificación y a las cuales se pretende propasar son las ordenanzas de Ocupación de Suelo (N°8256), de Fraccionamiento de Suelo (N°8060) y de Uso de Suelo (N°8133). “Esas tres ordenanzas regulan todo en la ciudad: cuánto se puede fraccionar en un lote; cuánto se puede ocupar de ese lote en términos de edificabilidades, es decir, cuántos metros cuadrados se pueden construir en ese fraccionamiento; y qué usos puedo hacer allí. Son las tres claves con las cuales cualquier ciudad del mundo se regula” asegura el arquitecto especializado en urbanismo Joaquín Peralta.
El incumplimiento de la Ordenanza es el factor común que se refleja en los quince convenios urbanísticos realizados en Córdoba. No se cumplen los plazos ni las contraprestaciones al municipio, y las únicas beneficiadas son las grandes corporaciones.
“Creo que lo triste es que una herramienta que serviría para hacer obras que la gente necesita de infraestructura, se ha bastardeado y no ha dado ningún resultado positivo. De todos los convenios que se han hecho hemos perdido miles de millones de pesos por no aplicar la ordenanza como está”, afirma Olga Riutort, ex concejala y dirigente del bloque Fuerza de la Gente.
¿Qué se negocia?
1) Factor por ocupación del suelo (FOS): es decir, el porcentaje del terreno donde se puede construir. Por ordenanza y dependiendo de la zona de la ciudad, la cantidad de espacio utilizable varía. En lotes urbanos puede ir entre el 50% y el 80%. En Nueva Córdoba o el centro, por ejemplo, el 90%.
2) Factor de ocupación total (FOT): determina la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir. Comúnmente es 1, es decir, en un lote de 250 metros es posible edificar 250 metros cuadrados. “Este es el factor que normalmente los desarrollistas quieren subir a de 1 a 1,5; de 2 a 3 o hasta a 4. En Córdoba llegan hasta 7 veces la superficie del lote”, afirma Peralta.
“Si yo tengo un FOS DE 50% y FOT de 1 con un terreno de 250 metros (que es el mínimo de Córdoba) tenés la posibilidad de edificar en planta baja solo 125 metros (que es la mitad) y la otra mitad la podés edificar hacia arriba. Esto te obligaba hacer dos plantas. Si fuera un FOT de 7 puedo hacer 14 plantas”.
Debido a los acuerdos entre empresas constructoras y el municipio, el máximo de 36 metros de altura para los edificios de nuestra ciudad pasó con el correr de los años a 38,50. Sin embargo, existen casos extremos, como en la Plaza España, con una construcción de 60 metros.
Asimismo, las obras anteriores a la Ordenanza de Convenios Urbanísticos, no necesitaban realizar ninguna compensación. Un ejemplo de esto es la Torre Ángela, con 110 metros de altura, erigida en 1983.
De esta manera, aumentando el FOT, es posible agregar pisos hacia arriba. Ese espacio aéreo no podría haberse utilizado de no existir un acuerdo mutuo, que debe rondar entre el 10% y el 15% de la ganancia que surgen de esos pisos excedidos.
3) Paso de tierra rural a urbana: otro negocio muy común es comprar tierra catalogada como “rural” y conseguir, mediante convenio, el permiso para urbanizarla, es decir, para cambiar su carátula y que se convierta en zona urbana. Esto incrementa de gran manera el valor de esos terrenos.
“Uno puede comprar un lote que vale como tierra rural 10.000 dólares la hectárea. Si se logra el acuerdo, se transforman en 100.000 dólares la hectárea al venderlo como tierra urbana en vez de tierra rural. Pero para eso es necesario pedir una excepción normativa, ya que la actual ordenanza de fraccionamiento del suelo lo permite. Para el desarrollista siempre va haber un beneficio muy grande porque en el caso de transformación de tierra rural a urbana el beneficio es enorme” afirma Peralta.
“El problema es que uno podría decir que es beneficioso si la ciudad necesitara ampliar planta urbana . En este caso uno diría que vale la pena porque gana el propietario y gana la ciudad ampliando la organización. Córdoba, en particular, no tiene una demanda de vivienda en forma evidente. Si lo tienen ciertos sectores, por ejemplo el sector más vulnerable, ya que hoy hay un déficit habitacional de casi 30000 unidades en el área más vulnerable. Sin embargo, este tipo de productores inmobiliarios está produciendo otro tipo de viviendas que va a otro tipo de sector con mayor poder adquisitivo” asegura el ingeniero Abel Mugica.
