Eluasemelaenu sissemakse hoidmine — kus?

Disclaimer: olen arst (seda on isegi päris hea nüüd ametlikult välja öelda) ja arstid on ajalooliselt viletsad investeerijad. Ma pole ühegi finantsjama eest juriidiliselt vastutav. Päriselt kah.

Kuhu paigutada eluaseme sissemakseks kogutav raharaas, et ta “niisama ei seisaks”? Siin pole õiget vastust ja võimalused olenevad sellest, kui suur on sissemaksesumma ja mis ajahorisondi jooksul see kokku kavatsetakse saada. Hästi natukene määrav on konkreetne riskitaluvus, ent etteruttavalt võin öelda, et see on minimaalne, kuna eluaseme sissemakset ei kannata väga keegi kaotada (ja ei tohikski kannatada).

[Taust]Rusikareegel: ostetava eluaseme maksumus ei tohiks olla kõrgem kui 2…3x aastasest brutosissetulekust (eeldusel, et pole muid laene, liisinguid ja muid suuri rahalisi kohustusi)

või

Rusikareegel: ostetava eluaseme laenu kuumakse ei tohiks ületada 30% kuu netosissetulekust

Rusikareegel: vähemalt 20% peab olema sissemaksesumma (Eesti pangad tavaliselt vähemaga nõus polegi)

Hüpoteetiline olukord:

50m2 2-toaline korter @ 1.8K EUR/m2 (a la Tallinn -mägedel/äärelinn) = 90K EUR

Sissemakse suurus = 90K * 0.2 = 18K EUR

72K EUR kindlustusega laenu kuumakse 450EUR/kuus (20 aastat @ 3.5%)

Teoreetiline palk, et 450EUR/kuus kuumakset moodustaks 30% kogunetopalgast:

0.3x = 450 → x = 1.5K EUR (1.9K EUR bruto)

Järeldus: 90K EUR maksva 50m2 2-toalise korteri ostmiseks tuleks ideaalis ligikaudu teenida 2K EUR bruto kuus, et stabiilselt korteri sissemakseid teostada ning muud kulutused ära katta + teatud määral ka ettenägematuteks väljaminekuteks valmis olla.

Arvatavasti ei teeni suurem osa eestlastest sellist summat, millest ka järgmine järeldus: kinnisvara on mõttekas soetada mitmepeale, näiteks elukaaslasega kahepeale (kaks inimest, kes Eesti keskmist brutopalka umbes 1K EUR/kuus teenivad, saavad endale üleval toodud rusikareegleid järgides juba antud hüpoteetilist korterit teoorias lubada — reaalsusele lähedasem juba?).[/Taust]

Sissemakse antud hüpoteetilise korteri puhul seega 18K @ 2 inimest sissetulekuga 1K/kuus

Tulevase korteri laenu kuumakse saab olema umbes 450EUR, sissemakseks kogutav summa kuus võiks olla minimaalselt sama (kahe inimese peale). 18K EUR kogumiseks @ 450EUR/kuu kuluks aega:

18K/450 = 40 kuud ehk 3a 4 kuud

Ehk nüüd saab vastata ka alguses tõstatud küsimusele: kuhu paigutada eluaseme sissemakseks kogutav raha 450EUR (kokku 18K) @ 1 kuu kaupa (kokku 40 kuud)

Riskitaluvust, summa suurust ja ajahorisonti arvestades pole valikuvabadus suur. Hea uudis on muidugi see, et euroalal sh täpsemalt Eestis pole inflatsioon ja laiemalt — tarbijahinnaindeks — väga kõrged (pigem hõljuvad nulli ja miinus 1 vahel), mis “kasutamata” eurosid “sööks”.

1) variant: sissemakse hoidmine arvelduskontol sularahana

Tootlikus: null (miinus arvelduskonto kuutasu)

Likviidus: kõige kõrgem (saad kohe raha kasutada)

Riskid: valuuta kõikumine (odavnemine/kallinemine vs teised valuutad), inflatsioon

Tõtt-öelda, parim valik, kui usud sellesse, et Euroopa Liit ei lagune ja euro ei tanki enne, kui oled oma eluaseme soetanud (kuigi, kui EU laguneb selleks ajaks, on meil kõigil suuremaidki probleeme kui see, kuhu endale eluase osta).

2) variant: igakuine sissemakse kogumishoiusele

Tootlikkus: 0.02%

Likviidsus: kõrge (tavaliselt saab panustatud raha tasudeta välja kanda, kui teavitad mõned päevad ette)

Riskid: valuuta kõikumine sarnaselt eelmisele variandile + võimalus, et pank kuulutab välja pankroti ja keegi appi ei tule (loe: riik → loe x2: maksumaksjad; hetkel astronoomiliselt väike risk)

3) variant: investeerimiskonto avamine ning iga 4 kuu tagant 1.8K EUR eest hajutatud riskidega INVESTMENT-GRADE (suurte riikide a la USA) võlakirjafondide osakute ostmine.

