Crowdestate, Estateguru, REIT + kaitsvad optsioonid

Estateguru ja Crowdestate on “veebipõhised ühisrahastusplatvormid, mille kasutajad saavad koos rahastada kinnisvaraprojekte Eestis.” Tegemist on hetkel päris kuuma teemaga, kuna lubatud tootlikkus on kõrge (5–20%) ning investeerimise alustamiseks nõutavad rahasummad väikesed. Kasvava kinnivaraturu tingimustes on tõesti hea erinevaid äriprojekte ellu viia ning kasumlikkust taotleda, mistõttu lühiajalises plaanis (mõned aastad) võib antud ühisrahastusplatvormidel raha kasvatamine ka edukas olla.

Siiski ei maksa unustada, et tasuta lõunaid pole olemas ning kinnisvarasse investeerimine on kohati sama riskiga kui aktsiabörsidel tegutsemine. Kinnisvarasse investeerimise põhiline risk on sarnaselt aktsiaturuga mõistagi soetud kinnivara väärtuse ajas kahanemine (üüripindade korral ka vakantsuse tõus ning mõned teised faktorid). Ülespoole liikuva majanduse ja kinnisvaraturu korral on kõik ilus, ent just halbade tingimuste korral võib Crowdestates ja Estategurus kapitali hoidmine eriti hapuks minna:

  1. Langev kinnisvaraturg tähendab teravalt vähenevat tootlikkust ning kui kapital vähemalt 12 kuuks madala intressi juures lukustatud on, pole tegemist just ideaalse olukorraga.
  2. Täiesti põhja kukkunud kinnisvaraturu korral laenusumma tagasisaamine võib osutada esialgsest keerulisemaks (hoolimata ilusatest juttudest kodulehtedel), sest antud projektide laenud on tagatud hüpoteegiga ning kuigi hüpoteegipidajal on õigus nõuda koormatud kinnisvara müüki isegi läbi kohtutäituri, siis sügavalt depresseeritud hindade juures võib reaalselt kättesaadav summa siiski esialgsest palju väiksem olla. Pluss ma ei kujuta täpselt ette, kuidas legaalselt ilma pikema venituseta hakkaks toimuma kinnisvara müük, milles osalust omab sisuliselt sadu inimesi. Ideaalis oleks laen tagatud mingi muu väärtuse poolt kui see väärtus, millesse investeeritakse (hoiu-laenuühistutes on selleks kuni 15% kuld — mitte, et see oluliselt parem oleks).
  3. Hetkel on kinnisvarasse investeerimine ühisrahastuse kaudu suhteliselt uus ja reglementeerimata ala. Nagu ka Estateguru oma kodulehel välja toob, pole nende tegevus hetkel Finantsinspektsiooni järjelvalve all (suure tõenäosusega võivad tulevikus aga siiski sattuda — aga kes teab, kas enne või pärast järgmist suuremat kinnisvarakrahhi).

Pakun siinkohal välja teistsuguse alternatiivi kinnisvarasse investeerimiseks (va juhtudel, kui investeerimissummad on väga minimaalsed): osakute ostmine REIT ETF-i (real estate investment trust), näiteks Vanguard REIT ETFi ($VNQ).

Plusspoole pealt on REIT ETFid palju suurema haarde (rohkem erinevaid kinnisvaraprojekte, nii geograafiliselt kui ka kinnisvara otstarbe arvestuses) ja hajutatud riskidega kui sarnase ideega kinnisvara ühisrahastusprojektid. Lisaks tagab osakute ostmine likviidsuse st vajaduse korral on võimalik osakud maha müüa kas või järgmine päev. Kõige tipuks on antud osakutele võimalik osta väärtuse langemise vastu teatud preemiumi eest nii-öelda kaskokindlustus, eh osta (put) optsioonide kasutamine.

Miinuspoole pealt kaasnevad REIT osakute ostmisega siiski sarnased riskid kui muidu kinnisvarasse investeerimisega. Lisaks tuleb mõelda teenustasude maksmise peale.

Näide:

Oletame, et tahan 10K USD eest VNQ REIT osakuid (ajalooline tootlikkus 20%) osta ning olen nõus väiksema tootlikkusega selle arvelt, et optsioonide abil ennast rohkem kui 15%-lise osakute väärtuse languse eest kaitsta.

  1. Esialgne summa 10K USD
  2. Osaku väärtus $VNQ @ 90USD
  3. $VNQ Put @ 75 USD Detsembri aegumisajaga (3 kuud) väärtus 0.75 USD (1 put optsioon on leping 100-le osakule)

Mitu $VNQ osakut saab osta:

10K/90 = 111, ligikaudu ümmarguselt 100 osakut

100 $VNQ osakut + teenustasu = 100*90 = 9K USD

Mainitud Put optsiooni hind (3 kuud):

0.75*100 = 75 USD

Oletame, et antud Put optsioonide hind väga ei ajas ei muutu; 3 kuu kaupa ostes kuluks aastaks $VNQ osakute alla 75 USD languse eest kindlustamiseks 4*75 = 300 USD

300USD 9K investeeringu pealt on 3.3%, ehk teisisõnu: aastane kindlustus rohkem kui 15%-lise portfelli väärtuse languse vastu tähendab vaid 3.3% võrra väiksemat teoreetilist tootlikkust (20–3.3=16.7%, mis on endiselt väga kõrge).

[Sidenote] Antud REIT+ optsioonid riskide hajutamise strateegia korral on maksimaalne kaotus 15+3=18% (15% portfelli väärtuse kahanemisest ja 3% optsioonide preemiumi maksmisest [+sendid peale teenusetasude eest]). Crowdestate ja Estateguru puhul võib rääkida teoreetiliselt 100%-lisest kaotusest, kui tekib olukord, kus ühisrahastusse paigutatud kapitali mingitel asjaoludel enam tagasi saada pole võimalik.[/Sidenote]

Võimalik on kindlustada mistahes %-lise languse vastu, olenevalt sellest milline on konkreetne riskitaluvus ja isiklik vaade hetke turuolukorra kohta + valmidus suuremat “kindlustuspreemiumi” maksta (a la 10%-lise languse eest kaitsmine aastaks võib maksta näiteks juba 1K USD — mis tähendaks 11% võrra väiksemat teoreetilist tootlikkust).

[Sidenote] Jätsin hetkel arvestamata teenustasud nii $VNQ osakute kui ka optsioonide ostmise kohta, ent antud hüpoteetilise summa puhul on nad marginaalsed.[/Sidenote]

Optsioonide ja antud strateegia kohta võib googeldada “put options”, “protective put”.

One clap, two clap, three clap, forty?

By clapping more or less, you can signal to us which stories really stand out.