BATALLÓN 141
Uno de los convenios urbanísticos más criticado de los últimos años es el del Ecodistrito Las Artes, conocido por los vecinos como el Batallón 141, obra propuesta por la empresa Corporación América.
El proyecto se basa en la edificación de 446 metros cuadrados, que incluye un shopping, un supermercado, oficinas, dos hoteles (uno cinco estrellas y otro boutique), restaurantes, una capilla y 18 edificios con un total de 3.400 departamentos. En el megacomplejo, ubicado entre las avenidas Richieri, Cruz Roja, Los Incas y Julio Roca, podrán vivir 12.000 personas.
La inversión anunciada en el año 2013, cuando se concretó el acuerdo, fue de mil millones de dólares, con una ejecución a diez años.
El proceso
El terreno, que perteneció al Ejército Argentino -por lo cual algunas organizaciones sociales afirman que debió ser considerado como espacio para la memoria luego del golpe cívico-militar de 1976- fue vendido por el ex gobernador José Manuel de la Sota en 2007 a la empresa Corporación América. En su momento, el mandatario argumentó que eran “tierras que estaban llenas de lauchas y cucarachas porque no servían para nada”. Ese mismo año, el entonces intendente Luis Juez declaró el espacio como reserva verde.
Con la firma del convenio urbanístico en 2013, las tierras perdieron la carátula de reserva verde y se convirtieron en zona urbana, permitiéndole a la empresa llevar a cabo su proyecto. Ese cambio de zonificación elevó exponencialmente su valor.
El acuerdo definió que debían destinarse un 50% del total de las hectáreas para uso público (entre espacios verdes y zona de reserva). Así, la superficie a urbanizar sería de 11 hectáreas. Como contraprestación, Corporación América construiría una nueva planta de tratamiento de líquidos cloacales en la zona sudeste de la ciudad, cuyo costo en ese entonces era de $96.702.382.
Tal como establece la Ordenanza de Convenios Urbanísticos, el plazo máximo para la ejecución la compensación solicitada por el municipio es de dos años. Pasado ese período, toda alianza queda sin efecto. En el caso del Batallón 141, el plazo caducaba en 2015, sin embargo, la empresa aún cuenta con la autorización para construir.
En agosto de 2016, la Secretaría de Ambiente de la Provincia de Córdoba aprobó el estudio de impacto ambiental, paso previo a la concreción del proyecto. Sin embargo, se estableció una condición: primero, debían culminarse las obras exigidas a la empresa, entre las que se destacan distribuidores de tránsito, ensanchamiento de calles, cloacas, energía eléctrica y la construcción de una planta de tratamiento de efluentes cloacales para la zona sur de la ciudad. Además, por orden de la Justicia Federal, tienen obligación de trabajar conjuntamente con un antropólogo forense cada vez que se realicen movimientos de suelo.
En el año 2017 se realizó una adenda para actualizar el monto con el que la empresa debía compensar al municipio, con una fórmula que aplica el índice del Indec. La nueva suma se pactó en 330 millones de pesos y ahora el dinero se destinaría a refuncionalizar la planta de Bajo Grande, ubicada en Camino a Chacra de la Merced.
En julio del corriente, el Concejo Deliberante decidió adecuar nuevamente el acuerdo con Eurnekian: ahora, las obras serán licitadas y controladas por el municipio, y no por la empresa, como se concertó antes. Además, se prevé la realización de una nueva adenda para actualizar el monto de la contraprestación.
Juan Balastegui, concejal de Juntos por Córdoba, aseguró que “ya que el gobierno provincial inició obras para mejorar los ramales cloacales de la zona sur, como en el caso de Villa El Libertador, se renegoció que la contraprestación vaya para la actual planta de tratamiento, Bajo Grande”.
A esto se suma la plusvalía que obtendría la constructora, que según cálculos del bloque Fuerza de la Gente, sería de 312.897 metros cuadrados, resultante de las condiciones originales y lo acordado en el convenio. Al costo de la construcción de junio -calculado por la Dirección General de Estadísticas y Censos- la ganancia rondaría los 170 millones de dólares, sólo por el espacio excedido de construcción, donde antes no podía edificar.
Controversias
Desde un principio, el Foro Ambiental Córdoba y la Red Ciudadana Nuestra Córdoba se pronunciaron en contra del megaemprendimiento, presentando de manera continua sus objeciones en el Concejo Deliberante.
Corporación América compró un terreno que había sido declarado como reserva verde años atrás, pero que dejó de serlo luego de la negociación con el millonario Eduardo Eurnekian. Dicho acuerdo generó resistencia en buena parte de la sociedad: una porción de la ciudad declarada reserva, era convertida en zona urbana para la construcción de un megaproyecto.
