Go to the profile of Andres Lasn
Andres Lasn
arst-resident, bearish contrarian

Kinnisvarabuumi tipul korteri üürimine vs korteri ostmine — spekulatiivsed tagajärjed

  1. Tallinna kesklinna keskmine pinnaühiku hind (m2) on Maa-ameti registri põhjal 2084 EUR/m2
  2. Sama pinnaühiku hind enne kinnisvaramulli lõhkemist oli 2007.a. 2179 EUR/m2
  3. Eeldusel, et uue kinnisvarabuumi hinnatipp on identne 2007.a. omaga, ent arvestades ka tarbijahinnaindeksi muutust, siis kui palju võiks praegune pinnaühiku hind veel tõusta:
  • Tarbijahinnaindeksi muutus II kvartalis 2016 võrreldes II kvartaliga 2007 = 28.5% (link)

2084*1.285 = 2678 EUR/m2 (eeldatav teoreetiline buumiaegne hinnatipp)

2678–2084 = 594 EUR/m2 (eeldatav teoreetiline hinnakasv buumiaegse hinnatipuni) (s.o. 594/2678=22%)

4. Eeldame, et buumiaegne hinnatipp tuleb 0–3 aasta pärast s.t. praegune antud keskmise ruutmeetri hind kasvab umbes 0…7%/aastas (22%/3) enne mulli lõhkemist.

Reaalsete andmete põhjal on pärast 2009.a. Tallinna Kesklinna pinnaühiku keskmised väärtused (%) muutunud järgmiselt:

  • 2009 | 1243 EUR/m2 |
  • 2010 | 1305 EUR/m2 | 4.82%
  • 2011 | 1468 EUR/m2 | 11.03%
  • 2012 | 1565 EUR/m2 | 6.22%
  • 2013 | 1731 EUR/m2 | 9.57%
  • 2014 | 1929 EUR/m2 | 10.29%
  • 2015 | 2050 EUR/m2 | 5.91%
  • 2016 | 2084 EUR/m2 | 1.61%
  • Buumijärgsete aastate pinnaühiku keskmise hinna kasv oli üllataval kombel samuti keskmiselt umbes 7%.

Sellest lähtuvalt on praegust trendi vaadates väga raske ennustada 7%-list edasist hinnakasvu. Järgmised 0-3 aastat püsib hinnakasv arvatavasti realistliku 0% ja väga optimistliku 3.5% vahel → millele edasi järgneb hinnalangus.

5. Mis oleks hüpoteetilise 90K EUR maksva Tallinna Kesklinna korteri väärtus 3a pärast 0…3.5% kumulatiivse kinnisvara väärtuse kasvu juures:

a) 90K * 1.0³ = 90K EUR

b) 90K * 1.035³ = 100K EUR

S.o. 90K…100K EUR

6. Mis oleks 3a tagasi 90K EUR eest ostetud korteri väärtus 2a pärast buumi eeldusel, et buumijärgne hinnalangus on relatiivselt identne 2008–09 toimunud hindade langusega (vastavalt -20% ja -46%):

a)

90K * 0.8 = 72K EUR (1.buumijärgne aasta)

72K * 0.52 = 37.5K E UR (2. buumijärgne aasta)

b)

100K * 0.8 = 80K EUR (1.buumijärgne aasta)

80K * 0.54 = 43.2K EUR (2. buumijärgne aasta)

7. Kinnisvara hinnalangusest saadav “kahjum” antud korteri ostjale:

a) 90K—37.5K= 52.5K EUR (-58.3%)

b) 90K — 43.2K = 46.8K EUR (-52%)

Ehk buumijärgne teoreetiline “kahjum” antud eeldustel võiks olla 46.8K…52.5K EUR (-58.3%…-52% ehk sisuliselt pool vara väärtusest)

8. Kui palju kulub samaväärse korteri üürimiseks 3 (enne buumi)+2 (pärast buumi) aasta jooksul, eeldusel et üür (450 EUR/kuu) ja kommunaalid (150 EUR/kuu) ei muutu kordagi (krahhi ajal suure tõenäosusega langevad, aga arvutamise lihtustamiseks jätan muutumatuks):

5*12*600=36K EUR

9. Kui palju vähem “kahjumisse” (“üüri maksmise saab korstnasse kirjutada”) jääks jaoks antud stsenaariumi korral inimene, kes samaväärse korteri ostmise asemel seda 5 aastat üüris:

a) 52.5K–36K = 16.5K EUR (+31%)

b) 46.8K–36K = 10.8K EUR (+23%)

S.o. 10.8K…16.5K EUR võrra “rikkam”.

Ehk teisisõnu, antud hüpoteetilis-spekulatiivse stsenaariumi korral on 5 aasta pärast antud korteri järjepidev üürnik umbes 1…1.5 aasta Eesti keskmise kuupalga võrra “rikkam” kui samaväärse korteri ostja.

[Sidenote] Antud “ülejäägiraha” — miks mitte kasutada seda depresseeritud kinnsvarahindade juures pangalaenu sissemakseks? Eriti äsja valmis saanud projekti soetamiseks (korteriostja kinnisvara on vähemalt 5 aastat jõudnud juba amortiseeruda)[/Sidenote]

Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika (Tallinna Kesklinn):