Rareté de l’offre, hausse des taux, crise financière, faut-il investir aujourd’hui dans l’immobilier ?

Focus sur 3 villes des Hauts-de-Seine : Courbevoie, Neuilly sur Seine et Boulogne Billancourt.
Le nombre de ventes de logements anciens en Île de France a connu une forte augmentation sur les 6 premiers mois de l’année 2017. Malgré un fléchissement à partir du printemps, le niveau d’activité est resté soutenu, en croissance de + 18% par rapport au volume de transactions constaté à la même époque en 2016[1]. Au niveau des prix, la hausse s’est poursuivie dans la petite couronne : les prix des transactions conclues au 2ème trimestre 2017 sont en hausse de +2,6% par rapport aux prix des transactions conclues au 2ème trimestre 2016 (+5,8% à Paris)[2]. Malgré la hausse des prix, le niveau de la demande reste extrêmement soutenu et exerce une pression à la hausse sur ce marché.
La ville de Courbevoie est très recherchée, grâce sa localisation idéale : à proximité immédiate de La Défense et aux portes de Paris. Ce marché est très tendu tant en matière de transaction que de location. La rareté de l’offre et la forte demande font de cette ville un « must » en matière d’investissement, avec d’une part une progression constante des prix (+3,2% sur un an au 30 juin 2017), et d’autre part une forte demande locative (le loyer moyen s’établit à 21,4 € / m²). Avec un prix moyen de 5.800 € / m², Courbevoie offre des perspectives de rendement intéressantes.
Neuilly sur Seine reste Neuilly, toujours chic, plutôt familiale, très arborée et à proximité du Bois de Boulogne, de La défense et de Paris. Les prix y sont élevés. Neuilly représente un investissement de « bon père de famille », plutôt stable sur le long terme, avec une demande forte et constante tant en matière d’achat que de location, pour une clientèle aisée et active. Cette ville est idéale pour transférer son épargne vers un actif immobilier de qualité et sécurisé. Le prix moyen est de 8.900€/m², mais il varie fortement selon l’emplacement géographique sur la commune.
Boulogne Billancourt monte, monte, monte … le demande ne fléchit pas. Les familles s’y précipitent, tous les quartiers évoluent, surtout le sud connu pour sa vie plus tranquille et un potentiel de hausse des prix encore important. On y trouve aussi bien des logements anciens que de l’habitat dernier cri. Boulogne offre de belles opportunités d’investissement compte tenu de la qualité du parc immobilier, du potentiel de valorisation de l’immobilier à court et moyen terme et de la forte demande locative sur la commune. Le prix moyen est de 7.600€/m².
Donc que faire ?
Il est important de gérer ses investissements immobiliers de manière dynamique, en arbitrant en fonction de paramètres ayant des incidences à moyen et long terme. Il est important de tenir compte des grandes tendances démographiques, en privilégiant par exemple l’investissement à proximité des grandes métropoles comme Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, etc. où la demande de logements sera toujours forte.
Il est aussi important de trouver le bon dosage entre son épargne financière et l’immobilier, actif moins à risque si une crise refaisait surface. Cela dit, certains propriétaires peuvent être tentés — avec raison ! — de vendre maintenant pour tirer parti de la hausse des prix.
Jacques Doassans
[1] Source : Notaires Ile de France
[2] Source : Notaires Ile de France