¿Cuál es el beneficio para los ciudadanos que deja la empresa como devolución por los excesos permitidos por el municipio? A pesar de que sólo le permitieron urbanizar el 50% del territorio ¿será que en realidad no se ganaron 11 hectáreas, sino que se perdieron 22?
“¿Por qué la ciudad se desprende de un valor ambiental, social, cultural, patrimonial? Hay una discusión bastante fuerte ya que el valor social de ese terreno superaría en principio el valor del mercado”, dice Mugica.
Otro de los dos “beneficios” que supone este convenio para los cordobeses es el de la planta depuradora, tampoco se concretó.
Los vecinos de zona sur ya no cuentan con las hectáreas de reserva verde que fueron urbanizables mediante decreto y tampoco con una planta que trate sus desechos cloacales, que durante estos últimos años, según afirman biólogos como Federico Kopta, fueron directo al rio Suquía.
“Se decidió que no se va hacer y que se va a mejorar la planta actual (Bajo Grande). Mientras tanto la Municipalidad hizo toda la extensión de ramales y aviadores que van en dirección a la planta ya existente, lo cual se suponía que el municipio estaba haciendo obras en sentido contrario a construir una nueva planta” asegura Peralta.
“Este dinero, que en principio que antes estaba destinado a la construcción de una planta alternativa en el sur, se destinó finalmente a la reparación y compra de nuevos percoladores de la planta vieja. Cuando se aprobó el convenio, no existía la inversión de Nación en la nueva planta, es por esto que se redireccionó el dinero a Bajo Grande. Esta adenda lo que hará es que, con el mismo dinero se pueda beneficiar a una mayor cantidad de personas” afirma Lucas Balián, Concejal y Presidente del bloque Juntos Por Córdoba.
ROGGIO Y EL EL PARQUE LAS HERAS
Otro de los megaemprendimientos resonantes perteneció -en sus inicios- a Roggio. El grupo empresarial fue beneficiado con un convenio urbanístico en 2013, donde se le permitía edificar un complejo con seis torres de 90 metros de alto.
Así, conformarían el proyecto unos 1200 departamentos en un total de 116.653 metros cuadrados. Las obras tenían como fecha estimada de inicio septiembre de 2015, pero aún no se llevaron a cabo.
Lo que sí se cumplió fue la realización de las contraprestaciones solicitadas: la Variante Costanera bajo Puente Tablada y bajo Puente Centenario, por un monto -actualizado en 2014- de $11.665.765. Esto equivalió, según el Concejo Deliberante, a “6.178 metros cuadrados o su equivalente en pesos”.
La empresa
El empresario fundador de la empresa, Aldo Benito Roggio, fue procesado en mayo pasado por el caso Odebrecht, vinculado al pago de coimas de la empresa brasileña en nuestro país. Además, su nombre apareció apuntado en la investigación de Panama Papers.
El grupo Roggio e Hijos S.A. es dueño de Taym, la planta de tratamiento de residuos que quedó bajo la mirada de todos en marzo de 2017, luego de que una crecida ingresara y esa agua –aparentemente contaminada- siguiera su curso hacia el canal Los Molinos-Córdoba, que transporta agua potable para consumo. Actualmente participa en el cierre del anillo de Circunvalación de nuestra ciudad.
En el año 2014 el predio es vendido por Roggio a Electroingeniería S.A.
“Lo discutible es que en realidad el iniciador del convenio consigue ese convenio, hace la obra pública y luego vende ese convenio por un precio muchísimo mayor de lo que valía ese lote antes. Ni siquiera ejecuta la obra. Fue el negocio más perfecto que yo he visto porque hace una negociación con el municipio, consigue el beneficio extraordinario de mayor edificabilidad, construye la obra complementaria que se ha comprometido hacer, vende el convenio y obtiene un beneficio mucho mayor sin siquiera tener que arriesgar en hacer la obra de la Torre Natura que va ahí. Esta negociación sería una virtuosa porque todos ganaron, ganó el particular y ganó la obra urbana” dice Peralta.
Los números
Hoy en día, un lote ubicado en el bv. Las Heras, a metros del que hoy pertenece a Electroingeniería, tiene un valor de mil dólares el metro cuadrado. Si convertimos los montos a dólares, el terreno que en su momento perteneció a Roggio costaría 20 millones de dólares. En el espacio que el convenio urbanístico permitió edificar, el total de la construcción sería de 62 millones de dólares. Asimismo, para obtener el visto bueno al proyecto, Roggio tuvo que gastar casi 1.500.000 dólares en contraprestaciones.