Teoreetiline tootlikkus: sõltuvalt fondist (tüüpiliselt alla 2%) miinus osakute ostmiseks-müügiks kuluv teenustasu

Näide: $BND [Vanguard Total Bond Market ETF]

Tootlikus @ 1.83%

1 osaku sulgemishind 03.08.16 @ 84.13 USD

1 EUR = 1.1011 USD

Mitu osakut saab umbes 1.8K EUR eest osta:

1.8K*1.1011 / 84.13 = 23 osakut

Osakute ostmise teenustasu (LHV näitel): flat 15EUR + 0.03*23 EUR = 15.69 (sama palju kulub veel, et antud osakud investeerimishorisondi lõpus maha müüa)

Teenusetasude osakaal: 15.69/1.8K = 0.87%, (1.74%, kui arvestada teenustasu kaosakute müügilt, mida paratamalt tegema peab)

Reaalne oodatav tootlikkus (antud näitel) = 1.83–1.74 = 0.09% (arvatavasti miinus ka 20% tulumaks teenitud kasumilt)

Järeldus: võlakirjafondide osakute ostmine võiks olla mõeldav alternatiiv, kui tehinguhind on minimaalselt üle 2K EUR (mida suurem tehing, seda väiksem on teenustasude osakaal) → ideaalis üle 5K EUR. Ja seda mõeldavam, mida pikem on oodatav aeg eluaseme reaalse ostuni.

Aga miks mitte siis 2x või kord aastas 3x asemel antud fondiosakuid osta, et saaks korraga suuremas blokis tehingu teha? See on mõeldav alternatiiv, ent eksponeerid end ajalisele riskile ehk võimalusele, et ostad täpselt siis, kui osaku väärtus on kõige kõrgem (ja veel halvem, kui kunagi pead müüma siis, kui osaku hind on madalseisus). Ideaalse variandi korral soetaksid osakuid kord kuus üle 5K EUR väärtuses, ent kui paljudele see kättesaadav variant on… Ja kui suudad kuus üle 5K EUR väärtuses fondiosakuid osta, siis küsiks üldse, et miks juba antud korter sularaha eest ostetud pole?

Likviidsus: kuna ostad osakuid, siis kõrge (fondi osakud on põhimõtteliselt võimalik sama kiiresti ehk kahe hiireklipsuga osta kui müüa).

Riskid: võimalus, et fondiosakud on müümise hetkel odavamad kui ostmise hetkel (ideaalis tahaksid osta odavalt ja müüa kallimalt, nagu öeldud); ehk täpsemalt, riskid sellega, et võlakirja emiteerinud asutus ei suuda sulle tagasi maksta.

Boonus: minimaalse või nullilähedase tootlikkuse juures oled siiski kaitstud riskide eest, mis kaasnevad sularahaga (eriti ainult ühe valuuta hoidmise korral) ehk valuutakõikumise eest.

[Sidenote] Võlakirjafondidele on alternatiiv money-market fondiosakute ostmine [läbi eesti maaklerite võib olla keerulisem kui võlakirjafondi osakute ostmine], mis panustavad ülilühikese lunastustähtajaga riikide võlakirjadesse ja hoiusesertifikaatidesse. Teoreetiline tootlikkus jääb neil tavaliselt 1% piiresse, niiet suure tõenäosusega pole neist reaalset tootlikkust oodata, ent riskide hajutamise mõttes võib neid silmas pidada küll. [/Sidenote]

[Sidenote]Kõik hoiu-laenuühistud ning bondora ja omaraha sarnased alternatiivid on liiga kõrge riskiga eluaseme sissemakse hoidmiseks.

Eeskätt peaks oluline siiski riskide hajutamine kui tootlikkuse tagaajamine.[/Sidenote]

[Euroskeptikutele] Mõeldav on ka EUR-ide osaline vahetamine näiteks USD-ks ja JPY-ks, kui arvad, et EU ja euro pole nii stabiilsed midagi. Aga sellisel juhul olgu olemas šeif sularaha jaoks… [/Euroskeptikutele lõpp]

[Sidenote lõpetuseks] Mida kiiremini suudad eluaseme sissemakse kokku koguda + eluaseme reaalse ostuni eeldatavalt jõuda, a la 1–2 aastaga, seda parem variant on tõenäoliselt sissemakse arvelduskontol hoidmine. [/Sidenote]

Show your support

Clapping shows how much you appreciated Andres Lasn’s story.