¿Cuáles son los beneficios de invertir en el sector inmobiliario?

Enero 18, 2018, Por Ricardo Avalos

Estamos entrando al 2018 y las alternativas de inversión se muestran bastante activas aunque limitadas al sector financiero. En 2017 se lanzaron nuevos fondos mutuos y para este año se preparan para aparecer los primeros fondos de inversión[1]. Los portafolios aún no cuentan con activos inmobiliarios, pero tarde o temprano formaran parte de ellos.

Según una encuesta realizada por la firma de análisis financiero Bankrate, el sector inmobiliario es la forma favorita de los estadounidenses de invertir dinero que no utilizarán en los próximos diez años. Pero este no es un fenómeno particular de Estados Unidos sino también que se repite casi todos los países. En Argentina el real estate participa hasta en un 40% dentro de las carteras de inversión de ese país mientras en que Estados Unidos esta cifra no supera el 24%. Pero vamos a los que nos interesa: Paraguay, donde sucede algo distinto, mientras que el 81% de las personas encuestadas y clasificadas como inversores activos[2] manifestó contar con inversiones inmobiliarias, el 65% declaró que estos llegan hasta un 50% de sus carteras de inversión. Una medición propia (Canopy) con respecto al valor transado a través de la Bolsa de Asunción y el valor inmobiliario actual de la ciudad permite inferir que la participación inmobiliaria en las carteras de inversión de la población de Asunción podría llegar hasta un 92%. Un fenómeno restrictivo para países con renta per cápita baja y mercado de capital incipiente como Paraguay.

Cuadro I. Relación Riesgo-Riesgo para instrumentos que componen los portafolios paraguayos

[1]Fondos de Inversión: son portafolios de inversión constituidos por varios activos que no se relacionan entre si de manera tal que el instrumentos disminuye su volatilidad.

[2] Encuesta Canopy, 2017

En su gran mayoría las carteras de inversión en Paraguay están compuestas por ganado, tierra e instrumentos de renta fija. Son portafolios con retornos del 7% anual en dólares y altísima volatilidad para el nivel de retorno que obtienen. Están diversificados pero valoran más las “garantías” que la relación riesgo-retorno. Un ejemplo claro es que las inversiones siempre están acompañadas de una promesa legal adicional al retorno, sea este un pagare, una hipoteca y algún tipo de cobertura personal. El sistema no valora el análisis, tampoco el mercado ofrece el flujo de información que precisa un inversor profesional para evaluar instrumentos en los cuales invertir. Por otro lado, una garantía no es sinónimo de menores tasas ni expectativas de retorno menor, es simplemente una costumbre muy local (Paraguay) posiblemente originada en la concentración del capital; quien tenía el capital dictaba las reglas de juego, una que fue rápidamente adoptada colectivamente como una norma.

En los cuadros de abajo podemos notar el desempeño de un portafolio conservador típico que obtiene una renta del 6,0% mientras toma un riesgo[1] del 17%. El portafolio moderado tiene un retorno del 8,0%, significativamente mayor que el portafolio conservador pero la diferencia se ve en l riesgo asumido, mientras que el que obtiene mayor retorno coma menor riesgo, surge una gran incógnita, es necesario asumir más riesgos para obtener más retorno?. El portafolio agresivo tiene mayor retorno y riesgo que el moderado. Luego del análisis la conclusión es simple: “cuanto más real estate hay en el portafolio más estable se torna el mismo” De este concepto se comprende que los portafolios de Paraguay han defendido su valor en un gran mayoría por la enorme participación del real estate dentro de ellos, intrínsecamente han defendido su valor de la inflación debido a esta estructura.” La tierra es un elemento clave, puesto que si bien tiene un retorno muy similar al de la ganadería como al de la renta fija su volatilidad es 3 veces menor, con lo que aquellos portafolios con mayor porcentaje inmobiliario siempre serán los de mejor desempeño financiero en el mediano y el largo plazo. Además, a largo plazo, las acciones y los bonos pueden caer a cero. En cambio, las inversiones en bienes raíces han demostrado ser resistentes y, aunque han tenido altos y bajos, históricamente siempre han superado el performance de las inversiones financieras, en Paraguay, en USA, Indonesia, o cualquier país.

[3] Riesgo: unidad de medida que mide la dispersión de los retornos con respecto a su promedio en un tiempo determinado

No hay duda que el real estate está presente de una u otra manera en todos los mercados, y en especial en Paraguay. Tampoco sobre su rol en los portafolios (además este fenómeno no es restrictivo a Paraguay sino que se repite en todo el mundo). El gran obstáculo de inversor de real estate fue siempre el ticket de entrada, muy alto comparado a los tickets de entrada de otras industrias como la ganadería y el financiero. Comprar una vaca o un bono requiere mucho menos capital que comprar una casa. El segundo obstáculo fue el mal manejo de la industria y la mala reputación que ha construido desde el 2015 a esta parte. Debido a esto mucha gente no quiere o le tema al sector inmobiliario, opuestamente a que la estadística lo sitúa como una industria de muchos menores riesgos que las típicas donde se invierte en Paraguay. Por tanto su rol como su importancia en el aspecto de inversiones dependen de un factor clave; el desarrollo y la profundidad del mercado de capitales[1].

Hasta ahora los paraguayos hemos disfrutado de un sin número de ofertas y alternativas de inversión inmobiliaria inclusive fuera del país. Uno de los platos fuertes ha sido las múltiples ofertas de alta gama en barrios de alto valor económico. La gente se ha quebrado la frente con sus compras, principalmente aquellos que han invertido entre el 2013 y el 2015. Mal asesorados o sin asesoramiento han invertido y han perdido valor. Hoy salen a las reuniones de amigos y hablan mal de un sector complejo que no comprendían pero como buen latino, hay que quemarse para aprender.

El 2018 será un año en el que empezaremos a ver una monera distinta en la que invertimos en real estate puesto que tendremos a disposición la posibilidad de invertir en la cuenta corriente catastral como también en un instrumento de deuda. Pero deberemos saber cómo evaluarlo, como compararlo y como insertarlo dentro de los portafolios actuales.

[4] El desarrollo tiene que ver con el volumen transado en ella mientras que la profundidad tiene que ver con la gama de instrumentos disponibles para invertir.

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