Basado en el costo promedio de un departamento de 1 a 2 dormitorios en barrio Cofico, la zona donde se erigirá el megraemprendimiento (95.000 dólares), la ganancia que dejará la venta de las 1200 viviendas en altura será de aproximadamente 115.000.000 de dólares.
Así, si Electroingeniería lleva a cabo la construcción del complejo edilicio, obtendría una ganancia de alrededor de 30 millones de dólares. A Roggio deberá pagarle con metros cuadrados construidos: un 15% del total.
LA DIVA DE GAMA
Otro caso concreto que ha generado controversias fue llevado a cabo por la empresa Gama S.A.
La Diva de Gama es un mega edificio ubicado en av. Colón al 3600, casi esquina Zipoli. Finalizado, contará con 122 departamentos en sus 21 pisos. También incluye 19 locales y oficinas, y 342 cocheras.
La compañía, que tiene a su presidente Jorge Petrone detenido por estafa y falsificación de documentos, logró un convenio urbanístico -aprobado en 2013- para realizar el emprendimiento. Dicho proyecto ya inició sus obras pese a no haber finalizado las contraprestaciones que determina el acuerdo.
Si bien la desarrollista ejecutó dos de las obras a realizar como integración de la Participación Municipal, aún no ha terminado de cumplir parte del convenio. Esto se debe a que una de las obras, que tiene como objeto la continuación de la Costanera Norte, puede llegar a no materializarse.
La discusión ambiental
Las obras acordadas junto al río Suquía se encuentran detenidas legalmente mediante un recurso de amparo impuesto por la Asociación Civil Amigos de la Reserva Natural Urbana San Martín. La razón de dicha acción judicial fue porque la realización de la obra implicaría perjudicar el ecosistema de la única reserva natural que tiene la Ciudad de Córdoba.
Según Sebastián Roca, subsecretario de Ambiente, la ejecución del proyecto “no impactaría” sobre el ecosistema del río porque se llevaría a cabo por el margen norte.
“Por el margen norte no hay lugar físico para hacerla. Tendrían que hacerla casi encima del río, con lo cual el impacto sería enorme. Además lo mismo impactaría en la reserva ya que es el corredor biológico para que los animales puedan migrar. Si en un costado de la reserva se agrega una vía de dos manos, con alto tránsito, el impacto va a ser enorme. Va a haber gases, basura y otros contaminantes como los que tiene la costanera actual”, Adriana Moyano, presidenta de la Amigos de la Reserva.
La “validez relativa” del convenio
Sumado al debate ambiental también se pone en discusión la fisonomía y originalidad del convenio. En este sentido, Joaquín Peralta expresó que “en el convenio se le concede a la empresa privada la capacidad para hacer el proyecto nuevo. Algo bastante extraño ya que normalmente al proyecto lo tiene que hacer el Estado y luego el privado poner la plata para la construcción de la obra. Entre medio viene la obra de ampliación de Circunvalación, con lo cual muchos de los enlaces que se tenían que hacer cambian de posición también. Entonces, la obra se vuelve de una escala mucho mayor de la prevista. Con lo cual el convenio tiene una validez relativa por la fisonomía en que cambió la obra de un momento a otro”.
Por otra parte , opinó que aquí se pone en discusión la calidad de la política: “¿Puede el estado firmar un convenio con una empresa cuyo referente principal del directorio está procesado judicialmente por una causa por estafa y una por falsificación de documentos públicos?”.
¿Quiénes ganan?
Si se comparan los precios de venta emitidos por la empresa en 2015 y se tienen en cuenta los siguientes datos:
-El costo de la construcción de ese año: fue de un promedio de $7500 el metro cuadrado
-Dólar : a $9,50
-Edificio de 21 pisos
-8.500 mts cuadrados de edificio
Se deduce que el costo total aproximado de edificio fue de $64.500.000 . Es decir, con un dólar a $9,50, el costo total en dólares se acercó a los 6.790.000.
Sumando los costos de venta, de los cuales ingresan 13.715.330 de dólares, la ganancia neta por la venta de los departamentos que conforman este emprendimiento ronda los 6.925.330 de dólares. Esto no incluye la venta de siete locales y dos pisos subterráneos de cocheras.
De esa ganancia de casi 7 millones de dólares, 2.100.000 fueron en obras compensatorias para la ciudad. Es decir, que 5 millones de dólares se llevó Gama por su “diva”, más del doble de lo que devolvió al municipio.
Palabra oficial
Desde Gama S.A. no dieron respuestas al ser consultados por este emprendimiento en particular.
