Kinnisvara ühisrahastus on kahtlane, Crowdestate näitel
Crowdestate:
“ Enne Sinu kinnisvaraprojekti tutvustamist oma liikmetele viime Sinu poolt välja pakutud investeerimisvõimaluse osas läbi taustakontrolli (due diligence), mille käigus me kontrollime investeeringuga seotud juriidilisi aspekte ning hindame projekti tasuvust ja elluviimisega seotud riske.”
“ Crowdestate on kinnisvarainvesteeringute riskide hindamiseks töötanud välja detailse ostueelse kontrolli põhimõtted. Nimetatud põhimõtete jälgimine peaks tagama, et Crowdestate’i liikmetele edastatav informatsioon kinnisvarainvesteeringu õiguslike, tehniliste, turunduslike jms aspektide kohta on täpne ja piisav, et Crowdestate’i iga liige saaks iseseisvalt teha kaalutletud investeerimisotsuse.”
“ Kõik meie investeerimisvõimalused on hoolikalt valitud ning läbinud põhjaliku taustakontrolli, mistõttu investeerimisotsuse tegemine on lihtne ja kiire.”
“Investorina” tahaksin täpsemalt näha mainitud “detailseid ostueelse kontrolli põhimõtteid” ja projektidele teostatavaid “põhjalikke taustakontrolle”, sest kui Crowdestate saab oma teenistuse põhiosa kätte enne kinnisvaraprojektide reaalset materialiseerumist, siis pole nende kõige suurem huvi koostada vettpidavaid analüüse teemal “kas projekt on vähegi reaalsusega kontaktis või on tegemist lihtsa raha teenimiseks õhku ehitatud lossiga”. Ratsionaalseid investoreid peaks aga just see huvitama, et nende investeering läheks läbimõtestatud ja -analüüsitud projekti ülesehitamise toetamiseks, mille kasumlikkuse arvutamiseks võetud eeldused on pigem konservatiivsed ja kohe kindlasti pikaajalises plaanis ka päris maailmaga seotud.
Teisisõnu, kui Crowdestate veebilehel kajastatud investeerimisprojektid on nende enda valitud, analüüsitud ja kontrollitud, ning ettevõte sisuline ajend on teenida võimalikult palju vahendamise eest, siis arvatavasti juhtub aja jooksul see (eriti, kui kinnisvaraturg liigu kuu orbiidile), et pakkuma hakatakse järjest kallimaid — ja riskantsemaid — “kinnisvarainvesteeringuid” põhimõttel “kõik läheb”. Sest kes ei tahaks teenida 4% 1M EUR (40K EUR) pealt (Tööstuse 47b projekti näitel, nende kalleim pakkumine), kui kõik riskid pole sinu ettevõtte, vaid “investoritest” laenuandjate kanda?
[Sidenote] 40K EUR 3 inimese peale (Crowdestate koduleheküljel on võtmeisikute all välja toodud CEO Loit Linnupõld, CTO Gert Stahl ja partner Märt Meerits [lisaks ka müstiline neljas inimene “ Missing content (about-karin)”]) on põhimõtteliselt 13K EUR/inimene (üle Eesti keskmise brutokuupalga kuu). Pole paha teenistus, kui arvestada, et see on saadud põhimõtteliselt riskivaba vahendamise eest ning ainult ühest projektist. [/Sidenote]
[Sidenote] Kui võrrelda Crowdestate “investeerimisprojekte” Guruestate omadega, siis torkab silma, et Crowdestate projektide jaoks kogutakse keskmiselt umbes 3–5x rohkem kapitali. Mitte, et Guruestate ka puhas poiss oleks, sest nende huvid on samamoodi kallutatud, ent Guruestate pole arvatavasti lihtsalt nii näkkukarjuvalt ahne.[/Sidenote]
Olen senimaani jätnud mainimata, et teatud mõttes võiks Crowdestate huvid tulemustasude (20% iga-aastasest üle 8% ületavast kasumist, mis makstakse välja alles pärast investeeringust väljumist) saamise tõttu olla rohkem ühildatud “investorite” huvidega, ent vahendustasudega võrreldes on tegemist siiski mitu korda väiksema stiimuliga (suure tõenäosusega on kasumlikkus arvestatud nii, et tulemustasude saamine on vaid kriss tordi peal, mida iga kord saama ei pea):
1M EUR pealt 8% intressi = 80K EUR
1M EUR pealt 13.5% intressi = 135K EUR
135–80=55K EUR, mille pealt 20% tulemustasu 55*0.2=11K EUR
Ehk parima tootlikkuse stsenaariumi korral on Crowdestatel antud näite korral võimalik tulemustasudena 4x vähem kui nad vahendamise eest saaks.
Kui korra samm tagasi võtta ja suuremat pilti vaadata, siis ülemaailmselt on alates 2010. aastast kinnisvara ühisrahastus — ja ühisrahastusplatvormid üldiselt — meeletult populaarsust kogunud ning nii ettevõtete arvukuselt kui ka kaasatud kapitalimahtude poolest hüppeliselt kasvanud (olen ringlemas näinud arve, kus 2012. oli ühisrahastuses mängus u3B USD, ent 2015.a. juba 34B USD). Sellist põhimõtteliselt buumi mõõtmeid võttev kasv on tingitud arvatavasti 2007–09 krahhi vaiksest unustamisest ja uute lootuste tekkimisest, mida omakorda odav laenuraha ja heade ideede puudumine tagant utsitavad.
[Lõpetuseks] Crowdestate koduleheküljel esinevad kirja- ja muud kosmeetilised vead ei suurenda nende usaldusväärsust. Lisaks tundub nende “Meist” alalehekülje all kokku kirjutatud promotekst väga imal:
“Meie minimaalne investeeringu summa on 100 eurot (jah, Sa näed õigesti) ning see on jõukohane igale investeerimisest huvitatud inimesele.”
Osta kohe![/Lõpetuseks]
Pudrumägesid ja piimajõgesid pole olemas. Või kui on, siis mitte kauaks. Kui ühisrahastusplatvormidesse kapitali paigutada, võiks see olla maksimaalselt 5% kogukapitalist ning selle klausliga, et igal ajahetkel võib sellest ilma jääda.
