Kinnisvarabuum kogub hoogu

2007–09 finantskriis jääb jämedalt ümardades varsti 10 aasta kaugusele ning tõesti, mida aeg edasi, seda ähmasemaks kollektiivsed mälestused muutuvad. Kindlasti ei saa tollal esinenud olusid copy-pastena 100%-liselt üle kanda praegusesse, kuna pärast iga suuremat kriisi on maailm jälle natukene teistsugune, ent ühiseid markereid finantskriiside vahel siiski jagub.

Palgakasv on olnud üpris kiire: erinevate hinnangute alusel kasvas Eestis keskmine brutopalk 2015–16 aasta jooksul 6–9% (korrigeeritud ostujõule ja maksude muutusele; näide: äripäev, äripäev, rahandusministeerium), miinimumpalk umbes 10% kandis.

Laenuraha odavnemine: 2007–09 kriis tõmbas vee peale kontrollimatule laenujagamisele ja mõtlematule laristamisele, ent muuhulgas ka kõikidele nendele projektidele, mis olid läbimõeldud ja generaliseerunud stupidioossusest mõjutamata. Järgnes 4–5-aastane suur sügavik ja majanduslangus, mille stimuleerimiseks üritati kõike, kuni jõuti ideeni kehtestada keskpankadele negatiivne hoiuste intress (teisisõnu: keskpangad peavad raha hoidmise eest väikest preemiumi intressi saamise asemel hoopis maksma).

Pangad laenaks raha, kui oleks vaid häid ideid, mille jaoks laenata (ja usaldusväärseid inimesi nende ideega taga). Aga mis teha, kui raha ikkagi kuidagi muud moodi süsteemi ei jõua, siis tuleb seda tagant sundida.

Üks koht, kuhu raha kindlasti paigutada saab, on kinnisvara. Kui kuni 10 aasta peale võetud eluasemelaenude intress on pärast majanduskriisi stabiilne 3–5% olnud, siis just viimased 3–4 aastat on toimunud pikaajaliste (20–30+ aastat) kodulaenude intresside langemine: <2…2.5% intressi on kohati rekordmadal (eriti, kui see käib fikseeritud intressi kohta). Ikkagist, mida pikema aja peale laen võtta, seda suurema summa väiksemate kuumaksete juures saab laenata.

Odavat laenuvõtmise võimalust kasutatakse kiiresti kasvavate palkade (usun, et vähemal määral tõelisest palgakasvust ja suuremal määral survest, et “miks Soomes saab 4000€ kui siin 650€?”) kõrval muidugi ära ning SEB 2015 aastaaruanne nõustub sellega (suure tõenäosusega leiaks sarnaseid väljavõtteid ka teiste eluasemelaenu pakkuvate pankade viimase aja aasta- või kvartaliaruannetest.):

“Kodulaenude maht suurenes 2015. aastal 2014. aastaga võrreldes 5,7%. Kodulaenude uusmüük kasvas 25,2% ja neid väljastati 51,4 miljoni euro võrra rohkem kui 2014. aastal.

Ehitusettevõtete aastaaruannetes räägitakse stabiilsest kasvust, kinnisvaraportaalides näeb keskmiseid hinnatõusu numbreid, mis hõljuvad 1–2% juures. Ning see kõik on tõesti väga ilus, seni kuni keskendutatakse keskmiste arvutamistele ja Q1-Q4 tulemustele suurema pildi asemel.

Eesti Panga andmeil on viimasel aastal võrreldes eelmisega u 36% rohkem eluruumide kasulikku pinda valminud. Arvatavasti jätkub sama trend ka 2016. aastal (kui mitte natukene aeglasemalt, siis suhteliselt samas tempos; 2007–09 kriisile eelnenud tempost jääb natukene maha).

Odava laenuraha ja kiire palgatõusu foonil toimub kinnisvara hinnatõus, mis on kõige rohkem väljendunud muidugi Tallinnas (Tartu ja Pärnu järgivad sarnast trendi, kuigi absoluutarvudelt madalamat ja väikeses ajalises nihkes Tallinnast tagapool). Suure tõenäosusega olid Eestis keskmiselt kinnisvara hinnad viimasel piiril mõistlikud selle aasta kevadel, Tallinnas tegelikult 1…1.5 aastat varem.

Suure tõenäosusega on Eesti kinnisvarahinnad praegu mulli käivitusfaasis (ja kui mitte mujal, siis Tallinnas kindlasti), mis ei hakka küll edasi kerima 2005–06 tempos, vaid pigem kuskil 50…70%-lise jõuga. Kuskil 2.5…3.5 aasta pärast (pigem hiljem kui varem) on hindade poolest tippaeg, mis kestab rahulikult üle aasta (va halbade üllatuste tekkimisel). Pärast tippaega toimub langus, mis pole siiski nii kiire (arvatavasti 0.5…1.5a jooksul) ja sügava põhjaga, kui 07–09 ajal.

[Sidenote] Niisama mõttekõlksuks: 1988.aastal sündis Eestis rekordarv lapsi ning järgmised umbes 5 aastat ei jäänud ka väga tagasihoidlikuks. 2018. aastaks on need lapsed umbes 30-aastased ning nad on suure tõenäosusega oma esimese päris töökoha juures saavutanud teatud stabiilsuse, autoriteedi ja kena töötasu. Tekivad mõtted oma päris kodu soetamisest ja laste saamisest. Kaugematest ja pikematest puhkusereisidest. Ja nõnda edasi.

Lisaks on 2018.aastaks möödunud viimasest finantskriisi tipust täpselt 10-aastat ning suure tõenäosusega on need indiviidid jälle jalule saanud ja tegudevalmis, kes tollal palju kaotasid.

Need on kõik väikesed, aga samas suhteliselt olulised faktorid, mis kindlasti edasipidi katalüsaatorit Eesti majanduses mängivad, sh kinnisvaraturu arengus. [/Sidenote]

[Sidenote] Mu enda empiirilised vaatlused kinnitavad ehitusettevõtete inertsi st Tallinnas näeb taevapiiril ikka kohutavalt palju ehituskraanasid ja muud remonti.[/Sidenote]

Show your support

Clapping shows how much you appreciated Andres Lasn’s story.